老李和老张是我多年好友，俩人也在一个国企上班，收入都很不错，在过去的几年，却因为房子，他俩的生活品质截然不同。
老李只要有资格有钱就买房，有时候加杠杆也要买。老张不同，他一直觉得房子有很大的泡沫，到现在也只有一套自住的。过去我也劝他买，他总有各种理由推辞。上周老张终于决定买第二套，也就是刚需改善房，俗称“刚改”。拉上我跟老李开始满城跑楼盘。
结果晚上街边喝酒撸串的一段谈话，却让笔者对刚需买房这件事有了更深的思考。
老李：“老张你买房太墨迹，价格差不多就行了。你也不是很缺钱，看好就下手呗。”
老张：“万科那个楼盘容积率偏高，离地铁站还有1公里，走路也不近，我觉得不值这个价，要是便宜2000我觉得可以考虑，不急，再看看。”
我听完懵了，如果不是知道他俩的现在状况，我完全想不出，究竟谁才是那个刚需，谁才是炒房。
“老张你为啥会有这种想法？你在买卖过程中希望买到低价，甚至底价？你是希望高位卖出么？准备炒房么？”
“不是啊，就是想省点钱，房价这么高，买的低点，也安全些嘛。”
原本我以为这只是老张一个人的想法，结果巧的是，我发现，大部分刚需族买房都有这种想法。下图是那天凌晨小密圈一位粉丝私信笔者的聊天记录。
我能理解钱少的困惑。但是，考虑价格波动，试图低位买进，这到底是刚需还是炒房族该有的思维？想法特别简单，价格大差不差，闭眼买买买，这究竟是刚需思维还是炒房思维？
老李和老张的思维怎么完全倒置了呢？难道不该是老李觉得房子要低价进，高价出。老张应该闭眼也得买么？
我怎么觉得老张是在炒房，老李是刚需呢。
调控就一定等于下跌？
老张：“国家以前调控，我每次都信，调控会有结果，会跌，结果搞到现在这情况，我被政策骗了。”
老李这下彻底急了：“老张谁给你说的调控就是降价？调控关你啥事？脑子进水了么？”
老张：“房子是民生工程，这么无理上涨对得起人民么？调控打压房价，不是针对我的么？”
老李：“狗屁民生工程，都改革开放自由竞争几十年了，你怎么还会有包分配大锅饭的想法。我真是白跟你认识这么久。调控是在保护你！”
别说，回来我还专门查了下，就算2016年房价飞涨，国家高层对房地产的公开表态是：
原来国家一直说的是“平稳发展”和“抑制过快上涨”，没说让“下跌”啊。老张说的国家要调控等于下跌，是谁的意思？究竟这是国家的意图，还是一直以来，老张的一厢情愿？
老张：“现在要加息，信贷又收缩，房地产好不了。”
“这些又关你什么事？这是国家打击炒房族，你是炒房族么？”
难道老张一直以来把自己跟那些动辄几千万上亿、疯狂加杠杆、买楼是直接找项目总的炒房团归为一类？
越想越可怕，老李用着一个刚需的思维，吃透了原本属于刚需老张的政策红利。调控本身对老张是好事，结果他却认为针对自己。
说实话，不仅仅是老张，可能我们大部分人，根本都配不上“炒房”这个词。
跌了你会买么？跌了你会卖么？
我发现老张其实一直有着交易的思维，他不希望站岗，他觉得楼市有泡沫是导致他迟迟不肯买房的最本质因素。我们也不能因为现在房价涨了就说他这种思维是错的。但问题的核心是，我觉得他没有考虑到自己所处的位置。
“老张，如果房价跌了，你会买么？”
“肯定会啊！”
老李却对此非常不屑：“老张你别给这拍板，要是买，前两年你早就买了。你的心理价格，一直是被动上涨的。过去你觉得是8千可以，前两年是1万，今年你觉得1万5忍忍也可以接受。要是房价真跌了你又觉得1万2才能接受了。”
事实上，这点我是认同老李的。在过往的金融交易中，老张这种思维方式，可以说是典型的小散户心态。也可能是对大局的判断不够，也可能是对高位的恐惧。所以在操作中总是受到伤害。
套用交易的方式，我做了老张近几年的心理变化图：
房价真的跌了，刚需会卖么？卖了他还叫刚需么？
什么是刚需？我们先不说房子。假设法定到了28岁，你需要吃一颗神药，这个药能为你接下来半辈子续命，或者决定你的生活层次。你会花多大代价去买这颗药？穷人家的小孩为了上学，尽管学费高昂，家长还是倾尽全家之力去支持，他们不知道高价么？为何还要咬牙坚持呢？
刚需，就是不论这个门槛有多高，你都要进去，因为你解决的是0到1的问题。这个门槛，不论放在任何领域和层次去看，都需要牺牲极高代价的。
