正文
以下为文字实录：
我们都知道在这个世界上，万事万物都有它的规律和周期。
那么，房地产的周期是怎样的呢？我想呢，这也是大家都非常关心的事情，特别作为在房地产上投资获利了的朋友。
根据美国多名专家结合美国及全球其他国家几百年来房地产走势的情况，总结出来：一轮完整的房地产周期，他的跨度约18年。
一个周期是怎样理解呢？也就是说从最低点涨到最高点，再跌回到低点。从第一个低点到第二个低点，就是一个完整的房地产周期。
根据这些专家的研究，全球房价从最高点跌落到最低点平均需要5年。也就是说18减5，一轮房地产上涨的周期，从第一个低点到最高点约13年。
当然，这个周期也会随着其他外部因素的变化，而出现一些变形的情况。有时候时间拉的更长，有时则更短。但是总的规律就是这样的。
我们来找四个样本看一下这个周期是不是有效呢？
我们首先看香港。
香港上一轮房地产起涨的时间是从1985年开始的，从1985年一直上涨到1997年的3季度。一共上涨了大约是12年左右的时间。
在1997年，爆发了亚洲金融危机。香港也是一个收到严重冲击的地区。从1997年的3季度开始，香港房价开始大幅滑落，一直滑落到2003年的2季度见底，耗时大概是6年左右的时间。
为什么会在2003年见底呢？实际2002年就应该见底了。但是由于2003年，从香港淘大花园发现了第一例SARS病例开始，香港进入到了非典的特殊时期。所以导致房价还有一些调整。那么到2003年的3季度，SARS结束之后，香港房地产价格就一轮完整的周期走完了。
也就是从1985年上涨12年到1997年，从1997年跌落6年到2003年，这个过程呢，有些小意外。但是整个周期19年。从2003年3季度，香港房价开始展开了新的一轮周期。
现在已经比较确定的，就是香港房价在2015年9月份见到了本轮房价的最高点，耗时12年。
按照这个规律去推导，香港房价应当会在2020年左右，跌落到一个低点。从那个时候，可能会进入到一个新的房地产周期。
我们来看一下日本，日本最后的一轮房价，是从1975年开始上涨的。上涨到1985年，已经上涨了挺多了。但是在1985年当时，在广场酒店，美国和英、法、德，日召开了会议，签署了一个协议。这个协议就是大名鼎鼎的《广场协议》。
《广场协议》的内容，讲的是美元对这四个货币贬值。那么自此开始，日元开始对美元进行大幅升值。在这个期间，从1985年开始，其实当时的日本经济已经开始不行了，开始走下坡路了。并且从1985年开始，日本出现的现象就是刚开始银行大量的投放流动性，投放贷款，特别是以房产、土地抵押的这些贷款。
而由于日元的升值，大量的外国资金涌入日本，导致日本房价大幅上升。资金脱实向虚，跟今天中国最近5年来的现象也是非常的接近的。然后一直涨到1991年，那么这里面有一个1989年到1990年，日本房价也出现了像2015深圳房价这样子的，一年时间，房价在已经大涨之后，暴涨了80%。
到1991年末，1992年初。日本房价开始见到了最后的顶部，开始大幅下挫。本来日本房价应该是1997年房价见底的。但是由于外部环境的变化，1997年正在爆发亚洲金融危机。
特别是以东南亚地区为风暴的中心地带。那么导致日本房价继续下行。
又继续下行到2003年，日本房价才基本上见底，然后开始上升。
但是即便到今天，日本房价相比1991年的时候的最高价，仍然还有很远的路要走。
我们看下美国。
美国房价基本上是在上世纪90年代中期左右开始新的一轮房地产周期的。
那么美国房价一致涨了十来年之后，一直涨到2006年的夏天。美国房价达到了他的最高点。那个时候呢，美国的次贷危机已经开始爆发了。只不过当时在中国没有太多人关注这些事情。
到2007年，次贷危机已经相当严重了，他已经是一场席卷美国的金融危机。只不过在当时，这个危机的影响还没有扩散到全球，主要还是在美国的境内，但是房地产价格已经开始逐步的见顶回落。
他的见顶的时间呢，是在2006年。
美国房价在2008年出现大幅下挫之后，一路下行，到2011年左右。就是从2006年下跌5年之后的2011年，美国房价见到了他的底部。一轮房地产周期结束，新的一轮开始。
现在呢，经过5年的上涨，今天美国纽约曼哈顿、西雅图和旧金山这些城市的房价，已经超过了2006年的最高点。但是呢，全美房价还没有超过2006年的最高点。
美国房价也是这样子，上涨了十一二三年之后，回调五年。现在呢，又继续上涨了五年。
应该讲，美国房价可能还会继续上涨七八年的时间。
我们来看一下中国的房地产价格。
我们举深圳为例子。
深圳其实在建市之后，有一些房地产的交易开始。基本上是始于1983年，84年，85年这样的一个时候。从那个时候，房地产价格总的来讲是在不断上升的。
