项目融资269讲，房地产的不良处置与AMC。第一部分：开发商分羹1.8万亿房地产不良！最全模式解析！第二部分：案例分析（福晟的危局，AMC的困局）。第三部分：2020年最新地方AMC名单。
本期主要介绍
房地产的不良处置，以及AMC在其中的作用（
适合
大型房地产企业
）。
没人能阻止历史的车轮。现今
国内的
房地产市场接连倒塌后，大的房地产企业稍好，重组、整合、治理、处置，中小房地产就比较难了，尤其三四线城市，资金链一断，基本上就是不良。
这么大的不良资产市场，AMC公司的作用就是以
多种方式参与
，解决企业暂时困难。当然，处理不易，问题多多。今天我们就学习、了解一下。
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第一部分：开发商分羹1.8万亿房地产不良！最全模式解析！
2019年至2021年房地产行业有1.8万亿不良资产规模。
2016年新一轮调控政策启动以来，房地产行业进入下行周期，2020年疫情也加速了不良资产项目增加。根据中国东方2019年度《中国金融不良资产市场调查报告》对地产类不良资产前景的预测显示，2019年至2021年房地产行业有1.8万亿不良资产规模。
在此背景下，房企争相参股地方资产管理公司（AMC），承接、处置不良资产的资产管理，万科、华润、招商、建业、协信等大型规模房企纷纷入局。
目前，国内的不良资产管理行业已形成“5+N+外资+民营非持牌”的多元化格局。其中，“5”指原先四大全国性AMC以及2020年获批第五张全国性AMC牌照的中国银河（由于中国银河未全面开展业务，下文全国性AMC仅指前四大AMC），“N”指地方 AMC，“外资系”指2020年2月完成注册的首家外资AMC橡树资本，“民营系”指非持牌AMC，主要参与二级市场从持牌机构处收购不良资产。
1、资本涌入地方AMC再次扩容，房企争相入股
全国性AMC由财政部直接控股，资金实力雄厚（注册资本大），不良资产管理的经营范围为全国性，主要参与一级市场。发展到现在，全国性AMC拥有AMC、银行、证券、保险、基金、金融租赁等多元业务，逐步转变为全牌照的金融控股集团，同时还广泛涉足私募基金、房地产开发等业务，地产业务平台上，除
东方资产外，中国信达、中国华融和中国长城
旗下均设立房地产开发平台。
表：四大AMC旗下的金融牌照（控股公司）、地产平台和股权结构
地方AMC自2012年由于国内不良规模增长设立而来，经历了几次扩容后。截至2020年10月底，已完成工商注册并获得银保监会批复开展不良资产业务的地方AMC有57家，其中广东拥有4家，浙江、福建和山东各拥有3家，北京、上海、江苏、重庆、天津等17个省份或直辖市各有2家。
图：截至2020年10月底，各省份及直辖市设立的地方AMC个数
相较于全国性AMC完全受政府的掣肘，地方AMC股权结构上更为灵活，近68%的地方AMC实际控制人为省级政府，13%的地方AMC实控人为自然人，
9%的地方AMC股权分散无实控人，其中不乏有企业参股以便未来更好地开展业务合作。但地方AMC资金实力较弱，注册资本100亿元以上的仅占7%。
图：截至2020年10月底，地方AMC的注册资本金和实际控制人分布
2016年地方AMC扩容后，更多之前在金融领域长袖善舞的房企将关注力放到AMC公司上，地方AMC股东开始频繁出现房企的身影，意图利用AMC辅助公司进行资本融资和并购合作清偿。招商、建业、协信、万科、华润等大型规模房企纷纷入局。
2、重组类不良资产中地产占比过半
AMC的不良资产处置模式主要分为收购处置类业务和收购重组类业务。其中，涉房类不良资产以信托贷款、委托贷款和各类应收账款的债权资产为主，归属于重组类业务。
重组类不良资产中房地产占比过半，根据已上市的中国华融和中国信达的财报数据，截至2020年上半年，若收购重组类不良资产按行业分类，涉房地产类占比分别为53.5%和51.7%。
图：中国华融和中国信达1H2020收购重组类不良资产按行业分
目前AMC涉及的重组方式主要包括
债务重组、资产整合和企业重组
（处置难度逐渐提升），收购重组类项目需实现分期偿还，处置周期相对较长，一般需要2-3年。
1、涉房类不良资产项目升值空间较高
四大AMC地产平台发展规模最大的为中国信达旗下的信达地产。作为中国信达旗下的唯一地产上市平台，于2015年销售金额首次实现进入全国房地产销售百强，总土储达到487.6万平方米。2016年由于政策调控等原因，信达地产项目开发速度缓慢，2019年全年以及2020上半年权益销售金额均呈现负增长。
近几年信达经营模式由此前较为单纯的房地产开发获取利润向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域变化；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入。
图：信达地产历年权益销售情况（单位：亿元，万平方米）
实际上，监管部门曾在2017年号召AMC回归主业，旗下地产公司也都在回归主业
。中国华融旗下的地产开发平台为华融置业，截止2015年6月30日，华融置业在开发总建面积约为380万平方米，随着2017年监管层面呼吁AMC回归主业，华融置业逐步减少房地产直接开发业务
，2020年1月华融置业将名字更换成华融实业，业务经营范围添加资产管理和股权投资，并且排在房地产开发经营前面。
此外，长城国富置业是长城资产旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台。据企业官网显示，其旗下控股的5家子公司，房地产项目开发较少且速度较慢，更多地以商业项目的运营服务为主。
