越秀江湾潮起户型图全网首发，验资500万确实有勇气

20多年前，海珠的楼市顶流是金碧花园——一个用“经济适用房”标签撑起一代广州人刚需梦的老盘。

到了2020年代，中海观澜府带着“网红江景盘”概念杀入战场，让广州人知道了“原来住江边不用住渔村”的真理。

而如今，越秀江湾潮起带着“南向江景+新规户型”的Buff登场，直接把户型迭代周期卷成了“摩尔定律”。

有人说这是“时代的眼泪”，有人说是“开发商的套路”，但无论如何，这个号称“海珠创新湾新标杆”的项目，确实用江景、地铁、户型三把斧，劈开了广州改善市场的又一片天。

今天，我们就来扒一扒它的真面目：是“江景天花板”，还是“改善收割机”？

01、

地段： 江景与高容积率的博弈

项目最大的卖点是南向一线江景，但这份稀缺性需要多维度拆解。

高层单位 （24层以上） 确实能直面珠江后航道，视野开阔。

但中低楼层住户就不是很开心了，北有30多层高公寓，南有十几层高的商业大平层。

来源于百度地图测距

而且直线距离不足30米，不仅连江景影子都看不到，还要跟隔壁楼玩“对视游戏”。

如果觉得测距图不够直观，看看下面这张图就会很清晰了。

项目工地实景图

另外，项目的容积率高达4.17，绿化率仅20.29%，妥妥的高密度、小园林住宅。

周边旧厂房很多

项目周边现状是纺织仓库、汽修店与废品站混杂的城乡结合部界面，感观上很辣眼睛。

若以“未来珠江陆家嘴”为预期，现实的落差需要买家用时间成本填补。

02、

配套：教育不确定，周边需要等待

教育配套是项目的短板，项目由于地块比较小并没有配建学校。

不过，项目附近学校倒是不少，有金碧第一小学、劬劳小学、晓港湾小学 (晓港湾校区) 、工业大道中小学、海珠外国语实验中学附属第二小学、南武小学、广州第九十七中学等，但是具体对口哪家学校还没定。

虽然有传言要引进名校，但存在不确定性。

需要提醒的是，上面提到学校距离项目步行距离都超过2公里，对于接送小孩上学是一个不小的挑战。

所以，对于有教育需求的家庭，需要慎重考虑。

商业配套方面，项目隔壁的3万㎡广百海港汇预计年底开业，算是一个优势。

广百海港汇预计年底开业

交通配套方面，离项目最近的地铁站是10号线大干围站，也是预计今年开通，直线距离约700米，附近还有2号线、广佛线南洲站约1.5公里，公共交通出行还算方便。

10号线预计年底开通

如果选择自驾出行就头疼了，虽然项目前面的路已通车，但还有100米的断头路还没开通，只能绕行周边的工业园道路出行，遇到上下班高峰，三轮车、电鸡、货车一起抢道，场面十分混乱。

项目周边交通混乱

虽然项目家门口就是环岛路，但年年都说开通，却年年开通不了，今年能不能开通还是个未知数。

不过还是有值得欣慰的配套，项目周边的医疗配套是少有的现成优势，3公里范围内有广医二院、珠江医院等。

03、

户型：有高低区之分，设计挺OK

由于地块小，项目只能向上发展，规划了4栋37层高的住宅，还划分了高低区之分，1层是架空层，2层则是作为会所用途，3层以上才是住宅。

其中3-24层为低区，2梯4户，户型有95、119和160平户型，刚改混合。高区是25-37层，2梯3户，户型有138、165和195平户型，主打大户型。

项目控规图

值得一提的是，为了缓解高层住宅高峰时期等电梯的尴尬，项目对高低区的电梯进行了分类，低区的电梯只停对应低区楼层，高区的电梯就对应高区楼层，这样一来等电梯的时间会大大缩短。

前两天我去看了项目，现场的销售告诉我，项目首推C1栋，货量100多套。

目前，项目开放了95、138和195㎡3个板房，户型图我们也拿到了，应该是全网首发。 （销售偷偷发给我们的 ）

先来看95㎡的户型，南向三房设计，客餐厅和阳台开间去到5.6米，也可改四房，主卧套房设计，带270°大飘窗。

95平户型图，私信房叔领取高清图

再来看看138㎡四房户型，做到了四开间朝南，约16.6米大面宽，而且餐厅带飘窗，做到了南北对流，主卧还配置了独立衣帽间和超大收纳柜，很适合二胎家庭居住。

138平户型图，私信房叔领取高清图

138平户型样板房实景图

最后是195㎡大四房户型，首推的C1栋只有13套，目前需验资500万才能看。

在现在的市场环境下，还要搞验资这一套让人不解，只能说，楼盘真的有勇气！

放一张户型图上来，给你们看看值不值得验资500万去看。

195平户型图，私信房叔领取高清图

以上户型图为了保持神秘感，需要高清大图的朋友们，可以私信房叔领取。

总体看下来，项目户型设计放在前两年还算不错，但现在来看，属于中规中矩吧。

04、

价格：与二手房的贴身肉搏

项目的定价逻辑充满试探性，我问了销售，销售不敢说，只是回了一句参考周边。

好一句参考周边，既然这样我就结合周边的一二手房价大胆预测一下。

以同地段的二手标杆中海观澜府为例，该小区目前挂牌价6.8-7.5万/平，最近的成交价在5.4-6.3万/平之间，而且还是交付不到两年次新房，社区成熟且得房率高。

离得稍微远一点的老牌网红小区金碧花园价格差异就比较大，2万多、3万多、4万多的成交价都有，折射出海珠刚需的真实承受力。

一江之隔的南天名苑以8.2万/平均价主打北向江景，但现房优势分流部分客群。

从成本测算，项目的楼面价是3.35万/平，加上建安成本，综合成本约5.5万/平，所以项目的合理定价应在6-7万/平之间。

南向江景是项目的底气

项目的底气来自南向江景的稀缺性，但周边竞品形成夹击。

如果项目头铁强行冲高至8万/平，相当于让买家为“规划预期”提前支付1-2万/平的溢价，有一定的风险性。

05、

值不值得入手？

对南向江景有执念的买家，可以考虑入手，前提是价格合理，毕竟项目是海珠后航道首个新规临江社区，高区户型都是少有的南向望江。

对教育有需求和喜欢大园林的买家，谨慎入手，项目地块比较小没什么小区园林，教育方面存在不确定因素。

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