正文
记得在四年前写过篇《
学区房是不是智商税
》，当时说未来学区房的本质是投资，并不是什么教育。
不过在不久的将来之后，你可能会发现学区房因为好学区带来的那部分溢价，会被政策和人口的变化打掉。
尤其是大城市里面那种单纯为了上学，就把价格炒到天上的那种老破小学区房。
这种房子未来一定会面临价值回归，在高位接盘这种学区房的人后面都会付出惨重代价。
这个事情在四年前时候说的时候，很多人是不信的。因为学区房在过去十年时间，基本都是最好的投资品。
因为那时候在大家的观念里，买个学区房不光能解决孩子的上学问题。几年之后上完学，这套房还会因为涨价让买家大赚一笔。
就像我们说《
三四线以下的房子未来是消费品
》的时候，也有很多人是不信的。
现在时间过去了四年，我们看看各个城市的情况，会发现学区房尤其是老破小学区房，在过去几年时间跌幅是非常大的。
拿我们的首都北京来说，就是个非常典型的例子。北京鸡娃最厉害的海淀老破小学区和落户房，这两年跌幅30%以上的比比皆是。
比如海淀万柳的顶级学区上车盘蜂鸟家园，前几年这边有个48平米的开间很多人去买。
原因是这个房子面积小总价相对比较低，过去价格一直都是稳步上涨，家里孩子读完书还可以卖掉。
即使是这样海淀区不错的学区房，这两年因为学区政策变动、出生人口减少和居住品质提升，价格也在一路大跌。
2021年3月的时候，这个户型被推高到995万，到了2023年5月的时候，这个户型下跌到810万。
现在时间到了2024年，我们如果看上个月也就是3月份数据的话，这个户型已经下跌至608万。
算跌幅的话，也不过就三年左右的时间，这类海淀不错学区的小户型学区房价格跌了接近40%。
其实蜂鸟家园并不是特例，这种走势已经普遍在海淀和西城没啥品质的学区落户房上面出现了。
比如西城的顶级学区阳光丽景，2023年2月的时候，145平南北三居中间楼层成交2750万，单价19万。
现在如果我们看同样的户型，挂牌价在2299万，2100万就可以卖了，
差异就是楼层低一点在三楼，
对房产比较熟悉的人应该知道，不管是周围的产业，人群的收入还是地段、学区，交通等等都能给房子增加一部分附加值。
过去五年时间，可以说如果观察各种附加因素对溢价的影响，可以学区房溢价是跌的最狠的。
可以说目前能够靠学区有点溢价的房子，基本是那种各方面都不错，房龄又比较新的次新改善，然后再叠加了个学区溢价。
那种纯靠学区支撑溢价的房子，如果房子的整体品质不怎么高，已经价值回归的一塌糊涂了。
不过这里还不算完，随着大家对改善住房品质需求的显现，再加上学历的性价比逐年降低，这类房子随着楼龄变成折旧和叠加会变得更多。
所以如果是买来这类学区房想要做保值增值的话，大概率可能已经没有什么持有价值了。
因为未来五年随着教改的去学区化，叠加年轻一代对居住品质要求的提升，以及学历性价比的降低，价值会进一步出现回归。
拿我们前面提到的北京来说，这个溢价收窄会进一步延伸到海淀西城那些现在说起来小区还算不错，但房龄却即将超过25年的老大学上面。
比较典型的例子就是类似海淀世纪城远大园这样的楼盘，远大园有个139平米南北通透两居，是世纪城的价格风向标。
在2023年的时候很多人追高海淀，短期涌入的购买力在23年5月份把这个户型的1楼推高到1700万成交。
到了2024年2月底同户型的二楼，成交价也就1280万，大半年时间跌了25%。
之前人们觉得远大园五期在海淀，小区环境相对周边还算不错，算是海淀学区房里面品质相对高的。
但你要知道远大园五期虽然相比周边看起来还不错，可楼龄已经20年了，所以我们看到它真跌起来的时候并不含糊。
因为这地方房子已经老了，品质虽然比周边的老房子相对会好一点，但是
房龄已经二十年，
价格里很大一块就是靠学区支撑。
如果假设一线城市房地产行业下一轮行情，在5年以后到来。那么这些房子已经接近三十年房龄了，这基本已经进入老破大的行列了。
这个时候学区溢价因为适龄儿童减少去掉的话，基本对房子的价值就是戴维斯双杀的节奏。
出现这样的变化，本质上是因为大环境变化以后，先知先觉的人群愿意付出的溢价方向变了。
西城海淀这类学区溢价，和未来人们愿意付出的品质溢价相比，不管是保值还是防守能力都越来越差，都是应该回避的对象。