整体来看，自监管层面2017年呼吁AMC回归主营业务，加上早期AMC布局地产开发业务战略扩张受阻后，AMC旗下地产开发平台纷纷将业务逐步转回与不良资产处置相关的方向，弱化房地产项目的单独开发及操盘。
2、AMC单独开发局限较大
AMC旗下地产公司在获取地产项目方面拥有天然的优势，不仅可以直接从母公司手中获取资源项目，而且能够获得强有力的资金支持，解决了房地产子公司扩张的后顾之忧。尽管拥有如此天时地利的优势，但是AMC在发展自己的地产板块方面，成果不佳。
一方面，虽然信达地产、华融置业及长城置业在房地产行业摸爬滚打多年，但在项目开发上形成一定的开发体系及标准化相较于规模房企较晚，不能实现快速复制，是其规模发展受限的原因之一。
此外，由于早期不良资产的抵押物一般以一二线城市项目价值最佳，四大AMC公司更加关注高能级城市项目的获取，这些城市的项目竞争激烈且AMC地产公司操盘能力不足，导致的项目开发推行效果大打折扣，项目品牌在开发商之间不温不火，且全国化发展布局速度较慢。
3、AMC与房企合作形成深度绑定，优势互补
房企瞄准AMC进行不良资产处置中包含的巨大房地产项目资源以及相关的并购机会，而AMC进行房地产项目的开发又具有一定的局限性。
双方开始加大相互之间的接触以及合作。一方面房企可以借助AMC处理收并购过程中不良资产背后的复杂信贷问题，在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，同时可以丰富融资渠道；此外，房企可以学习AMC的不良资产收并购处置经验；最后形成深度捆绑之后合作互补，资源互利进行项目的开发盘活，在地产类不良资产处置中获得先机，可谓融资、并购两相宜。
而AMC则可以借助房企进行项目开发，化解自行开发的局限性，或者在为房企进行融资服务的过程中，获取利息收益。
目前来看，AMC与房企合作主要有三大模式，分别是
重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建
。
1、合作处置、重组再开发模式：不涉及股权变更
房企与AMC合作最主流的合作模式是“不良资产处置、重组、再开发”模式。AMC负责不良资产的处置和重组，房企作为重组方负责再开发和运营。
以信达收购粤泰天鹅湾和恒升天鹅湾合计8.93亿债权为例。2019年6月，世茂耗资63.97亿元收购粤泰资产包，世茂牵头引入信达负责债务重组，而项目股权、开发和操盘上不发生变更，依旧由世茂和粤泰共同持股、联合开发。
2020年4月，粤泰发布公告称，公司与信达、远泰投资（粤泰全资子公司）及相关合同方（指世茂）共同签署《债务重组合同》，信达收购公司及公司控股、参股公司的部分债务合计为8.9亿元，并由远泰投资承接，与信达进行债务重组。
根据《债务重组合同》，此次债务重组宽限期从重组基准日起至 2022年9月30日，重组宽限期内，远泰投资每自然季度末月21日向信达支付第一次重组宽限补偿金（利率10.5%/年）。相较于债务重组前上述不良债务的加权平均利率15.4%，此次粤泰债务重组实施后，至2022年9月30日，将累计减少约1.12亿元潜在利息成本支出，累计影响净利润约0.84亿元。
2、不良资产处置基金模式：放大资金优势，提高处置效率
在合作处置地产类不良资产方面，不良资产处置基金是AMC探索出的新处置模式。且出于灵活性和免税的考量，不良资产处置私募基金主要涉及合作制和信托制两类。
（1）基金的合伙制：世茂福晟“世纪大并购”引入AMC
2020年世茂与福晟正式签订战略合作协议，2020年1月，世茂和福晟联合两家AMC（东方与信达）共同出资设立德耀鸿鼎,德耀鸿鼎分别受让福晟49%和福建六建19%的股权。
PE股权占比方面，作为收购/重组方的世茂，与福晟同样均占比16.67%，并未占据主导地位，而剩余约66.67%的权益由AMC作为LP持有。世茂和福晟合作开发项目，而AMC负责福晟不良资产包的处置，盘活不良资产后，最终以回购、第三方收购、对赌或定期分红等方式实现资本金的退出。
在这种资金结构安排下，世茂收购的自有资金占比不到8.3%（49%*16.67%），但实际上却获得福晟近两成的权益（49%*83.3%*0.5），自有资金收益率放大近2倍。对世茂而言，AMC资金实力雄厚，既能缓解收购的资金压力，又帮助福晟处置不良资产，属于绝佳的合作伙伴；对AMC而言，世茂与福晟发挥地产开发运营的优势，可释放更可观的投资收益。
（2）基金的信托制：广信资产包折价引入信达等7位战投
2017年万科以551亿元的总价竞拍得到广东国投旗下广信地产的股权及债权。用地历史久远，历史遗留问题复杂，涉及债权人、小业主和主管机关等多方利益问题，挤占了大量资金遂成为万科亟待解决的不良资产。
2020年6月万科发布《关于广信资产包引入战略合作的公告》，采用“股权+债权”的交易方式，将广信资产包以8.33折（390.4/470.4）出让50%的权益予以信达在内的七位战投，整体回笼资金390.4亿元。交易完成后，万科和绿景负责广信资产包的整理与开发，其他五位战投充当财务投资者。而信达收购广信资产包25%的权益，将进行债务重组、追加投资来盘活不良资产，同时作为战投提供资金的同时，能按照股权比例获得相应的经营收益。
3、合作开发与代建模式：AMC旗下地产平台与房企共享收益
合作开发管理或代建模式，是指房企与AMC旗下地产子公司直接合作，合作开发经营或进行品牌代建与小股操盘，获得共同开发或代建收益等。目前，只有信达、华融和长城旗下设有地产开发平台，该模式只涉及以上三家旗下的地产公司。虽然信达地产、华融实业和长城国富置业拥有集团的资金支持，但是作为小型房企，区域布局相对局限、品牌和开发能力都不足，所以选择有品牌、有实力的房企合作开发，则是降低未来风险的重要手段。
