导读 ： 数据上看， 2023 年个人住房贷款余额出现被动萎缩（以国有大行为主），各银行之间的房地产业贷款余额则有所分化。从资产质量情况来看，目前房地产业已经成为对公端不良贷款余额最高的行业之一，而部分银行的房地产业贷款不良率处于明显高位 。

【正文】

本文聚焦上市银行的地产类指标情况。

一、整体情况 剖析

（一）个人按揭贷款余额变化：全年萎缩超过5600 亿元（以国有大行为主）

1、受新增投放动力不足以及提前还款明显增加等影响，个人住房贷款整体呈萎缩态势。根据人行公布的数据，截至2023年底与2024年3月底，个人住房贷款余额分别为38.17万亿和38.19万亿，2023年全年萎缩0.63万亿。

其中，2023年全年54家上市银行（哈尔滨银行、齐鲁银行、江西银行与紫金银行未公布数据）个人住房贷款余额萎缩5606.80亿元（国有大行合计萎缩5166.26亿元）。

这意味着其它银行的个人住房贷款余额在2023年合计萎缩了700亿元左右。

2、就不同银行的情况来看，个人住房贷款余额的变化也呈现一些差异，

（1）国有六大行中，除邮储银行逆势增长762.28亿元元，其余5家国有大行合计萎缩5928.54亿元，其中农行、工行、中行、建行与交行分别萎缩1758亿元、1435亿元、1304亿元、931亿元和500亿元。

（2）10家上市股份行中，仅中信银行、平安银行、华夏银行、浙商银行等四家银行分别净增275亿元、191亿元、36亿元和306亿元（合计808亿元），剩余6家股份行的个人住房贷款余额合计萎缩1118亿元。

（3）上市地方性银行中，表现比较分化，多数银行出现萎缩，也有部分银行出现逆势大幅增长，如宁波银行净增230亿元、中原银行净增93亿元、晋商银行净增28亿元、长沙银行净增26亿元、徽商银行净增24亿元等。这里的宁波银行值得关注。

（二）对公房地产贷款余额变化：各银行之间分化较为明显

虽然市场对地产行业的风险偏好总体趋于下降，但各银行2023年的对公房地产贷款余额变化却呈明显分化态势。具体看，

1、16家全国性银行中，有8家银行的对公房地产贷款余额出现萎缩，且主要以股份行为主，即2023年交行、民生、招行、中信银行、平安、光大、华夏、渤海等8家银行的对公房地产贷款余额分别萎缩308亿元、170亿元、493亿元、178亿元、282亿元、129亿元、125亿元和43亿元。其余五家国有大行和3家股份行的对公房地产贷款余额均有所增加，如兴业银行净增814亿元、浦发银行净增237亿元、浙商银行净增109亿元等。

2、就地方性银行而言，北京银行、宁波银行、上海农商行、成都银行、贵阳银行、苏州银行、东莞农商行、长沙银行等均出现逆势增长，其中宁波银行大增313亿元。

（三）对公房地产贷款不良率：国有大行普遍超过5% ，全部上市银行平均超过4%

1、就对公房地产贷款不良率来说，除上市农商行外，其余类别银行较2022年普遍有所上升，如国有大行由4.75%升至5.15%、股份行由2.90%升至3.65%、城商行由3.14%升至4.41%。可以看出，国有大行与城商行的房地产贷款不良率总体较高，前者普遍高于5%，后者则普遍高于4%。这意味着，2023年很多银行选择主动暴露了房地产贷款风险。

2、就具体银行而言，2023年对公房地产业贷款不良率超过6%的上市银行有7家，从高到低依次为贵州银行（40.39%）、晋商银行（10.56%）、重庆农商行（9.27%）、徽商银行（7.33%）、重庆银行（6.48%）、郑州银行（6.48%）与杭州银行（6.36%）。

可以看出，重庆的两家上市银行均“入围”。

3、另有17家上市银行的对公房地产业贷款不良率位于4-6%之间，从高到低依次为九江银行（5.97%）、广州农商行（5.94%）、建行（5.64%）、中行（5.51%）、农行（5.42%）、工行（5.37%）、光大银行（5.33%）、招行（5.26%）、交行（4.99%）、民生银行（4.92%）、泸州银行（4.84%）、厦门银行（4.70%）、中原银行（4.56%）、甘肃银行（4.46%）、兰州银行（4.30%）、华夏银行（4.21%）以及浦发银行（4.11%）。

