来源：楼癫 作者：楼癫
原标题：
深圳哪里最有潜力？炒房客独家投资笔记曝光
《三体》小说中的黑暗森林理论仅仅基于两点猜测：
1.宇宙中文明是普遍存在的
2.宇宙中资源总量是恒定不变的
越复杂深奥的理论，也许就隐藏在浅显的表象之下。
大城市中心的形成同样隐藏在我们每天的活动轨迹中
，这张是深圳2017年滴滴打车热力图：
每一根线条代表一次滴滴打车行为，从这张图可以发现背后隐藏的很多猜想和答案：
例如，我为什么要去这个地方？
因为去工作或者日常生活琐事
我去这个地方是做什么？
日常的活动包括上班下班或者开会拜访客户或者去逛街等等
我为什么要坐滴滴过去？
因为公共交通时间来不及或者我不愿意花时间在交通上
滴滴的车费我是不是可以承受？
可以承受
为什么滴滴的车费我可以承受？
因为我收入比较高，我从事的不是低端工作
为什么这么多人在这个地方往返？
因为工作或者居住在这里的人很多
......
如此推演出：热力图上黄色和红色线条密集的地方都是人口数量基数大，并且非低duan人群占比比较高的片区。
继续我们的推测，楼癫将城市规划图和滴滴热力图（人口活动）叠加，形成下图~
能明显看到，越是规划重点核心片区，人口活动越密集。
综上
，两中心（前海中心和福田-罗湖中心）、大运-龙中片区和龙坂-观澜片区的人口基数大，并且具备一定购买力的人群占比较高。
深圳已知的大城市中心只有两个，福田-罗湖中心和前海中心，现在广为流传的宇宙中心龙华大空港 大运 和布吉，究竟哪个会成为下一个大城市中心呢？这一次将从人口活动和城市规划两个角度来推测下一个大城市中心会在哪里出现，也就是深圳即将出现的那个第三极甚至第四极。
楼癫结合南山和福田现状总结出的大城市中心特征：
基本生活配套成熟 商业+市政配套+学位（城市规划）
人口要达到100W以上，而且在持续流入中（人口活动）
与城市其他核心区域连通流畅，通勤时间在半小时到一小时内（城市规划）
有自身发展空间和发展腹地，能充分辐射腹地并与其他中心相互辐射，与其他中心和腹地产业融合。（城市规划）
城市的布局中，每个区域就如同一个个大大小小的池子，人口就是池子中的水。水池深浅大小不同，水质也有差异，而大城市中心就是蓄水能力最强、水质最好的那个水池。
水池理论中要同时考虑进政府施加的影响和人口的倾向，最终导致大城市中心行成的机会。
它必须有足够大的发展空间，所谓的发展空间，就是平原。
附深圳地形图和18个重点发展区域图
在平原的发展比其他地形要容易的多，开发成本更低，所以大型城市基本都是建立在平原之上。深圳是一个多山的城市，1997平方公里的土地中有一半被山体和湖泊占据，并将有限的土地割裂成从
罗湖-福田-南山-宝安-沙井的中西部沿海地带、龙坂-观澜地块、大运-龙中-坪地地块和坪山-坑梓地块
等几块较大的区域。
可以看到城市向西部一连串的发展并不是偶然。罗湖以东就是绵延的梧桐山脉，向西是连续可供发展的土地，地理条件限制了城市发展的方向。经过30年的发展，整个中西部已经连成一片，行成一个巨大的水池。从城市发展空间角度看，另外能提供较大面积可持续发展土地的就是龙坂-观澜、大运-龙中地块、光明地块和坪山-坑梓地块。
在这个片区的产业必须高端，收入高，而且是政府重点规划的区域。
深圳有18个重点发展的区域，可以明显看到，除原关内部分，这些未来重点发展的区域就在前面说的有成片土地的地方，即大运龙坂 光明 空港 坪地。深圳有四大支柱产业，文化创意产业，高新技术产业，现代物流业和金融业。南山和福田由于发展较早，已经占据了总部经济、金融、互联网和高新技术等产业高地。那么其他片区的定位是否高端呢?
