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你根本配不上炒房!别自作多情了!为什么说房地产税在2020年前,一定会推出来

房地产投资融资俱乐部  · 公众号  · 房地产  · 2017-05-25 23:42

正文

        老李和老张是我多年好友,俩人也在一个国企上班,收入都很不错,在过去的几年,却因为房子,他俩的生活品质截然不同。


  老李只要有资格有钱就买房,有时候加杠杆也要买。老张不同,他一直觉得房子有很大的泡沫,到现在也只有一套自住的。过去我也劝他买,他总有各种理由推辞。上周老张终于决定买第二套,也就是刚需改善房,俗称“刚改”。拉上我跟老李开始满城跑楼盘。


  结果晚上街边喝酒撸串的一段谈话,却让笔者对刚需买房这件事有了更深的思考。




1


  究竟谁是刚需?谁是炒房?



  老李:“老张你买房太墨迹,价格差不多就行了。你也不是很缺钱,看好就下手呗。”


  老张:“万科那个楼盘容积率偏高,离地铁站还有1公里,走路也不近,我觉得不值这个价,要是便宜2000我觉得可以考虑,不急,再看看。”


  我听完懵了,如果不是知道他俩的现在状况,我完全想不出,究竟谁才是那个刚需,谁才是炒房。


  “老张你为啥会有这种想法?你在买卖过程中希望买到低价,甚至底价?你是希望高位卖出么?准备炒房么?”


  “不是啊,就是想省点钱,房价这么高,买的低点,也安全些嘛。”


  原本我以为这只是老张一个人的想法,结果巧的是,我发现,大部分刚需族买房都有这种想法。下图是那天凌晨小密圈一位粉丝私信笔者的聊天记录。



  我能理解钱少的困惑。但是,考虑价格波动,试图低位买进,这到底是刚需还是炒房族该有的思维?想法特别简单,价格大差不差,闭眼买买买,这究竟是刚需思维还是炒房思维?


  老李和老张的思维怎么完全倒置了呢?难道不该是老李觉得房子要低价进,高价出。老张应该闭眼也得买么?


  我怎么觉得老张是在炒房,老李是刚需呢。



2



  调控就一定等于下跌?


  老张:“国家以前调控,我每次都信,调控会有结果,会跌,结果搞到现在这情况,我被政策骗了。”


  老李这下彻底急了:“老张谁给你说的调控就是降价?调控关你啥事?脑子进水了么?”


  老张:“房子是民生工程,这么无理上涨对得起人民么?调控打压房价,不是针对我的么?”


  老李:“狗屁民生工程,都改革开放自由竞争几十年了,你怎么还会有包分配大锅饭的想法。我真是白跟你认识这么久。调控是在保护你!”


  别说,回来我还专门查了下,就算2016年房价飞涨,国家高层对房地产的公开表态是:



  原来国家一直说的是“平稳发展”和“抑制过快上涨”,没说让“下跌”啊。老张说的国家要调控等于下跌,是谁的意思?究竟这是国家的意图,还是一直以来,老张的一厢情愿?


  老张:“现在要加息,信贷又收缩,房地产好不了。”


  “这些又关你什么事?这是国家打击炒房族,你是炒房族么?”


  难道老张一直以来把自己跟那些动辄几千万上亿、疯狂加杠杆、买楼是直接找项目总的炒房团归为一类?


  越想越可怕,老李用着一个刚需的思维,吃透了原本属于刚需老张的政策红利。调控本身对老张是好事,结果他却认为针对自己。


  说实话,不仅仅是老张,可能我们大部分人,根本都配不上“炒房”这个词。



3



  跌了你会买么?跌了你会卖么?


  我发现老张其实一直有着交易的思维,他不希望站岗,他觉得楼市有泡沫是导致他迟迟不肯买房的最本质因素。我们也不能因为现在房价涨了就说他这种思维是错的。但问题的核心是,我觉得他没有考虑到自己所处的位置。


  “老张,如果房价跌了,你会买么?”


  “肯定会啊!”


  老李却对此非常不屑:“老张你别给这拍板,要是买,前两年你早就买了。你的心理价格,一直是被动上涨的。过去你觉得是8千可以,前两年是1万,今年你觉得1万5忍忍也可以接受。要是房价真跌了你又觉得1万2才能接受了。”


  事实上,这点我是认同老李的。在过往的金融交易中,老张这种思维方式,可以说是典型的小散户心态。也可能是对大局的判断不够,也可能是对高位的恐惧。所以在操作中总是受到伤害。


  套用交易的方式,我做了老张近几年的心理变化图:



  房价真的跌了,刚需会卖么?卖了他还叫刚需么?


