前言
所谓合作开发房地产合同，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的定义，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基本内容的合同。我国土地资源的稀缺性、资本需求的密集性以及政府对开发资质的强管控，决定了对于每一个房地产合作开发项目，各方均要结合不同需求及现实情况，设置多样化条款，实现资源整合，这也决定着合作开发房地产合同无法成为有名合同，给予系统性规定明晰各方权利义务及法律责任。本文所探讨的合作开发房地产合同无效后的处理规则，也正是因系统性规定的长期缺位，成为司法实务的难题，能够引用或参考的规定，零星散落在部分法律条文中，相关司法实务文章也屈指可数。虽然《民法典》第一百五十七条对于合同无效的法律后果有明确规定，但合作开发房地产合同无效的处理，不同于一般双务合同，仅通过财产返还或损失赔偿就能解决，还涉及合作标的物不动产的分割、投资款的返还以及项目盈亏时的合理分摊。为此，本文将尝试以《民法典》第一百五十七条为主要依据，探讨不同合作模式下的处理规则。为免疑异，首先声明两点：（1）本文仅是对合同无效情形下处理规则的实务探讨，并非结论性意见。事实上，由于造成合作合同无效的原因、各方过错程度的不确定性，以及合作模式的多样性，该实务问题难以抽象出明确具体的处理办法，即使作出原则性规定，也不免挂一漏万。[1]（2）本文讨论范围仅限于真正意义上的合作开发房地产合同，对于借合作开发房地产合同之名，实际构成土地使用权转让、借款或者房屋买卖等其他法律关系的无效处理，不在本文讨论之列。
合作房地产开发模式
目前市场上常见的房地产合作开发模式十分多样，包括合作建房、折价入股、股权并购或者联合竞拍等等。但从法律关系上讲，整体可以归为两大类：合同型合作开发模式下，双方直接签订协议，确立权利义务关系，约定一方提供土地，另一方提供资金，双方合作开发后，按照约定比例分配建成的房屋或销售利润，并共担风险。在具体交易安排上，又大致分两种，一种是不约定土地使用权变动，土地使用权自始登记在土地一方名下，出资一方虽提供资金、技术和管理，但项目的报批报建以及后续开发建设仍以出地一方名义开展；另一种是土地使用权过户登记至出资方名下，由出资方统一负责开发建设。项目公司合作开发模式下，双方共同组建项目公司，提供土地一方以土地协议或评估价值作价入股，另一方以资金入股，通过项目公司合作开发，实现利润共享、风险共担。该类合同虽然会约定公司组建内容，但因公司设立目的明显是房地产项目开发，合作中的利益分配、权利义务也主要由合作合同调整，故其未改变合作开发房地产合同的基本内容和特征，应区别于传统意义上的组建公司合同。
合同无效后果的法理分析由于合作开发房地产合同无效后，通常涉及诸如土地、在建工程（适用于合同被确认无效时，项目已经实际建设但未完工之情形）、房屋（适用于合同被确认无效时，项目已经竣工之情形）、建设费用、土地整备费、勘探费、设计费、评估费等一系列财产的处理，故本文有必要先对合同无效后果的原则性规定予以分析，只有在明确合同无效后各法律后果的性质以及适用情形的基础上，才能对前述财产及费用的处理作出更为准确和合理的判断。根据《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”对此，笔者对财产返还、折价补偿以及损失赔偿逐一简析如下：财产返还的法律性质虽存争议，但基于我国民法体系秉持的物权区分原则，以及对物权无因性理论的排斥，学界主流观点仍认为合同无效情形下，物权自始未发生转移，因此财产返还的法律性质应为返还原物请求权。在物已经消灭或被其他人善意取得的情形下，因转让方不再具备行使原物返还请求权的现实基础或主体资格，故需要引进折价补偿方式作为财产返还的替代。