租购同权，房价会降？你想多了！

孟祥远

学区房买老破小好，还是新盘好，个人认为如果买一线学区房，当然是老破小好，像拉力琅这样的学区肯定是没有问题的，这类的学区房非常稀缺性，同时价值也很高，保值增值没有问题；如果买二线学区房或者成长性名校，就可以关注稍微新一些的房子。

其背后的逻辑是，老破小是不可复制，很稀缺；而二线学区房的新盘，房子本身的价值相比而言更珍贵一些，未来有一定的升值空间，但是二线学区房的老破小，升值较慢，未来可能会进一步被边缘化。是否要选择市中心的房子，则要看个人的生活选择，可以明确是，市中心的学区房未来可改善的空间不大，除非是特别好的学区房。

孟祥远

据了解，目前区里是有这样的想法，两所学校的办学质量比较接近，但最终是否合并也有一定的不确定性，阻力主要来自于学校，两个学校合并以后如何处理一些细节的问题还有待商榷。金陵汇文小学的学区房价格已经卖到6万/㎡，科睿小学学区房也超过5万元/㎡，相比较而言，金陵汇文的学区房更贵一些，但是目前，科睿的学区房也正在崛起，未来和金陵汇文学区房的差距也正在缩小，对金陵汇文的学区房影响还不至于很大。所以，相对来说，对科睿的学区房的利益影响更大一些。

孟祥远

因为问“租购同权”政策的朋友非常多，所以将问题整理了一并回答。

这个政策出台的背景是这几年一直是重售轻租，对租赁这部分的权益没得到充分保障，但国家有2.5亿的流动人口，大城市人口流入流出很多，如何保证他们的权益，如何吸引、留住人才是大家关注的重点，所以国务院九部委发文重视这一问题，在全国12个城市展开住房租赁试点，广州是先行者，佛山紧随其后，南京应该也会跟进。

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这一政策涉及的方面也很多，除了“租购同权”以外，也包括商业房要发展成租赁住房，大力发展租赁住房市场，鼓励大家做房东。如果广东教育局出台具体细则，首先，对一线学区房影响不会很大，因为一线学区房的供应量比较紧俏；对普通学区房的冲击可能会更大一些，对升值会构成影响。其次，租户权益的肯定不如广州本地户口更受保障，同时广州更倾向于保障人才，能够拿到广州的人才绿卡才能享受这类的权益，有硬性条件需求。租房时对签订正式的租房合同、交税等方面也会有一定的要求。这一政策，对人们的心理影响更大，有人说租房会带来房价下跌，但房租上涨必然会引起房价上涨，有条件的人还是会买房。所以，“租购同权”未必会带来房价下跌。

孟祥远

禄口地区重在长远，虽然他的位置距离南京城区有点远，但是因为它有快速通道、地铁、空港，所以和主城联系紧密，交通便捷，虽然距离远，但是时间上并不远，南京比较容易向禄口去延伸和扩张，已经呈现出和江宁以及城区连城一片的态势。

目前南京正在发展南部新城，再展望2030年，以及正在编修的2040年南京规划，我觉得禄口会有比较大的发展。可以参照刚刚明确的国家中心城市郑州的做法，实际上除了主城郑东新区这一块，下面要打造的另一个新城中心就是空港城。所以能够看出，空港在一个区域发展中非常重要。

目前，禄口在江宁北部，依托地铁和机场高速公路构建了全新开发的空港新城核心区，整个空港新城会成为一个新的城市，人口超过百万，未来产值超过千亿。随着南京向南发展，以及城市辐射力的逐渐增强，空港优势的发挥，我个人对他中长期的前景比较看好。

孟祥远

目前来看，学区比较成熟的是仙林湖，仙林湖有现成的学区、地铁和商业配套；其次可以考虑地铁小镇，这里也有地铁，交通便利，到仙林也很方便，是仙林下一个重点打造的区域，未来也会引入公办南外的概念，这里还是不错的，如果你在城东上班，就可以考虑这个区域。

燕子矶则是靠着1号线的北延线比较近，燕子矶也是未来发展的桥头堡，但这个区域的缺点也很突出，学校目前偏弱，未来是民办南外，另外也会存在污染的隐忧，自住有一定影响；优点是这里交通方便，距离主城较近，联系也比较密切，未来随着过江通道的建设，这里成为跨江发展的桥头堡。所以还是要看你自己的取舍，如果你在城北上班，或者走地铁1号线沿线的话，可以重点关注的中航国际社区。更多问题也可以加我私人微信「 mjjt2020 」详细交流。

孟祥远

我建议等有轨电车开通以后再卖，看一看市场，百水芊城目前还很好的价格，随着周边新房的清盘，二手房价格也会稳步向上推，另外像麒麟的地王，如京奥港还没有开盘，等它们开盘，有轨电车通车之后，我想它的价值还会进一步提升，如果不是急着用钱的话，还可以稍微再看一看。

孟祥远

首付60万大概可以买200万的房子，威尼斯水城在桥北，房屋单价不高，这里生活方便，生活成本低，首次置业还是可以的。但要注意这个项目开发商的问题，品质不是很好，物业也不太行，所以这个项目升值的预期不能太高，表现比于周边同类型的项目表现要差一些，所以你想追求更高品质的生活，或者房屋的增值，我不太建议买这个项目。

200万左右的预算现在还有一批楼盘，因为是新房价格得到了限制，你可以去多关注，比如高新区的招商兰溪谷，亚泰山语湖；江宁滨江的中铁原香颂等等。虽然一房难求，但也可以多尝试，威尼斯水城开发商卖不掉也能说明一些问题。

孟祥远

河西中这个地方还不错，而且你还有7折利率，非常便宜，现在不仅没有折扣，而且贷款还非常难，如果不是特别着急用钱，建议你留着，河西现在没有推货，可以再看一看。

任志强的说法，个人认为如果等一年半载房价限制可能会取消，这牵涉到各个地方的财政，关系比较大，明年房价会有一定的松动，准许上涨。三线城市投资，快进快出，淮安和徐州比，徐州更好，它的定位是淮海经济圈的中心城市，定位高人口众多，还是能支撑的，这里本地也有自身的改善需求，目前人才和资金的流出也受到了一定的限制，也会就地消化。徐州的房价最近也在涨，政府也出台了相应的去库存政策；但有些城市完全是被动需求，比如淮安，是因为城市拆迁产生的需求，这个就是不太稳固的。所以三四线城市基础好一些后面还能继续涨，但是也不宜恋战，一旦大城市放开，还是要回来。更多问题可以加我私人微信「 mjjt2020 」详细交流。

孟祥远

手中自由资金50万不到，你要保证买完房后手头不能紧张，要保证自己后续够用。首先，买老破小的学区房，50万肯定不够；都市圈的住宅目前有一些潜力，有合适的房源可以考虑。弘阳时代中心在桥北，根据最新消息，地铁S8号线南延和和燕路过江通道工程（南段）可行性研究报告已正式或省发改委批准，两条线都有望年内开工建设。交通便利，生活配套完善，小资金投入的话租金回报率也还不错，本周日上午十点，我在弘扬时代中心有讲座，感兴趣可以来现场交流，也可加我私人微信「 mjjt2020 」报名咨询。