作者：江苏省高级人民法院民六庭课题组
江苏省高级人民法院民六庭课题组
主持人：陈飞翔，江苏省高级人民法院民事审判第六庭庭长。
执笔人：石肖然，江苏省高级人民法院民事审判第六庭员额法官；杨磊，江苏省高级人民法院民事审判第六庭法官助理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，以下简称《执行异议复议规定》）第29条将商品房消费者限定于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该规定系执行异议的审查标准，作为执行程序，其价值理念为“效率优先，兼顾公平”，故审查标准较为严格。
《九民会议纪要》第125条对此有所放宽，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”，理解为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购房的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，亦符合该规定精神。
而《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》）不再简单地从名下房屋数量、地域范围等因素考虑，而是将“以居住为目的”作为商品房消费者的认定标准，只要不属于炒房牟利，基于刚性或改善性居住需求的购房人，都属于商品房消费者。对以下几种情形是否能认定为商品房消费者，实践中存在一些误区。
（1）商业用房购房人。
“以居住为目的”认定标准主要审查相关房屋是否承载了基本的居住功能和生存权益，不以房屋性质作为判断基准。商业用房中如
公寓
、
商住两用房
由于具备相应居住属性，亦应予以保护。如商铺、写字楼或其他用于经营、投资的商业用房，则不属于商品房消费者生存权保护范畴。
（2）车位购买人。
车位作为商品房的配套设施，虽然不属于居住空间，但其依附于商品房而存在，主要功能仍是满足业主的基本生活需求，是与居住权益密切相关的生活利益，该利益应当受到法律保护。
车位购买人基于居住目的购买商品房及其配套车位的，应认定为商品房消费者保护范围
。
（3）以房抵债受让人。
实践中以房抵债情况较为复杂，抵债合意的真伪及真实发生时间难以有效确定，如轻易赋予以房抵债受让人商品房消费者地位，可能诱发恶意串通、倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的道德风险。以房抵债受让人并非通过正常商品房市场交易取得房屋，不存在保护信赖利益、维护交易安全等价值导向适用的空间，且其受让房屋的目的系解决债权债务关系，而非用于居住。因此，
以房抵债受让人不应属于商品房消费者范围
。但
以下几种情形中以房抵债受让人的权利保护有进一步研究的空间：一是
符合《执行异议复议规定》第28条的以房抵债受让人，如其与抵债人存在真实抵债关系，且已在以房抵债协议中约定免除原债务达到了债务更新的效果，可赋予其一般买受人的权利。
二是
工抵房受让人，如其原本符合建设工程价款优先受偿权行使条件，后通过工抵房的方式实现该权利，考虑到建设工程价款优先受偿权优先于抵押权及其他债权的原则，此类情形下的工抵房受让人的权利顺位亦应优先于抵押权及其他债权。
三是
正常商品房市场交易模式下的抵债房购买人，在实践中虽然商品房被开发商抵债，但抵债房屋仍由开发商按商品房市场交易流程出售，仅售房款归债权人所有。此情形下购房人系通过正常市场交易购买，交易对象是开发商而非开发商债权人，购买标的虽涉及以房抵债房屋，但如符合“以居住为目的”标准，亦应属于商品房消费者保护范围。
房地产开发过程中，开发商通常会将商品房土地使用权设定抵押进行融资，因抵押权未能及时涤除，导致购房人办证存在障碍，由此会造成商品房消费者优先权与抵押权的冲突，甚至引发群诉群访风险。如在周某等诉S置业公司、H资管公司商品房销售合同纠纷一案中，390户业主集体起诉要求H资管公司协助办理土地使用权涂销抵押登记手续，S置业公司协助390户业主办理不动产登记手续。
对于购房人是否有权直接要求涤除抵押权的问题，在实务中争议较大。
肯定观点认为
商品房消费者的权利系基本生存权利，优先于抵押权的行使，《1号批复》第2条中商品房消费者房屋交付请求权应当属于完整的优先权利，包括办理不动产权证。且民法典实施前确立的是“抵押人同意方可转让”的规则，开发商取得预售许可证一般需要经抵押权人同意，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，在抵押物的交换价值实现时，抵押权人丧失了对抵押物的物上追及效力，抵押权的效力及于抵押物的交换价值即转让价金。抵押权人明知同意转让可能损害抵押权，但其怠于行使要求抵押人提前清偿债务权利的，应自行承担不利后果。
否定观点认为
抵押权人同意转让抵押财产，并不产生抵押权消灭的法律效果，亦不当然丧失对抵押物的追及效力，只有将所得价款用于提前清偿债务或者提存时，抵押权人丧失抵押物的追及效力，抵押权才能消灭。商品房消费者优先权出于保护购房人居住权利的立法考量，可排除抵押权人实现抵押权的执行，但不能据此主张抵押权消灭。
笔者同意第一种肯定观点。
注：
本文节选自《江苏省高级人民法院民六庭课题组：
房地产纠纷风险防范化解与审判疑难问题研究》，阅读全文，请点击文末“阅读原文”。
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