  什么是刚需?我们先不说房子。假设法定到了28岁,你需要吃一颗神药,这个药能为你接下来半辈子续命,或者决定你的生活层次。你会花多大代价去买这颗药?穷人家的小孩为了上学,尽管学费高昂,家长还是倾尽全家之力去支持,他们不知道高价么?为何还要咬牙坚持呢?


  刚需,就是不论这个门槛有多高,你都要进去,因为你解决的是0到1的问题。这个门槛,不论放在任何领域和层次去看,都需要牺牲极高代价的。



4



  刚需和甘蔗汁


  直到今天,我一直在思考老张和老李这事,我并不推崇老李炒房式买买买。但是对待老张,究竟该如何定位自己,如何看待刚需买房?


  经历过楼市泡沫破灭的香港,目前置业理念是“三宅一生”,意思是人一生需要三套房:自住,改善/给子女,投资。也就是一生三套房是要有的。


  笔者也很认同这个理念。从政策上看,3套也确实是安全的,属于国家政策擦边附近。即使生活在农村老家,宅基地上盖的房,一生也差不多是这个数量。那么我们严苛一下,就把3套以内都定义为刚需(刚住、刚改、刚投)。


  明确了刚需的范畴,对于刚需买房,这里我想讲一个自己的事。笔者的叔叔是我们村早年的大学生,清华大学毕业,现在上海定居。在笔者刚上大学时,恰好是房地产刚爆发的时节。他在过年吃饭时,给我父母包括我们晚辈,好好“上了一课”:


  “房子不是房子,而是门票”。


  “社会要发展,城市要发展,就需要人参与进来建设,人建设好了,城市最终是要反哺这个城市的人,像医疗教育,公共设施这些,尽管价格比较贵,但是一定比农村的要好很多。那怎么区分这些人呢?那就是户口,所以到哪本地户口和外地户口简直就是两种完全不同的待遇。现在户口又跟房子挂钩,所以房子已经不是简简单单的住的房子,而是一张享受城市发展成果的门票。”



  这段话构成了笔者对房产认知的基石。每一批年轻外来务工者,就像一批新鲜的甘蔗,他们激情、有活力、充满干劲。而这个城市,将甘蔗压榨,靠喝着甜美的甘蔗汁青春永驻,繁荣发展,欣欣向荣。


  当你把自己人生中最宝贵的东西献给城市,如果你没有成为城市的一部分,当你离开时,你就是毫无用处的甘蔗渣。城市就像黑客帝国里的母体,人类作为电池不断为它提供能量。


  你最终是成为母体的一部分,也开始喝上甘蔗汁?还是打算离开时,成为一堆被吸尽营养的渣滓呢?这或许是我们每一个离开故土,出门打拼的人首先要想明白的事,而且是越早越好。


  想明白了这些,刚需族或许在买房时,就会少很多纠结和犹豫。然后,少一些自作多情,不要想那么多,炒房,你真的还配不上。


  为自己和家人买房,买得起比抄底更重要!


       延伸阅读:为什么说房地产税在2020年前,一定会推出来



这两天有一条新闻:23日,个人收入和财产信息系统建设总体方案获中央深改组通过。


这是为推出房地产税,又布的一枚子。


近来有人说,房地产税是干打雷不下雨,“只听楼梯响,不见人下来”。


但其实,只要对我们国家的政府运行稍有了解就能得出答案:


房地产税,必然会在2020年前推出。


1

房地产税脚步越来越近了


哪怕不具备法律、行政专业知识,我们也能明显感觉到,这届政府推动房地产税立法的决心很大。


先梳理下房地产税立法的时间线:

2013年10月前,还没有房地产税这回事儿。和这届政府对应的是十二届人大。根据这届人大第一年(2013年)发布的全国人大常委会立法规划,一共有68件,遍览全文根本没有房地产税的踪影。


【2013年公布的十二届全国人大常委会立法规划】


2013年11月,房地产税第一次高调出现。具体是在11月中旬的十八大三中全会后发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,当时提法是“加快房地产税立法并适时推进改革”。这也可以看出来,房地产税立法是这届高层的重要改革抱负。


中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定(来源:新华网)