此外，仍有10家上市银行未公布房地产业贷款不良率数据，同样值得关注，这10家银行分别为瑞丰银行、常熟银行、江阴银行、苏农银行、张家港银行、无锡银行、紫金银行、西安银行、长沙银行及北京银行等。

（四）结构：全国性银行的个人住房贷款占比高，对公端则股份行与城商行 较高

1、就个人住房按揭贷款占全部贷款的比例来看，国有大行、股份行、城商行与农商行平均分别为24.16%、15.57%、10.60%和8.87%，依次降低，即基本以全国性银行为主。

就对公房地产业贷款占全部贷款的比例来看，国有大行、股份行、城商行与农商行平均为3.88%、7.02%、5.50%和3.20%，即股份行与城商行总体较高。

2、就具体银行而言，又有一些不同，

（1）以个人住房按揭贷款占全部贷款的比例来看，有6家银行超过20%（即邮储、建行、工行、中行、农行与招商），9家银行位于15-20%之间（即兴业、交行、中信、中原银行、渤海银行、浦发银行、北京银行、青岛银行、光大银行等），哈尔滨银行、齐鲁银行、江西银行与紫金银行等四家未公布数据。

（2）以对公房地产业贷款占全部贷款的比例来看，比较高（超过7%）的银行有19家，从高到低依次为上海农商行（14.71%）、贵阳银行（11.45%）、浙商银行（10.36%）、泸州银行（9.56%）、渤海银行（9.47%）、盛京银行（9.32%）、宁波银行（9.22%）、兰州银行（9.21%）、哈尔滨银行（9.17%）、上海银行（8.94%）、青岛农商行（8.34%）、九江银行（8.33%）、郑州银行（8.09%）、兴业银行（8.01%）、民生银行（7.9%）、天津银行（7.82%）、青岛银行（7.73%）、广州农商行（7.50%）、平安银行（7.49%）等。

（五）房地产业已成为对公不良贷款余额最高的行业之一

根据统计，上市银行的不良贷款余额主要集中在制造业（一直以来均属于资产质量较差的行业）、批发零售业（小微集聚地）、租赁和商务服务业（小微和平台集聚地）、建筑业（和房地产业息息相关）等领域。不过，近年来随着地产行业的趋势性下行，房地产业也已从过去的优质行业劣变为目前的不良贷款集中地，成为对公不良贷款余额最高的行业之一。

（六）部分银行对房地产授信风险管控问题 的策略梳理

1、招行针对房地产领域秉持着“明确定位、稳定规模、完善准入、聚焦区域、调整结构、严格管理”的总体策略，聚焦优质区域、优质企业、优质项目（以优质住宅和住房租赁项目为主）。数据上看，2023年以来招行一直在持续压降房地产业业务规模，如其2023年底承担信用风险和不承担信用风险的余额分别为3989.67亿元和2907.42亿元，较上年末分别下降13.89%%和16.95%。

不过考虑到招行高信用评级客户贷款余额占比仅在7成左右、仅85%左右的房地产开发贷款余额分布在一二线城市城区，意味着招行的地产客户风险仍有进一步释放的可能。

2、平安银行在化解房地产业务风险方面主要秉持封闭管理、贷管并重的原则，以实现对客户经营、项目进度、资产状态、资金流向的全方位监控。2023年平安银行同样在压降房地产业务规模，其中承担信用风险的业务余额合计2841.96亿元（压降394.39亿元）、不承担信用风险的业务余额合计807.95亿元（压降87.74亿元）。

3、民生银行、兴业银行等基本也按照招行与平安的做法，将房地产相关业务按是否承担信用风险进行分类管理，总体上是以压降风险敞口为主。

以民生银行为例，2023年底其承担信用风险的业务余额达到4196.74亿元（压降283.19亿元），不承担信用风险的业务余额为646.09亿元（增加22.60亿元）。

二、附件：上市银行地产类指标排序

附件1：个人按揭贷款余额及较年初变化（哈尔滨、齐鲁、紫金与江西银行未公布）

附件 2 ：对公房地产贷款余额及较年初变化

附件3：房地产贷款不良率（45家银行公布数据）

附件4：对公（个人）房地产贷款/全部贷款

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