上海和这类房子比较类似的，是仁恒河滨城和联洋这类社区。虽然是内环地段叠加浦东一流学区，但房龄实在太长了。
所以我们才会看到这类房产在大市出现回调的时候，基本上算跌幅是35%起步，从跌幅角度看算是领跌整个上海了。
上海内环里面的黄浦耀江花园也是类似的情况，位置不错学区不错居住人群主要是医生，但房子已经二十年房龄了。
那种内环还不错的老破小学区房就更不用说了，上海的梅园学区房就是典型的例子，高点到现在恐怕腰斩都不止了。
这里可以看出，随着时代背景发生了变化，不管是上海内环还是西城海淀十五年以上房龄，品质一般的学区房，都应该回避买入尽快卖出。
因为二十年或者说二十五年以上房龄的学区房，考虑到学区价值未来的变化和大家改善需求的提升，现在这个阶段大概率已经没有任何持有价值。
北京上海是这种情况，那些人口流入的二线或者说强二线，情况会有什么不同么？其实情况变化是一样的。
拿网红城市杭州来说，在2021年初的时候，学区房里的当红炸子鸡文鼎苑大概是10万一平。
现在三年时间过去了，文鼎苑的价格差不多回落到6万每平左右了，回落幅度在40%左右，这个损失在一个强二线城市不算少了。
如果你作为买家在2021年的时候花1000万买了一套文鼎苑的房子，现在市价大概是600万。
这意味着现在卖出这套房子的话，你的实际亏损差不多在400万左右的样子，也就是买家为了读书亏了400万。
我们假设这个孩子大学毕业，在杭州找了个还不错的工作。我们算孩子毕业就年薪20万的样子，这个收入其实也不算低。
那么他如果23岁大学毕业，之后60岁退休的话，意味着他可以工作37年的样子。
毕业之后就有年薪20万，花掉其中十万，剩下十万存起来的话，那么他整个职业生涯差不多也就能有400万左右的积累。
如果是女生55岁退休的话，那么职业生涯可能会更短。可以看出在这套房亏掉的钱，大概率会比一辈子职业生涯能存到的钱还要少。
也就是你高价买学区房给孩子读了个书，之后你孩子一辈子辛苦攒钱能攒到的也就是学区房亏掉的钱。
短短几年就有这样的变化，这里面的内在原因其实也非常简单，一方面商品的价格是供需决定的，生育率下滑意味着后续的需求少了。
如果单纯从供需的角度看，随着整个社会老龄化和生育率下滑，以及大城市落户政策带来的影响，后续上学的适龄儿童没那么多了。
拿北京来说，从新进人口看的话，
现在北京的大学生落户是比较紧的，每年并没有那么多人可以落户。
算积分落户的话一年也就6000人的水平，这两年新生儿数量又在持续新低，后面能有多少有孩子的家庭接盘老破小学区房支撑价格。
另一个是伴随着经济高速增长阶段的过去，学历对就业和人生带来的帮助越来越小了。
家长费尽心思鸡娃，努力考上个985或者211，毕业以后靠孩子买个老破小学区房都难。
最后就是政策导向的问题，这个我们在四年前的文章《
打通底层上升之路，击碎中产固化之墙
》里面，已经讲的非常清楚了。
而且房子也是有生命周期的，能保值的岁月最多也就不超过15年，很多人根本不懂这一点。
在这种情况下，在学区房持续贬值的背景下，费劲心思买个老破小学区房是不是值得就要想想是不是值得了，毕竟家门口凑合上也不是不行。
要是再考虑到出生人口、教育改革和经济环境对学历带来的影响，北京房产的学区溢价大概率会归零。
看时间可能未来最多也就是十年，那些没啥品质学区溢价还高的房子都会价值回归。
这里可能有人要问了，为啥我们在2020年下半年写这篇《
学区房是不是智商税
》的时候，就会知道大概率后续学区房会持续出现价值回归。
即使再晚也不会超过2021年底，学区房价值就会基本见到一个顶部呢？这其实和时代背景的变化是息息相关的。
一个原因就是前面说的，后续人口变化会带来中长期供需结构变化，这个变化会在未来很长时间影响很多行业的格局。
因为不管房地产也好，市面上的奶粉、纸尿裤、服装也好，这些东西最终都是要有人来消费的。
从国家统计局的数据看，最近几年的生育率变化是非常直观的，出生人口下降是非常快的。
可以看出在2017年之前，我们看到的还是小幅波动，但是之后开始陡然下降，到2023年的时候只有900万出头了。