除了上述合作拿地、联合开发外，AMC旗下地产平台还可以选择品牌代建和寻求品牌房企小股操盘的方式进行合作。即房企作为服务商，为AMC旗下地产平台提供包括设计规划、建设管理、销售等的开发管理服务，房企收取一定的管理费用，而市场风险由AMC承担，项目收益也由AMC获得。不过相比联合开发，有以下2点优势：1）代建属于轻资产模式，无需承担资金压力，增加额外收入来源。2）分摊项目开发的市场风险。
除传统合作重组模式以外，针对规模较大、较优质的不良资产，房企还能通过增资、债转股、资产置换、资产上市等以实现资产增值以及回收价值最大化。
而针对规模较小的不良资产，房企可以通过不良资产证券化来盘活资产，增加资产的流动性，释放资本，不过目前不良资产证券化主要应用于银行等金融机构不良资产的处置过程中，房地产涉及到的规模较小。
房企与AMC开展合作，从资源配置需求及优势互补等多方面考虑，合作都能实现“双赢”，不过期间应注意以下几点：
首先，AMC由于自身业务的特殊性，处置时间较长，同时受到较强的监管，会占用较多资金和时间成本，与房企预期的项目快周转不符。
其次，并非所有地产类不良资产都是优质资产。就当前市场来看，一大部分不良资产源自三四线，潜在价值较低的项目较多，对于这些地产项目，即使收购价格再低，房企也不太适合去运营，毕竟能够去化实现资金回笼盈利才是根本。
最后，房企在选择合作项目时，需要多方调研，明晰AMC当时收购的价格、合作项目的质量、预期去化情况及项目利润水平等相关因素，结合房企自身对该项目的预期，再决定是否能够展开合作。而对于确定的、适合进行再开发的优质地产项目，在合作的时候，双方需确定合理的利益分配原则及合作方式，以避免在后期会出现因收益分配不合理引发纠纷、多头管理等影响双方长远合作的问题。
（摘自：祖昱评楼市 ，作者：克而瑞研究中心）
第二部分：案例分析（福晟的危局，AMC的困局）
近日，一份名为《致福晟集团全体跟投员工的公开信》的文件再次将世茂与福晟的合作推至舆论的中心，信中称世茂“伙同”恒丰银行将共管账户里的2.67亿员工跟投款私自转走，世茂的角色从白衣骑士变成了“黑天鹅”。世茂不仅未能拯救福晟地产的债务危机，闹剧甚至愈演愈烈，福晟债券实质性违约，员工抢公章、追讨跟投款……
其实，在世茂福晟这场“世纪并购”中，世茂不过是小股操盘，东方、信达才是白衣骑士。
11月25日上午，世茂福晟公司员工们如常在福州福晟钱隆广场办公，但被临时通知提前下班，具体原因不详。
知情人士透露，世茂福晟突发事件的导火线，或是此前的11月24日，一封未盖公章的公开信的流出。公开信披露，2020 年11 月18日凌晨，世茂方在未经使用福晟集团保管的复核KEY 的情况下，在恒丰银行的配合下，擅自将2.6493 亿元款项从共管户中转出。福晟发现后，表示与世茂沟通无果，目前已将上述情况紧急向市政府进行了汇报，并已立即着手通过法院提起诉讼，诉请判令世茂方、恒丰银行晋安支行追回共管款项。
随后25号晚，福晟集团对此公开信做出声明称：“ 福建福晟集团、福建六建集团与东方、信达、世茂四方合作，外界未经四方核实的信息，属不实传播。”
自今年1月份双方达成的那场“世纪交易”以来，关于世茂、福晟双方合作的问题与矛盾就常见诸报道。员工维权、项目延期、私募基金逾期、抢公章事件、投资人报警等事件持续上演。
2019年12月，世茂方与福晟集团及金融机构开始接触洽商纾困事宜，并于2020年1月纾困合作四方（1：福建福晟集团、福建六建集团；2：东方；3：信达；4：世茂）共同成立有限合伙企业—广州市得耀鸿鼎投资合伙企业（以下简称“得耀鸿鼎”），组成福晟纾困平台。
从上述股权结构的情况可以看出，世茂本质上是小股操盘的，且并未有实质并购，所以基本不涉及全盘承担福晟债务的情况，最多也就是按照股权比例承担有限责任。
而世茂的入股比例仅有16.67%，折算进福晟集团的股权比例中仅有8.17%，对于福晟集团七百亿的负债总额，承担额度有限。因此，世茂并不是所谓的白衣骑士，正如世茂自己多次强调的那样：
从始至今，世茂集团未对福建福晟集团、福建六建集团进行整体收购，世茂集团基于纾困合作四方的共同委托输出管理品牌及项目代管代建。
据透露，目前整体纾困进展包括：
上千名员工的离岗自主择业已基本实现平稳过渡，基本未产生重大劳动争议纠纷；项目已实现恢复生产经营。截至7月底，实现65个项目复工复产；六建集团1-6月在建项目共计263个，整体复工率96.5%；农民工欠薪、员工欠薪和跟投款项清理等突出的社会稳定问题也提供相应方案，得以阶段性缓解。
世茂认为，福晟纾困平台仍以福建福晟集团有限公司经营主体，福晟集团的债务承担主体仍为福晟集团，通过对项目资产的盘活形成自身良性运转以解决债务问题。纾困平台并不对福晟集团相关债务承担法律责任。福建福晟集团既有的各类债务、项目生产资金投入等由福建福晟集团自身产生的经营效益来承担和偿还。
2020年1月，世茂集团与福晟集团在福州举行战略合作发布会，正式宣布双方将共同成立新的合作品牌—世茂福晟，并将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等多个领域的战略合作。彼时各界都认为世茂介入之后，福晟的资金问题会逐步解决。在2020 年5 月的世茂房地产股东周年大会上，世茂房地产控股有限公司董事局副主席、总裁许世坛对这桩生意也有表态，收购福晟或者说战略合作，世茂大概会投入五十到六十亿左右，而“五六十亿能够拿到超千亿的货值，我觉得当然好好”。