刚需和甘蔗汁
直到今天，我一直在思考老张和老李这事，我并不推崇老李炒房式买买买。但是对待老张，究竟该如何定位自己，如何看待刚需买房？
经历过楼市泡沫破灭的香港，目前置业理念是“三宅一生”，意思是人一生需要三套房：自住，改善/给子女，投资。也就是一生三套房是要有的。
笔者也很认同这个理念。从政策上看，3套也确实是安全的，属于国家政策擦边附近。即使生活在农村老家，宅基地上盖的房，一生也差不多是这个数量。那么我们严苛一下，就把3套以内都定义为刚需（刚住、刚改、刚投）。
明确了刚需的范畴，对于刚需买房，这里我想讲一个自己的事。笔者的叔叔是我们村早年的大学生，清华大学毕业，现在上海定居。在笔者刚上大学时，恰好是房地产刚爆发的时节。他在过年吃饭时，给我父母包括我们晚辈，好好“上了一课”：
“房子不是房子，而是门票”。
“社会要发展，城市要发展，就需要人参与进来建设，人建设好了，城市最终是要反哺这个城市的人，像医疗教育，公共设施这些，尽管价格比较贵，但是一定比农村的要好很多。那怎么区分这些人呢？那就是户口，所以到哪本地户口和外地户口简直就是两种完全不同的待遇。现在户口又跟房子挂钩，所以房子已经不是简简单单的住的房子，而是一张享受城市发展成果的门票。”
这段话构成了笔者对房产认知的基石。每一批年轻外来务工者，就像一批新鲜的甘蔗，他们激情、有活力、充满干劲。而这个城市，将甘蔗压榨，靠喝着甜美的甘蔗汁青春永驻，繁荣发展，欣欣向荣。
当你把自己人生中最宝贵的东西献给城市，如果你没有成为城市的一部分，当你离开时，你就是毫无用处的甘蔗渣。城市就像黑客帝国里的母体，人类作为电池不断为它提供能量。
你最终是成为母体的一部分，也开始喝上甘蔗汁？还是打算离开时，成为一堆被吸尽营养的渣滓呢？这或许是我们每一个离开故土，出门打拼的人首先要想明白的事，而且是越早越好。
想明白了这些，刚需族或许在买房时，就会少很多纠结和犹豫。然后，少一些自作多情，不要想那么多，炒房，你真的还配不上。
为自己和家人买房，买得起比抄底更重要！
延伸阅读：为什么说房地产税在2020年前，一定会推出来
这两天有一条新闻：23日，个人收入和财产信息系统建设总体方案获中央深改组通过。
这是为推出房地产税，又布的一枚子。
近来有人说，房地产税是干打雷不下雨，“只听楼梯响，不见人下来”。
但其实，只要对我们国家的政府运行稍有了解就能得出答案：
房地产税，必然会在2020年前推出。
房地产税脚步越来越近了
哪怕不具备法律、行政专业知识，我们也能明显感觉到，这届政府推动房地产税立法的决心很大。
先梳理下房地产税立法的时间线：
2013年10月前，还没有房地产税这回事儿。和这届政府对应的是十二届人大。根据这届人大第一年（2013年）发布的全国人大常委会立法规划，一共有68件，遍览全文根本没有房地产税的踪影。
【2013年公布的十二届全国人大常委会立法规划】
2013年11月，房地产税第一次高调出现。具体是在11月中旬的十八大三中全会后发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，当时提法是“加快房地产税立法并适时推进改革”。这也可以看出来，房地产税立法是这届高层的重要改革抱负。
中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（来源：新华网）
差不多一年后，2014年10月，时任财政部部长的楼继伟在求是杂志发文。文章中透露2点重要信息：一是房地产税的目的是“逐步成为地方财政持续稳定的收入来源”，二是要修订《税收征管法》，为“房地产税改革创造条件”。
《求是》文章的作者5%是党和国家领导，40%以上是部级以上领导，省部级官员发稿都要“排队”。
能在《求是》发文章，分量是很重的。至少它释放出了强烈的政策导向信号。
《求是》2014年第20期
2015年5月，全国人大常委会公布2015年立法工作计划，房地产税法正式列入其中，并被分在“预备项目”中。