差不多一年后,2014年10月,时任财政部部长的楼继伟在求是杂志发文。文章中透露2点重要信息:一是房地产税的目的是“逐步成为地方财政持续稳定的收入来源”,二是要修订《税收征管法》,为“房地产税改革创造条件”。


《求是》文章的作者5%是党和国家领导,40%以上是部级以上领导,省部级官员发稿都要“排队”。


能在《求是》发文章,分量是很重的。至少它释放出了强烈的政策导向信号。

《求是》2014年第20期


2015年5月,全国人大常委会公布2015年立法工作计划,房地产税法正式列入其中,并被分在“预备项目”中。

2015年8月,对十二届全国人大常委会立法规划进行了调整,房地产税法被列为第一类项目,也就是“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。


十二届全国人大常委会立法规划(调整后)


2016年4月,全国人大常委会公布2016年立法工作计划,房地产税法还是在“预备项目”中。

2017年5月,全国人大常委会公布2017年立法工作计划,房地产税法在“预备及研究论证项目”中。


梳理具体的政策过程,才能防止人云亦云,也才能发现真相。


一句话,房地产税立法从无(计划)到有(计划),脚步是越来越近了。


2

房地产税法,已拿到准生证


这部分涉及立法知识,比较枯燥。核心要点是,税,必法定,要征房地产税必须先通过房地产税法,而房地产税法已经拿到“准生证”。


对此部分内容不感兴趣的朋友,可以直接跳到第三部分。


法律?立法规划?预备项目?概念好玄乎。现在就来看看,这些名词是什么意思。


立法规划1949年之后,我国立法速度很快,不过,也导致立法不够审慎,用了几年,就要小修小补,甚至推倒重来。为提高立法质量,1981年,国务院制定了1982年至1986年经济立法规划。而全国人大在1991年,制定了1991年10月至1993年3月的立法规划。此后,五年立法规划和年度立法计划,成为每届人大的规定动作。

这个立法规划厉害的地方在于,进入规划就是拿到“准生证”。不进入立法规划大名单,很难进入后续立法程序。拿到“准生证”,即使是怀胎10年,本届人大任期内不能出台,也会放到下一届人大,继续孕育。房地产税法,在2015年拿到了“准生证”。


项目分类目前,立法规划的立法项目被分为三类:第一类项目,条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案;第二类项目,需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案;第三类项目,立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。


可见,第一类、第二类、第三类,在一届任期内出台的概率是逐渐下降的。房地产税,目前处于这届人大审议并通过概率最高的第一类里。


年度立法计划与五年立法规划相类似,年度立法计划也会分类:继续审议的法律案、初次审议的法律案、预备项目。


中国的立法程序(来源:sina)


要搞懂上面三个分类,要知道点立法法和政府运作知识


1.税,必法定。税种的设立,已经明确必须通过法律来设定。这就是,为什么要推出房地产税法,而不能随随便便开征。立法过程即是各方利益博弈、协调的过程,相比政府部门规章等,耗时也就长得多。


2.分级立法。国家立法权在全国人大和常委会。具体权限上,全国人大制定和修改重要的“基本法律”,而常委会则负责宪法、基本法律之外的其他法律。


3.制定、修改。创造一个全新的法律就是法律制定,比如,2015年人大常委会制定的《反家庭暴力法》;根据法律理念、实际等对一个已经存在的法律文本做出完善,就是法律的修改,比如,2016年起实施“全面两孩”政策,就是因为修改了《人口与计划生育法》。房地产税立法,是制定,也就是从头开始。制定比修改一般来说,花费的时间也要多很多。


4.三审通过。房地产税,很可能由全国人大常委会制定。而常委会制定的法律案,一般应当经三次常务委员会会议审议后,再交付表决。

5.全国人大常委会会期。目前,全国人大常委会会议一般每2个月举行一次,通常都在双月的下旬,会期是一个星期。


所以,继续审议的法律案,也就是已经上过至少1次常委会的,初次审议的法律案是第一次上会。根据过往经验,预备项目年度工作重点是抓紧调研和起草,上会可能要次年,甚至更晚。


所以,2017年房地产税绝无可能出台。可以佐证的是,今天3月4日,在全国“两会”上,新闻发言人傅莹说,房地产税“今年不审议”。


傅莹的发言当时还被媒体热炒一番,可其实只要有基本的立法知识,我们就能发现,她并没有提供新的信息。

3

房地产税法离我们,到底还有多远


鉴往知今,先看看过去2届人大立法情况。


我们将第10、11届两届人大(2003年3月—2013年3月,胡温执政时期)立法情况,做一统计。


第10届人大立法规划的第一类项目中,共有30个新制定的立法项目。完成情况如下图:

第十届人大立法完成情况(来源:木青统计)


第11届人大立法规划的第一类项目中,共有20个新制定的立法项目。完成情况如下图:

第十一届人大立法完成情况(来源:木青统计)


可见,列入立法规划“第一类项目”也不意味,本届人大内一定能够完全出台。


再看看,本届人大。根据调整后的立法规划,第一类立法项目中有33个新制定的立法项目,可见,这届人大立法工作任务比过往2届都重。

目前已完成18件,还有一批已公布草案征求意见或送审。

第十一届人大立法完成情况(来源:木青统计)


本届人大任期是2013年3月到2018年3月,时间还剩不10个月。而对房地产税,目前,还未拿出草案。


乐观的估计,在2017年拿出草案,2018年征求意见完善,仅仅三审就要耗时6个月,期间往往还要网上公开征求意见,耗时会更长。而且房地产税,牵涉利益众多,除非有高层更强力推动,否则在不光今年,2018年推出的可能性也微乎其微。


根据目前立法规划传统,上一届未完成的项目会列入下一届。


4

站在更高层看房地产税



楼继伟曾说:要义无反顾推进房地产税。这可以视为,高层声音的表达。

不要把房地产税,看得太重。


高层还有更大的抱负:重塑国家财税体制。


从政府支出来看,中国中央—地方财政支出结构不合理,地方拿得少、花得多,营改增后,地方很大一块收入被拿走,地也卖得差不多了,所以,要给地方形成新的税源。


从政府收入来看,现在老百姓几乎不会去办税大厅,除非你是企业的财务人员。这也暴露出,目前我们税收体制很大的一个弊端,超过90%的税是来自企业,但欧洲国家这个数字大概45%,个人缴税占55%。


乍一看,好像我们个人负担轻。但其实不是那么回事,羊毛出在羊身上,企业赋税最终会转嫁给个人。比如,我们买一台电视机,企业会把其中100块的税转嫁给你,不管你是穷人还是富人,都要掏这100块。


但如果提高直接税,就不一样了,企业负担可以降下来,电视机就便宜了100块,虽然不管富人还是穷人买电视机都少交了100块,但是你如果穷,那么你收入会不扣税,或者少扣税,你富,就要多交税,甚至扣重税。最终,获益的是穷人。


同时,对曹德旺、宗庆后抱怨企业税负太重的问题,也会缓解。中国企业会更具有竞争力。


所以,现在就是要提高直接税比重,让个人更多成为直接纳税人,这不仅事关中国企业竞争力和整体经济活力,也事关社会公平。


福耀玻璃美国工厂里的工人(来源:mydaytondailynews.com)


开征房地产税,只是其中一环。后续,遗产与赠与税也要开征。


房地产税,不仅仅是一个立法,或者开征一项税那么简单。它将再造中国财税体制,深刻改变中国社会。


现在回答房地产税的话题。


目前,政府已经做了几项基础性工作:


1.70年产权到期后免费续期。这扫除了开征房地产税的一大政策障碍。70年产权,在先前争议中,认为买房人其实只是国家的“长租客”,征收房地产税不合理。这个问题已经解决。


2.不动产登记。不动产登记涉及的范围更广,但房产信息却是其中核心之一。国土部消息:在2017年年底前,全国市县级“不动产统一登记”的房源信息,全部纳入国家平台。个人买了几套房,也就在系统里一览无余了。


3.个人收入和财产信息系统建设。方案已经通过,加上先前国家税务局的“金税工程”,建成后,个人的收入、财产信息也会被国家征税机关掌握得更清楚。


这只是冰山一角。


考虑到目前高层连续执政的极大可能性,房地产税又是改革大业的重要内容,在今年秋天十九大后,立法进程必然会加快。

所以,2019年,最迟2020年,也就是本届政府第二任期中前期,可能是房地产税的最佳推出时机,那时候各项准备工作已就绪,相关掣肘、顾虑也会少很多,可以说是水到渠成之事。


甚至可以说,推出房地产税是政治抱负的一种象征。


想想开征,不开征的后果,自然会有答案。

  

   来源:米筐投资    牛弹琴,作者:三万  木青

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