乐观的心态固然重要，但诚如收并购老手融创，也在市场上遇到过不少雷区。不久之后，福晟集团的债务问题就开始浮出水面。
钜派资产旗下有三只福晟系基金项目：《钜福光晟并购私募基金》《钜洲福宝盆专项投私募基金一期、二期、二期二号》《钜福上海前滩并购私募基金》。
记者了解到，2020年5月7日，上海易钜资产、钜洲资产、钜派集团作为甲方、福建福晟集团作为乙方、上海世茂建设作为丙方，共同联名签署了具有法律效力的《备忘录》，明确从2020 年7 月起福建福晟和世茂建设三年内完成钜派福晟系三个融资基金项目的清偿退出，各项目兑付时间都做了明确约定。
2020年4月30日世茂集团按承诺兑付了钜派南山府项目，但到了2020 年7 月2 日和2020 年9 月29 日，这是《钜福上海前滩并购私募基金》项目的两个兑付时间点，世茂并没有继续付款。据世茂方面透露，公司基于纾困平台的委托，受托进行福晟的管理。在钜派和福晟平台商谈过程中，上海世茂建设有限公司在备忘录中加盖了公章，以做见证。且备忘录再次明确了还款人为福晟，“丙方(世茂建设)同意协助乙方(福晟)及其关联方解决钜派投资存量融资债务”，并没有任何世茂承担责任的字句。
11月19日，福晟债券“18福晟02”公告违约，导致另三只将在一年内兑付的债券“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”也受到牵连，被机构下调信用评级至CC。
一年过去了，福晟的资金困局仍然待解。与此同时，潘伟明也在加紧处置资产。2019年9月，潘伟明夫妇将福晟国际64.16亿股转给儿子潘浩然，福晟集团还将位于长沙的6个物业项目注入福晟国际，并表示后续在适合投资的项目上，福晟国际享有优先权。在2020年初世茂对福晟展开的资产重组中，福建六建的大部分股权也被保留了下来。
尽管如此，遭遇疫情之后，住宅项目销售欠佳，福晟国际也面临资金困境，近期计划出售香港部分物业进行资产重组。
截至2020年10月底，福晟集团已实现20个项目取证，获得40多张预售证，合计百亿货值。
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泰禾债务重组背后站着长城与华融
和福晟一样，同样是闽系房企，泰禾是近年来深陷违约债务危机房企中体量最大一家。
7月30日，万科正式成为泰禾的潜在战投。近期，除在经营管理、流程改进、产品提升、销售策略等维度外，万科对泰禾的关键动作是带资方进场，提供担保，推动复工和抢销售节点，以解泰禾燃眉之急。
泰禾的南京和苏州两大事业部，将在近期率先启动万科进场前的交圈。此外，
万科正在和中国华融协商，不排除双方将一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目。
一方面盘活资产，一方面泰禾还需要债权方对其恢复信心。
9月福建省分管副省长组织省厅相关职能部门与金融机构、银行等部门召开了关于泰禾的专题会议，商议扶助泰禾事宜。
在各方推动下，近两月以来，陆续有债权人做出让步。“有一些债权方在口头上给出承诺，不过还需要内部审批签字。” 11月25日，知情人表示。
以长城资产为例。作为四大AMC之一，早在2017年3月，长城资产就曾因承接泰禾项目公司60亿元债权和泰禾有过合作。长城资管是泰禾深圳院子项目的资方。
泰禾深圳院子在2015年拿地时以7.5万元/平方米的楼板价成为地王盘，彼时预计总投资金额116.48亿元。
到2018年，泰禾和长城资管的合作进一步加深至资产管理、基金、产业投资并购、银行业务、金融租赁、信托业务等维度。由此，长城资管成为泰禾的大债权人之一。
涉及到债务展期，利息让渡等内容的协议，目前正在长城资产总部进行审批签字。
“长城资产如果能够注资，是利好泰禾债务重组推进的。”上述泰禾债权方人士对时代周报记者表示，泰禾能给出的债务重组方式大致是债转股、债务置换、折价转让、结构化或证券化。
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龙湖接盘昆明最大烂尾楼 东方“鼎力相助”
占地2000亩、首次开盘热销95%、直升机看房……那些年，云南西南海项目在滇池度假区创下了前所未有的楼市神话。但因资金问题，该项目于2014年开始停工，之后经历了云南物流集团注资、长丰地产接盘等波折，依然深陷困局。
四年之后的2020年3月23日，仁泽地产破产重整案首次债权人会议召开，据破产重整案管理人通报，截至债权申报结束之日，已有430位债权人申报629笔共220亿债权，经管理人审核确认的债权也高达140多亿，其中购房债权只有4360多万，其余均是工程欠款、借贷、欠缴土地出让金和其它经营性欠款，而管理人查明的仁泽地产所有银行账户的现金存款仅有40多万，剩余资产主要是未开发土地和未售出房产，远不足以抵偿债务。
2020年6月19日，仁泽地产破产重整第二次债权人会议正式举行。会议上，债权人同意实施由管理人提交的重整草案，即
东方资产管理公司旗下的上海东源添蒙投资中心作为重整投资人，
无偿受让仁泽地产股权，并向仁泽地产出借最多45亿元的重整资金，将引入龙湖地产开发西南海项目。
目前，仁泽地产解除资产查封工作已基本完成，接下来将力争在2个月内完成投放重整资金的前期工作，并按照重整计划规定清偿债权，恢复经营，启动后续开发，逐步实施交房。
如果你欠银行1万块，头疼的人是你，如果你欠银行1个亿，头疼的人是银行。
这句玩笑话如今诠释了四大AMC与房企的关系。