2015年8月，对十二届全国人大常委会立法规划进行了调整，房地产税法被列为第一类项目，也就是“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
十二届全国人大常委会立法规划（调整后）
2016年4月，全国人大常委会公布2016年立法工作计划，房地产税法还是在“预备项目”中。
2017年5月，全国人大常委会公布2017年立法工作计划，房地产税法在“预备及研究论证项目”中。
梳理具体的政策过程，才能防止人云亦云，也才能发现真相。
一句话，房地产税立法从无（计划）到有（计划），脚步是越来越近了。
房地产税法，已拿到准生证
这部分涉及立法知识，比较枯燥。核心要点是，税，必法定，要征房地产税必须先通过房地产税法，而房地产税法已经拿到“准生证”。
对此部分内容不感兴趣的朋友，可以直接跳到第三部分。
法律？立法规划？预备项目？概念好玄乎。现在就来看看，这些名词是什么意思。
立法规划。1949年之后，我国立法速度很快，不过，也导致立法不够审慎，用了几年，就要小修小补，甚至推倒重来。为提高立法质量，1981年，国务院制定了1982年至1986年经济立法规划。而全国人大在1991年，制定了1991年10月至1993年3月的立法规划。此后，五年立法规划和年度立法计划，成为每届人大的规定动作。
这个立法规划厉害的地方在于，进入规划就是拿到“准生证”。不进入立法规划大名单，很难进入后续立法程序。拿到“准生证”，即使是怀胎10年，本届人大任期内不能出台，也会放到下一届人大，继续孕育。房地产税法，在2015年拿到了“准生证”。
项目分类。目前，立法规划的立法项目被分为三类：第一类项目，条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案；第二类项目，需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案；第三类项目，立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。
可见，第一类、第二类、第三类，在一届任期内出台的概率是逐渐下降的。房地产税，目前处于这届人大审议并通过概率最高的第一类里。
年度立法计划。与五年立法规划相类似，年度立法计划也会分类：继续审议的法律案、初次审议的法律案、预备项目。
中国的立法程序（来源：sina）
要搞懂上面三个分类，要知道点立法法和政府运作知识：
1.税，必法定。税种的设立，已经明确必须通过法律来设定。这就是，为什么要推出房地产税法，而不能随随便便开征。立法过程即是各方利益博弈、协调的过程，相比政府部门规章等，耗时也就长得多。
2.分级立法。国家立法权在全国人大和常委会。具体权限上，全国人大制定和修改重要的“基本法律”，而常委会则负责宪法、基本法律之外的其他法律。
3.制定、修改。创造一个全新的法律就是法律制定，比如，2015年人大常委会制定的《反家庭暴力法》；根据法律理念、实际等对一个已经存在的法律文本做出完善，就是法律的修改，比如，2016年起实施“全面两孩”政策，就是因为修改了《人口与计划生育法》。房地产税立法，是制定，也就是从头开始。制定比修改一般来说，花费的时间也要多很多。
4.三审通过。房地产税，很可能由全国人大常委会制定。而常委会制定的法律案，一般应当经三次常务委员会会议审议后，再交付表决。
5.全国人大常委会会期。目前，全国人大常委会会议一般每2个月举行一次，通常都在双月的下旬，会期是一个星期。
所以，继续审议的法律案，也就是已经上过至少1次常委会的，初次审议的法律案是第一次上会。根据过往经验，预备项目年度工作重点是抓紧调研和起草，上会可能要次年，甚至更晚。
所以，2017年房地产税绝无可能出台。可以佐证的是，今天3月4日，在全国“两会”上，新闻发言人傅莹说，房地产税“今年不审议”。
傅莹的发言当时还被媒体热炒一番，可其实只要有基本的立法知识，我们就能发现，她并没有提供新的信息。
房地产税法离我们，到底还有多远
鉴往知今，先看看过去2届人大立法情况。
