倪一琛:新房成交同比继续改善,主流房企10月销售再超预期-20191103
一手房:
成交环比增速2.14%,同比增速15.15%(按面积)
本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积513.59万方,环比增速2.14%,同比增速15.15%。
其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为30.55%,-6.11%,6.13%;
同比增速分别为11.47%,9.27%,27.18%。
二手房:
成交环比增速-7.45%,同比增速18.40%(按面积)
本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积125.28万方,环比增速-7.45%,同比增速18.40%。
其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.75%,-9.77%,-3.19%;
同比增速分别为11.07%,29.37%,-1.89%。
库存:
可售面积环比增速1.88%(按面积)
本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5495.86万方,环比增速1.88%,去化周期30.07周。
其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.76%,5.20%,1.58%。
一线、二线、三线去化周期分别为40.76周,22.80周,26.11周。
10个重点城市推盘分析(数据来源:
中指)
根据中指监测数据,(10月21日至10月27日)重点城市共开盘84个项目,合计推出房源17555套,其中一线城市开盘3334套、占比18.99%;
开盘项目平均去化率达到61%,其中二线城市平均去化率为59%。
投资建议:
本周,我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速2.14%,同比增速15.15%;
二手房成交环比增速-7.45%,同比增速18.40,市场成交量同比上升;
重点城市去化率为61%,较上周有所上升。
10月31日,115家A股上市房地产开发企业三季报全部披露完成。
根据Wind数据,前三季度A股115家房企合计实现总营收13800.40亿,同比增长22.25%;
实现净利润1593.21亿元,同比增长15.40%。
其中,绿地控股、万科、保利地产位列A股房企营收绝对值前三。
销售方面,10月主流房企销售额持续超预期。
根据克而瑞数据,10月主流50家房企单月销售金额8892亿元,环比减少2%,同比增长36%;
1-10月主流50家房企累计销售金额72879亿元,环比增长14%,同比增长16%。
分房企来看,10月份销售TOP5为恒大、碧桂园、融创、万科和保利,其中恒大930亿元(同比+75%)、碧桂园850亿元(同比+43%),融创642亿元(同比+23%),销售亮眼。
TOP20中,龙湖270亿元(同比+80%),绿地251亿元(同比+52%),世茂232亿元(同比+53%),旭辉190亿元(同比+76%)、金茂122亿元(同比+55%),均取得超50%的高销售增速。
政策方面,
我们认为政策调控正在宽松,近期多地出台公积金贷款额度提升及贷款期限延长政策;
绍兴、南通、郑州等多地陆续出台人才购房补贴政策,都是政策在边际改善的表现;
从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,目前看来:
土地溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚,这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,我们看好四季度和明年一季度,“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。
行业配置方面,
我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下4点:
政策(估值)底部:
当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,目前重点房企19E市盈率平均仅为6.1X,估值继续下行空间较小,上行空间与概率大。
宽货币:
目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。
业绩确定性:
我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。
高分红:
地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达4.5%。
配置建议:
看好Beta修复基础上的Alpha个股。
首先当前板块具备估值提升机遇:
政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;
年末释放业绩带来的估值切换。
其次个股方面,结构分化加速:
由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。
最后从择时角度看:
历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。
推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:
万科、保利、融创中国;
及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:
华夏幸福、旭辉控股集团。
风险提示:
三四线销售下行压力继续加大;
流动性持续收紧。