AMC的不良资产处置模式主要分为收购处置类业务和收购重组类业务。其中，涉房类不良资产以信托贷款、委托贷款和各类应收账款的债权资产为主，归属于重组类业务。重组类不良资产中房地产占比过半，根据已上市的中国华融和中国信达的财报数据，截至2020年上半年，若收购重组类不良资产按行业分类，涉房地产类占比分别为53.5%和51.7%。
在经济环境与政策调控及疫情三大因素叠加上，房企的资金链越发紧张，出现债务危机也即将成为常态，如何纾困这些房企，避免成为“不良资产”可能是四大AMC必须要考虑的问题。虽然四大AMC旗下都有自己的房地产公司，但是无论从经验和规模都不足以支撑困境地产企业的重组重整，正如万通董事长冯仑所言：
开发商原来出问题，只要把银行债务重组这事谈好，再一边卖房，供应商再给点喘息的空间，基本还能活，但现在情况变了。信息太透明，消息容易捅出来，一捅出来，银行还没慌，总包先慌了。开发商对总包只付70%工程款，压着往前付，总包一看没钱了，那就不能再干活了，再干活收不到钱，工地就散了，这时候要救活企业需要求总包，这是以前没有碰到的新情况。
在这种情况下，找一家头部房企代为操盘是个不错的选择。一方面与金融机构或非金融机构谈债务解决方案，一方面快马加鞭盘活资产。
而对于头部房企来说，眼下正是一个“大鱼吃小鱼”的大好机会，借助AMC的力量可以在资金上、资源上更有优势。这也就是融创、万科、世茂等房企不断与AMC合作的重要原因。
（摘自：不良资产头条、新浪财经、21世纪经济报道、时代周报等）
第三部分：2020年最新地方AMC名单
2016 年 10 月 21 日，经国务院同意， 银监会下发了《关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》，调整了地方 AMC 相关政策，对地方 AMC 管制进行松绑。一是放开地方 AMC 牌照，原来的 “四大资管”寡头市场逐步分化为“4+2+N+银行系”的多元化格局。二是在不良资产业务方面，允许 AMC 收购的不良资产对外转让，对外转让的受让主体不受地域限制。监管政策的放松，使地方资产公司产生新的生力军，带来活力，但也使得 AMC 行业竞争逐渐激烈，变相提高了 AMC 在不良资产价值评估、处置预期、议价能力等方面的要求，如何对收购的资产进行良好的处置成了新环境下 AMC 核心竞争力培养的重要一环。
截至2020年10月，获批的地方AMC增至62家。
已获批的地方AMC详细如下：
注：本表格数据、信息资料来自启信宝、爱企查、重庆渝康资产经营管理集团有限公司官网
通过部分地方AMC主营业务数据总结，我们可以发现，地方AMC的主要业务大致可以分为以下两类：
地方AMC借助其牌照优势、属地优势和银行资源优势，再加上银行等传统金融机构出表需求巨大，该类业务经营风险相对较低，同时具有较高的利润空间。
因此，不良资产的处置业务是大多数地方AMC公司的最基本和最核心的业务。
与此相对，目前多数地方AMC
业务的主要模式为通道业务。
通道业务的出现一方面是银行为了应付监管要求，这里可以列举的和不良相关的监管指标有资本充足率、不良率、拨备覆盖率；从当前的监管环境看，多数通道形式都是针对准不良，因为一旦正式划入不良再走通道模式的监管风险较高。此外也有部分是针对内部管理或者股东的数字美化。
需注意，银监办发[2016]56号文《关于规范金融资产管理公司不良资产收购业务的通知》明确禁止资产管理公司作为银行不良资产出表通道或代持，例如，银行各类“调表”业务以及通过理财资金对接不良资产先后被监管机构叫停。
同时在今年3、4月份的“三三四检查”中，地方AMC的通道业务和代持业务进一步受限。
另外，对比研究发现，地方AMC不良资产业务类型存在一定差异：
海南联合资产管理有限公司主要收购处置国有独资商业银行和四大资产管理公司的积压房地产和债权；
江苏资产管理有限公司等十多家AMC公司主要处置金融企业不良资产；
而广东粤财资产管理有限公司等AMC则同时处理金融机构和非金融企业的不良资产。
【
根据与不良资产处置业务的关系，这一类业务又可以分为两类：
例如，债务重组、债转股、资产证券化等资产管理和投行业务。
在对不良资产进行处置的过程中，地方AMC可以采用多种方式来处理地方的不良资产。
另外，大部分地方AMC以不良资产处置业务为前提，开展各类相关咨询顾问服务。
相对于四大AMC而言，地方AMC业务范围仅限于本区域，不良资产处置方式受到一定程度上的限制。再加上不良资产的质量参差不齐，导致其不良资产处置业务整体收益较低，发展其他高收益业务，则可以满足地方AMC长远发展的要求。
另外，地方AMC通过多元化业务结构，满足潜在市场需求，从其他业务层面寻找利润增长点。
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部分地方AMC公司的主营业务
（制图By金融监管研究院）
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名称
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不良资产处置业务
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其他
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江苏资产管理有限公司
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金融不良资产收购与处置
