产业地产，房企绕不过的一个弯

但凡有点规模的房企都开始涉足产业地产，各类特色小镇一夜之间千树万树梨花开。

“时尚瞬息万变，但风格永存”，真正能引领潮流的，必然有核心且不可替代的灵魂存在。

直观的感觉是，但凡有点规模的房企都开始涉足产业地产，各类特色小镇一夜之间千树万树梨花开，忽而想到2014年时，那时的关键词“白银时代”‘互联网+、社区生态’三年过去，除去喊概念，真正用心做社区服务入口的企业还是那么寥寥几家。

“时尚瞬息万变，但风格永存”，真正能引领潮流的，必然有核心且不可替代的灵魂存在。

一、为什么看好未来产业地产的发展？

1、房地产工具性角色的转变——从经济的催化剂到政治民生的敏感词

作为国民经济的重要支柱性产业，经济不好的时候通过拉动房地产拉动经济回暖，然而当房价上涨过快，引发民生热议，又发生新一轮打压；

在当下，房地产对于很多人来说，不再是经济的助推器，而是绑架中国经济的罪魁祸首，推高房价无异于站在人民的背面；

面临着高额的拿地成本、不定期的政策风险、社会的中性评价以及长期来看的城镇化及人口红利减退，开发商需要一个新的身份去诠释自己的故事。

2、实体振兴是必由之路，产业地产是房地产与实体结合的最佳方式

中央经济工作会议提出，着力振兴实体经济，自去年开始，振兴实体经济升到前所未有之高度。

“实业”是大国振兴的必由之路，我们要引导资金“脱虚入实”，各种税费倾斜······作为一个依赖政策红利发展的行业，看清大势，也许很重要；为产业发展提供空间、或者主动孵化产业、或为地方政府主动提供综合的产业解决方案，能不受重视和支持么！

二、产业地产目前都有哪几种发展路径呢？

目前，我们简单把玩产业地产的企业简单分为三类：产业新城运营商、产业投资商和产业发展商三类；

1、产业新城运营商，代表企业——

华夏幸福

如果说行业内真正具有战略视野的企业，绝对首推华夏幸福。战略的核心问题是定位，而华夏幸福的品牌定位不仅定义了它自己，更定义了一个细分行业；

产业新城运营商，PPP模式，通过土地一二级联动开发、提供区域发展的综合解决方案。

与其他两种模式有显著不同，产业新城模式是真正站在区域发展的角度上的综合衡量，它不仅仅需要运营商园区的产业引入运营能力，更多的涉及到城市规划能力、产业规划能力，在城市发展早期代替政府大量垫资投入城市基础建设，同时自建招商团队整合国内外资源，解决产业导入问题，提供从城市前期规划、城市基础建设、产业导入集聚、产业运营服务等一揽子工程，完全减轻了很多地方政府的资金困境、招商困境等。

伴随着环京市场的崛起，很多人开始关注华夏幸福，但在此轮爆发之前，谁又真正关注这个企业，在没有任何人关注、产业基础十分薄弱的固安默默耕耘，14年后带动固安县收入增长近50倍。

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2、产业投资商，代表企业——

张江高科“科技投行”

张江高科，上海国资委下属企业，作为推动上海张江高科技园区发展的重要载体，核心特点在于其“新三商战略”即科技地产商、产业投资商和创新服务商，从这个战略定位就可以看出张江高科从单纯的地产开发向产业投资服务的身份转变。

通过投资产业、孵化产业、联合包括中国银行在内的多家金融机构为企业提供投贷一体化服务，未来通过变现上市金融资产等途径进行退出；

截至2017年3月25日，张江高科对外投资项目规模为37.89亿元。累计投资创业投资类项目99个(含直投和委投，其中高科16个，浩成83个)。

其中，已上市企业26家(包括完全退出8家)，预披露企业2家，拟上市企业12家，改制企业1家。

此外，作为地产开发商来做产业投资的优势在于，可以以“房权换股权”，加强产业投资和资产经营联动，以投资上海微电子2.2亿元为例，成熟壮大的上海微电子带动了园区配套产业的发展，提升了园区产业链的发展水平、进而赚取园区运营以及后期增值利润。

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3、 产业开发商，代表企业——亿达中国

传统的产业园开发模式，主要业务为商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设，就已竣工的建筑面积而言，亿达是中国最大的商务园区开发商。截止2016年，亿达委托管理项目22个，运营管理面积达236万方。

传统产业地产开发与住宅开发类似，前期大量的资金沉淀，往往拖累企业资金状况，对于传统的产业地产商而言更是如此，重资产操作往往难以为继。

经历负债率居高不下的困境之后，亿达围绕着在长期以来形成的“软件”+“信息技术服务”品牌优势，开始轻重资产并行的战略布局。

一线城市进行存量改造，进行低效项目的改造、升级、盘活；热点二线承接项目的委托运营管理；三线承接产业转移的产业园，2017年昆山、绵阳等城市新增3个重资产项目。

对于没有背景的传统产业地产开发商，或是构建强大资金安全边际、或者进行做好品牌把企业变轻，提供菜单式服务，输出管理运营能力，否则在更多潜在竞争者开始进驻的未来，生存空间会愈加狭窄。

三、玩转产业地产，需要什么基本素养？

产业地产与传统地产开发的最大区别在于，产业地产面向的主要受众在于政府，传统地产开发主要受众在于消费者，消费者需求相对多变，而政府的需求相对固定。

地方政府的需求在于区域的持续发展，以产业吸引人口、带动经济，产业是核心；

要么，先天具备资源属性，如启迪协信，背后有清华的产业资源，做产业引入整合的优势十分明显；

要么，能力强，从前到后提供一整套的方式路径，尤其是招商能力强悍，如华夏幸福，1000人的招商团队；

再或者，拥有强大政府背景支持，政府主导型，自己的孩子当然条件就相对宽松一点。