后面的2024年龙年可能因为年份特殊，出生率会稍微反弹一点，但往后大概率依然还是维持在900万左右。
生源少了之后相关影响也会逐步浮出水面，先是婴幼儿相关消费少了，之后就是青少年，之后贯穿这代人的一生。
学区房之所以第一次见顶的高点出现在2021年，是因为2015年开始是二胎高峰。这一年之后的几年，出生的孩子还是很多的。
这个二胎高峰持续了三年时间，很多人在这期间因为看到孩子很多，并没有感知到后面可能出现的变化。
现在之所以大家开始感受到变化，是因为2020年出生的人已经在幼儿园了。
这一年出生的孩子比二胎高峰那几年少了三分之一，所以很多幼儿园招生开始出问题了。
不过目前2020年出生率下滑的影响，主要还是在幼儿园，
还有三年时间这些孩子就要开始上小学了，
后面影响会逐步传导到小学和中学。
等2022年出生的那批孩子到了三岁，开始上幼儿园的时候供需结构会出现完全逆转。
这时候因为生源不足，我们就会看到大规模的私立幼儿园倒闭潮，公立幼儿园也会大规模整合。
到了他们2029年上小学的时候，小学生只有之前的一半了，压力会从幼儿园进一步传导到小学。
可以看出在生育率下滑新生儿逐步减少之后，供需结构陡然开始逆转。所以我们看到这个阶段学区房大幅贬值，而且是加速贬值。
这个变化导致近两年考上师范院校的人是比较倒霉的，考试的时候因为近两年师范比较热门分数还挺高。
可是等毕业的时候会发现小学老师突然不招人了，相关工作因为没啥岗位需求也变得很难，有点皇帝退位前进宫当了太监的感觉。
这个变化产生的初期，那些学校里的老人其实还感觉不到，因为按照现在的惯例不到迫不得已不动老人，只会先冻结新人的岗位。
但最终生源减少也会传导给老人带来影响，后面生源不足的学校合并重组整合在所难免。
三年以前我们说《
未来老师也可能会失业
》，其实也是基于供需结构的变化，并不是瞎说的。
因为从统计数字上看，现在国内公务员有708.9万人，专职教师1892万人，医生差不多429万，护士502万，教科研人员502万人。
要知道地方财政有接近20%是花在教育上的，这部分最近七八年算是个支出的大头了。
如果未来因为卖地收入减少
地方财政
吃紧，叠加生育率大幅下滑这个大背景，那么应该砍掉哪块支出应该还是显而易见的。
后面岗位需求减少的影响，还会进一步传导到师范大学。就业下滑会导致师范大学录取分数线下滑，比以前的财经大学还快。
出现这种变化的原因也很简单，生产关系是要适应生产力发展的，这句话在任何时代都没啥错。
在经济快速发展的工业化时代，受过基础教育的工人、工程师和技术人员是刚需。
因为从农业社会进入到工业社会意味着分工越来越细，就算是最基层的工人也需要受过九年义务教育才能干好生产线上的活。
这个时候大力提升全民的教育水平，普及义务教育提升国民的整体教育水平，是促进生产力发展很有效的措施。
当经济增速开始放缓，整个社会能提供的就业岗位没有那么多的时候，教育这个阶段能带来的回报和边际效应就会减少。
因为整个社会能提供的就业岗位不足，大量受过本科教育的人处在供给过剩的状态，所以只能从事外卖和快递这类岗位。
到了这个阶段对于国家来说，未来教育领域破局可能出现在两个方向，这也是海外曾经走出来的路。
一个是教育本身参与到全球商业竞争，直接能产生经济效益。就像欧美的很多中学和大学，招收国外高收费的学生，相当于给国家出口创汇了。
另一个是科研要和产业挂钩，把科研从之前的写写论文，直接转换成产业的技术进步，提高相关行业的生产力水平。
其实关于教育和时代变迁的关系，我们写过不少相关的东西，现在看有不少东西都应验了，感兴趣的可以再看看。
教育投入的误区，很多人把方向搞错了
为啥经济发展了，反而感觉越来越卷了
小镇做题家为啥总是掉到坑里？
为啥现在所有专业都在劝退？？
为啥这两年我们感觉压力越来越大
对于个人来说，
未来
教育这东西会从你在人群中的相对排名，慢慢变成了一个基础的门槛。
因为可能人人都受过高等教育了，所以你即使看起来学校更好了，但是在人群中的相对排名并没有更靠前。
毕竟不管在什么年代，大家比的其实都是同年龄段人群里面，自己的排名到底在什么位置。
再过10年我们可能会看到随着人口的减少，现在幼儿园生源不足的压力会传导到大学。