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1.顾问咨询服务
2.投资与资产管理
3.金融增信服务
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上海国有资产经营有限公司
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金融不良资产处置
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1.股权经营
2.财务投资
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广东粤财资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产收购处置与委托代理业务
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1.资产经营：资本投资类，并购重组类，保留经营类
2.金融服务：增信业务，信贷业务，银行间市场业务，企事业间债券业务，账务顾问
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浙商资产管理有限公司
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金融不良资产处置及经营业务
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1.投顾服务业务
2.金融投资业务
3.基金管理业务
4.融通创新业务
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安徽国厚金融资产管理有限公司
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不良资产收购处置
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1.投行业务
2.企业融资业务
3.PPP项目投资
4.私募基金管理
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重庆渝富资产经营管理集团有限公司
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资产收购、处置及相关产业投资
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1.股权投资
2.基金管理
3.资本运作
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重庆渝康资产经营管理集团有限公司
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国有企业问题资产、金融机构风险资产和非公经济低效资产收购处置
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1.资产托管经营
2.资产重组组合
3.资产盘活增值
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天津津融投资服务集团有限公司
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金融不良资产批量收购、处置业务
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1.资产经营管理
2.自有设备租赁,房屋租赁
3.会议服务及咨询顾问服务
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广西金控资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产管理、投资和处置
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1.股权资产管理、投资和处置
2.债务重组及企业重组，破产管理
3.对外投资
4.管理咨询和顾问
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山东省金融资产管理股份有限公司
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金融和非金融不良资产经营与处置
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1.资产管理：基金管理业务，托管清算及重组顾问业务
2.特色投融资：特殊机遇投资，股权投资，重组并购，企业融资，资产证券化
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湖北省资产管理有限公司
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金融不良资产批量转让业务
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1.资产管理及投资
2.咨询服务：资产管理相关的重组、兼并、投资管理咨询服务，企业管理咨询及服务，其他咨询顾问服务
3.对外投资