根据规土委的规划，各区域的定位如下：
大运：
主要发展以高等教育、创新产业、总部经济、体育文化、生态休闲为主的综合服务功能。（
创新和总部
经
济
）
坂雪岗科技城：
主要发展以云计算、高端软件、智能终端为主的新一代信息产业。（
软件 制造业
）
深圳北站商务中心片区：
主要发展总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等功能。（
总部经济金融商业
）
光明：
主要发展产业孵化、商务会展、科技服务、文化创意、综合商业等功能。（
产业孵化
）
空港：
主要发展商务会展、航空服务、海洋新兴产业、高端物流、科技服务等功能。（
会展和物流
）
国际低碳城：
主要发展节能环保、新能源、生命健康、低碳服务业、高端装备制造、航空航天等产业。（
制造业
）
北站和大运占据了产业链相对更高端的部分。
资源集聚到一起才会更有效率，所以城市内组团更趋向于联络到一起。
池子里的水一定不能是一潭死水，它必须能跟其他水池充分流畅地联通。城市内各区域的距离不应该按照空间距离来衡量，而应该按照通勤时间。由于修建了隧道和高架桥等来排除山体和湖泊的阻隔，轨道交通更是拉近了原关外与关内核心区域的空间距离。龙华和福田南山宝安已经连成一片，成为一个整体。过去龙岗偏居一隅发展，但是随着14号线未来通车，大运到福田只要半个小时，有效地增加了东部与核心区域的互动。
生活成本必须是相对较低的。
目前一线城市的生活成本中，占比最高的就是房租和房贷，明显可以看到关外几区相对于关内三区的优势。
附链家深圳各区二手房均价图
水来了，必须能把水留住，基本的学位、商业和大型公共设施配套要齐全。已知的目前深圳关外配套最好的地方，宝中＞大运-龙中＞红山-上塘。其他地方底子都很薄，未来的坪山和光明在这方面有一定的潜力。
通过上面的对比，已经筛选出能成为大城市中心的种子水池了，即大运-龙中、龙坂-观澜，宝中其实已经成为了前海大城市中心的一部分，并不在此行列。
从滴滴热力图明显可以看到，基本的滴滴行为代表人群活动，
通过热度的高低可以判断出片区人的数量和对应的行为数量
。像平湖横岗石岩 松岗 沙井 坪山 空港和光明与龙坂-观澜和大运-龙中一线相差很远。以深圳目前每年60万左右流入人口计算，每个区能分流10万左右的人口流入量已经相当高了。
也就是按照这几个片区现有的50万以内的人口基数，加上每年10万以内的流入量，平湖横岗石岩 松岗 沙井 坪山 空港，至少都需要7-8年以上，才能达到100W人口以上，具备大城市中心的基本资格。这些区域目前及未来五年只能属于大城市中心的外溢居住或工作地。
附2017年各区人口数量
值得一提的是空港，今年刚刚被确认为城市副中心。热力图上虽然线路很多，但并没有体现出如其他核心一样的
“发散性”和“交互性”
，线路只集中到机场一点，可以判断出大多是来往机场的交通行为。在这个片区工作和生活的人口并不多，相应的活动量也不大，所以我们的大空港还有很长的路要走。
必须是有品质的水。对应的人群是有较高消费能力的。当然，这跟片区的定位相辅相成，工厂和工厂妹并不能把一个片区推到很高的高度，但是从事金融和互联网的高知人士可以。从片区内星巴克门店的数量，可以简单判断出该片区人群的消费能力，也代表了人群的质量。
通过上图发现，关外几区中龙华对高质量人群的吸引力最强。
在现有情况下，通过产业升级，把低duan人群引走，换上更高端的人群，并且这样的趋势要有持续性。我们可以通过关注该片区旧工业园和旧工厂改造数量的多少，来推测这个趋势的变化。现在的布吉空港和龙华都有这种明显的趋势。
大运：
大运一直缺乏高端就业机会，和原关内的距离太远，和福田-罗湖中心的沟通并不流畅。但是随着世茂拍下大运地块，即将要建设160万平建筑面积的写字楼和商业，加上原有的高校资源，片区的创新和商务氛围会有巨大提升。不过对比宝中500万平的商业+写字楼体量，还是相对较少，而且从建设到成熟还至少需要5年。也就是大运还有至少5年的时间需要踏实埋头干。
大空港：
会展经济并不能很好地带动周边，这个从香港国际会展中心周边的发展找到答案。但是片区内沿11号线有大量的商业旧改，像海岸城、华强城和鸿荣源的旧改项目会明显提升片区的商业氛围和宜居性。结合目前大空港中高端就业机会的缺少和11号线大动脉的特殊优势，大空港极有可能会成为前海、科技园和宝中的后花园，一个相对完美的居住地。
龙华
：
龙华跟大运的情况类似，缺乏自生的高端就业机会。在交通上甚至未来10年都没有再规划有新的地铁项目，这会成为一个很大的短板。而且北站商务区建设的速度太慢了，从2014年规划出炉，到2017年才确认设计方案，目前还处于养草状态。接下来还有招拍挂，建设，商家入驻等一系列的步骤，真正到成熟运营都是以10年计了。另外一个比较不利的是目前片区配套和产业没起来，房价先起来了，容易挤压年轻人的生存空间，对片区的后续发展不利。
宝中：
宝中是关外一个特殊的存在，今年开始被划入前海中心，已经从官方层面确认了其未来大城市中心的地位。接下来更有创造力的年轻人口的流入会直接决定宝中的发展上限,这也是宝中一直以来最大的缺陷。
罗马不是一天建成的，深圳也不是。
大运-龙中和龙坂-观澜片区是深圳关外最有可能成为未来大城市中心的种子片区，但是自身短板也很多，随着国家经济增速的减缓和人口红利的消失，也许第三个大城市中心都不会出现。最起码，以目前情况来看，这两个地方，是最有希望的。