我们将第10、11届两届人大（2003年3月—2013年3月，胡温执政时期）立法情况，做一统计。
第10届人大立法规划的第一类项目中，共有30个新制定的立法项目。完成情况如下图：
第十届人大立法完成情况（来源：木青统计）
第11届人大立法规划的第一类项目中，共有20个新制定的立法项目。完成情况如下图：
第十一届人大立法完成情况（来源：木青统计）
可见，列入立法规划“第一类项目”也不意味，本届人大内一定能够完全出台。
再看看，本届人大。根据调整后的立法规划，第一类立法项目中有33个新制定的立法项目，可见，这届人大立法工作任务比过往2届都重。
目前已完成18件，还有一批已公布草案征求意见或送审。
第十一届人大立法完成情况（来源：木青统计）
本届人大任期是2013年3月到2018年3月，时间还剩不10个月。而对房地产税，目前，还未拿出草案。
乐观的估计，在2017年拿出草案，2018年征求意见完善，仅仅三审就要耗时6个月，期间往往还要网上公开征求意见，耗时会更长。而且房地产税，牵涉利益众多，除非有高层更强力推动，否则在不光今年，2018年推出的可能性也微乎其微。
根据目前立法规划传统，上一届未完成的项目会列入下一届。
站在更高层看房地产税
楼继伟曾说：要义无反顾推进房地产税。这可以视为，高层声音的表达。
但不要把房地产税，看得太重。
高层还有更大的抱负：重塑国家财税体制。
从政府支出来看，中国中央—地方财政支出结构不合理，地方拿得少、花得多，营改增后，地方很大一块收入被拿走，地也卖得差不多了，所以，要给地方形成新的税源。
从政府收入来看，现在老百姓几乎不会去办税大厅，除非你是企业的财务人员。这也暴露出，目前我们税收体制很大的一个弊端，超过90%的税是来自企业，但欧洲国家这个数字大概45%，个人缴税占55%。
乍一看，好像我们个人负担轻。但其实不是那么回事，羊毛出在羊身上，企业赋税最终会转嫁给个人。比如，我们买一台电视机，企业会把其中100块的税转嫁给你，不管你是穷人还是富人，都要掏这100块。
但如果提高直接税，就不一样了，企业负担可以降下来，电视机就便宜了100块，虽然不管富人还是穷人买电视机都少交了100块，但是你如果穷，那么你收入会不扣税，或者少扣税，你富，就要多交税，甚至扣重税。最终，获益的是穷人。
同时，对曹德旺、宗庆后抱怨企业税负太重的问题，也会缓解。中国企业会更具有竞争力。
所以，现在就是要提高直接税比重，让个人更多成为直接纳税人，这不仅事关中国企业竞争力和整体经济活力，也事关社会公平。
福耀玻璃美国工厂里的工人（来源：mydaytondailynews.com）
开征房地产税，只是其中一环。后续，遗产与赠与税也要开征。
房地产税，不仅仅是一个立法，或者开征一项税那么简单。它将再造中国财税体制，深刻改变中国社会。
现在回答房地产税的话题。
目前，政府已经做了几项基础性工作：
1.70年产权到期后免费续期。这扫除了开征房地产税的一大政策障碍。70年产权，在先前争议中，认为买房人其实只是国家的“长租客”，征收房地产税不合理。这个问题已经解决。
2.不动产登记。不动产登记涉及的范围更广，但房产信息却是其中核心之一。国土部消息：在2017年年底前，全国市县级“不动产统一登记”的房源信息，全部纳入国家平台。个人买了几套房，也就在系统里一览无余了。
3.个人收入和财产信息系统建设。方案已经通过，加上先前国家税务局的“金税工程”，建成后，个人的收入、财产信息也会被国家征税机关掌握得更清楚。
这只是冰山一角。
考虑到目前高层连续执政的极大可能性，房地产税又是改革大业的重要内容，在今年秋天十九大后，立法进程必然会加快。
所以，2019年，最迟2020年，也就是本届政府第二任期中前期，可能是房地产税的最佳推出时机，那时候各项准备工作已就绪，相关掣肘、顾虑也会少很多，可以说是水到渠成之事。
甚至可以说，推出房地产税是政治抱负的一种象征。
想想开征，不开征的后果，自然会有答案。
来源：米筐投资 牛弹琴，作者：三万 木青
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