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中原资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产处置
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1.基金管理与投资投行
2.金融资产交易
3.航空融资租赁
4.商业保理
5.财富管理
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内蒙古金融资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产收购和处置
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1.对外投资
2.资产管理：证券、基金及其他金融产品的投资管理等服务
3.咨询服务：围绕不良资产收处主业，聚焦企业并购重组和政府债务重组，开展咨询服务
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河北省资产管理有限公司
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金融不良资产管理（不良资产收购与处置；不良资产收购与重组；资产托管业务）
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1.投资、增信业务
2.中间业务：包括并购重组顾问、破产清算咨询、融资顾问等
3.其他业务：资产证券化，房地产开发和物业管理，基金募集和管理，资产及项目评估
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四川发展资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产包批量收购与处置；不良资产结构化处置
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1.债务重组及投行类业务
2.金融服务及创新类业务：产业并购基金，增信及远期收购，顾问及咨询
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厦门资产管理有限公司
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金融不良资产的批量收购、处置业务
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1.商业保理业务
2.企业并购、投资、资产管理
3.中介服务
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江西省金融资产管理股份有限公司
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金融、类金融和其他企业不良资产批量收购、管理和处置
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1.债务追偿、债权转股权
2.上市推荐及债券、股票发行承销
3.对外投资及财务性投融资
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湖南省资产管理有限公司
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金融不良资产业务
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1.地方债置换服务
2.国企改革服务：不良资产剥离、危机企业托管、债务重组、债转股、产业并购等，国有资产证券化扫除障碍
3.集团业务协同
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陕西金融资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产经营
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1.资产受托管理
2.股权投资经营
3.综合融资服务
4.顾问咨询服务
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光大金瓯资产管理有限公司
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金融不良资产的批量转让业务
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1.资产管理
2.资产投资及重组、兼并、投资管理咨询服务
3.企业管理、财务咨询及服务
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上海睿银盛嘉资产管理有限公司
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不良资产业务
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1.债务重组业务
2.股权投资与并购业务
3.金融市场业务：对接金融不良债权和企业债务