那么到1994年，其实当时的深圳的房地产价格已经非常的高了。当时深圳罗湖区的一些房价，已经达到了一万块钱一平方，甚至一万多块钱一平方。那么最高点呢，出现在1997年，也上涨了十二三年。然后自1997年，受亚洲金融危机的影响，在人民币没有出现贬值的这种状况下，北上广深的房价下跌了40% - 50%，一致跌落到非典之后。到2003年的3季度，才一轮房地产周期结束开始新的一轮房地产周期。
那么今天我们的房价，从2003年3季度开始上涨，已经整整上涨了13年。
大家记住这个时间，这个点。
13年是一个非常关键的点。即便这个房地产价格在第13年的时候没有出现见顶，也会离这个时间不太远了。所以现在应该来讲呢，单独从房地产周期这件事情本身而言，是存在周期顶部的可能的。
那么我们看深圳的房地产价格，住宅价格。至少到现在而言，已经在2016年的3月份见顶了。如果他是一个顶部的话，我们假设，当然我并不敢确定。
如果假设他是一个顶部的话呢，那么我们这一轮房地产周期应该会在什么时候结束呢？理论上会在2020年至2021年之间结束。就是跌到底，从那个时候开始新的一轮房地产周期。
可能有人会问了，你看我们这一轮周期里面，08年，11年，14年都有出现房价回调的这样子的一种现象。这个又该如何解释呢？
实际别的国家也是这样的，在一轮上涨当中，他还有更小的经济周期。像9到10年一个周期的，朱格拉周期。他会引起经济的波动，他就会导致房地产的调整。
但是他的这个调整并不是一轮完整的房地产周期的调整。在上涨的过程当中，都会有调整，哪一个国家都是一样。
但是这些调整都不是完整房地产周期的顶部。
但是在第13年的时候，是的可能行就相当的大了。
我们刚才讲到了房地产周期，我们也提示到了风险。
那么我们应该如何做呢？在这个房地产周期当中，又给了我们怎么样的一个启示呢？
我觉得至少有一点，因为现在大多数的购房者呢，我认为他们是处在线性的思维的概念当中。在他的想法里头，不存在周期性的思维。他对任何事物都认为有周期，但是对房地产他不认为有周期。
我们就不去做这个判断。
但是我想基于这个给大家一个购房的判断。
我们知道一个商业银行的住房按揭贷款政策，其中有一条，楼龄（竣工年限）加贷款年限不超过40年。也就是说，你买一套竣工年限已经20年的房子，那么你在商业银行办理按揭贷款的时候，贷款年限最多只能贷多少呢？贷20年。那这样子的话，由于您的贷款年限短了，你的还款压力就会更大。
所以说，我们在购房的时候，应该在一轮房地产周期的起点，买刚建好的新房或者次新房。我们要知道新片区的这些新房，次新房。在之后的房价上涨当中，往往是跑赢大市的。这是第一个。
第二个，我们知道房地产从底部涨起13年可能会是一个顶部的时候呢，假如讲这个时候，我们要将房地产脱手。在高位变现，这个时候呢，我们的楼龄可能也只有十二三四年这样的一个状况。那么接你手的这个买家呢，他仍然能在商业银行做一笔27年期的个人住房按揭贷款。特别是在第13年这个顶部的时候，因为房价也特别的高，所以更长的贷款年限就会让你有更强的月供支付能力。
假如讲你在一轮房地产周期的起点，你买的一套房子，他本身就已经是15年的楼龄或者20年楼龄的时候，当你再持有13年，这个楼已经到了三十多年的楼龄的时候，在价格已经到了顶部很高很高的时候。都没有人买得起的时候。这时候你把这个房子变现，那接你手的买家，他只能贷款不到10年，甚至只有几年的时间了。你想让人家如何接的起你的这个盘。
接的起，你的价格想必也会受到比较大的影响。因为支付能力一定是有限的。
所以房地产周期在人类的历史当中，是不断的循环往复的。即便您能拖延，也只能稍微拖延一点。规律最终一定会变现的。
延伸阅读：
英国房价最近60年来出现了三轮房地产周期：
第一轮自1977年起涨至1989年历时12年见顶，至1995年历时6年调整见底，整个周期18年。
第二轮自1995年起涨至2007年历时12年见顶，至2012年历时5年调整见底，整个周期17年。
第三轮自2012年起涨至如今......
香港房价最近60多年来，经历了4轮房地产周期：
第一轮自1954年起涨，1965年历时11年见顶，跌至1970年见底，整个周期16年；
第二轮自1970年起涨，1981年历时11年见顶，跌至1985年见底，整个周期15年；
第三轮自1985年起涨至1997年，历时12年见顶，调整至2003年历时6年见底，整个周期18年；
第四轮自2003年起涨至2015年见顶，历时12年，预计本轮调整约至2020年见底。 ...
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来源：楼市投资圈
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