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黑龙江省嘉实龙昇金融资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产的批量转让业务，收购
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1.托管重组与投行服务
2.基金管理业务
3.代理业务
4.投资业务
5.融通业务
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云南省资产管理公司
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不良资产收购和处置
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1.资产经营管理
2.受托管理资产
3.经济咨询与服务
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海南联合资产管理有限公司
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承接、收购、管理和处置国有独资商业银行和四大资产管理公司的积压房地产和债权
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1.房地产类业务：开发经营、咨询、价格评估、经纪中介服务
2.清理债务、资产置换、转让及销售
3.债务及企业重组，债权转股权及阶段性持股
4.收购，兼并和项目委托运营
5.咨询服务和资产及项目评估
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湖北天乾资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产批量收购与处置
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1.股权债权投资
2.资产并购与重组
3.私募投资基金管理业务
4.咨询及顾问业务
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泰合资产管理有限公司
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不良资产管理、处置
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1.从事投资管理及相关咨询服务
2.企业管理咨询服务
3.企业并购重组服务
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广西广投资产管理有限公司
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不良资产处置与管理
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1.资产管理：困境企业的财务顾问、企业融资、债务重组、兼并与收购、IPO、不良资产基金管理、资产证券化、金融创新等业务
2.投资银行
3.金融服务
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天津滨海正信资产管理有限公司
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金融不良资产批量收购、处置业务
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1.资产管理
2.咨询服务：财务咨询；商务信息咨询；法律咨询服务
3.房屋租赁
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宁波金融资产管理有限公司
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金融不良资产的批量收购处置业务
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1.项目投资
2.投资管理，重组、兼并
3.咨询服务：投资管理咨询服务；财务、投资、法律咨询服务
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重庆富城资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产的批量转让业务，收购与处置业务
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1.对股权资产进行管理和处置；
2.以自有资金投资及投后管理；
3.财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问
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深圳市招商平安资产管理有限公司
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金融和非金融不良资产管理、投资和处置
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1.投资与资产管理
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