但需要作出特别说明的是，按照最高法院的观点，虽然折价补偿方式通常在物客观上无法返还的情形下作为替代的处理路径出现，但不意味着折价补偿和财产返还是相互排斥的，当物仍具有返还基础，但转让人认为没有必要再返还的，转让人仍有权选择采取折价补偿。[2]合同被确认为无效之后，转让方交付的标的物不能返还或没有必要返还时，受让人在缺乏法律依据的情况下取得标的物或标的物的转让款，构成不当得利，应当返还权利受损方。可见，折价补偿虽名为补偿，但在法律性质上，实际是转让人的不当得利请求权。对于折价补偿的标准，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（下称《合同编通则解释》）第二十四条的规定，应当以认定合同无效之日该财产的市场价值或者以其他合理方式计算的价值为基准予以认定。笔者认为，如此处理具有相当程度的合理性，一是减少了标的物长期价值波动而对当事人的影响；二是方便通过对比合同被确认无效时的市场价值以及合同签订时的价值，确定标的物增值或贬值情况，在此基础上对增值或贬值部分进行合理分摊。由此也引出了折价补偿时需要考虑的另一层标准，即损益分摊，最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第33条的裁判意见，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，确定增值部分分配或贬值部分分担的比例。只不过，《九民纪要》是把财产增值或贬值的分摊放在财产返还的处理范围内，但笔者认为，标的物增值与贬值是因以市场价值确定折价补偿基准而带来的问题，更适合放在折价补偿中一并处理，这是其一；其二，在综合考虑标的物市场价值、增值或贬值分摊比例的基础上，可以直接确定折价补偿金额，避免重复计算；其三，财产返还在性质上属于物权请求权，不以过错为前提，但增值或贬值的分摊属于债权性质，且可以将过错作为分摊比例的考量因素，更适用与折价补偿一并处理。例如，甲提供土地与乙方进行合作开发，乙负责土地调整规工作，使得土地价值大幅提升，从5000万元增值为1亿元。当合同被确认为无效后，土地应返还给甲方，但对于乙方而言，由于土地调规工作有大量的隐形成本和专业技术，难以证明实际投入金额，因此如果仅考虑财产返还，将难以平衡双方利益。此种情况下，对于乙方投入的调规工作及相关成本，实际已经转化为了土地价值（增值部分），客观上无法返还，只能折价补偿，按照《九民纪要》意见，则需要结合土地价值提升的原因、市场因素以及各方过错程度予以综合认定。如果甲是因为土地升值，想独吞土地或另寻第三方合作而确认合同无效，变相终止与乙的合作，则对于土地价值部分，可直接按照土地提升的市场价值折抵给乙，对甲不分或少分。相反，如果合同无效并非出于不当动机，且土地价值的提升，既有乙的调规贡献，也有良好市场环境的带动，则应在5000万元的基础上，综合考虑各因素并确定双方合理分担的比例之后，再确定折价补偿给乙的金额。在这个过程中，土地市场价值、土地增值部分的分担，均一并予以考虑，由此确定最终折价补偿的金额。根据《九民纪要》第三十五条规定，合同无效时，仅财产返还或折价补偿不足以弥补损失，一方可以向有过错的另一方请求损害赔偿。可见，损失赔偿系在财产返还以及折价补偿之后考虑。最高法院在《九民纪要理解与适用》中给出的理由为，一般损害赔偿只发生在财产贬值的情况下，且财产返还以及折价补偿时，已经充分考虑了贬值部分的分担，因此损害赔偿空间很大程度上已经被公平地财产返还制度所替代。[3]因此，损失赔偿更像是兜底条款，只有在通过财产返还、折价补偿之后，仍无法平衡各方当事人利益时，再根据损害情况，适当支持损害赔偿请求。但有时，贬值分担与损失赔偿难以区分界定，因损失赔偿条款以平衡各方利益为最终目的，故无论是在折价补偿过程中考虑贬值分担问题，还是另行认定损失赔偿，最终只要能够实现收益及损失的合理分摊，符合公平原则以及诚信原则，即已经达到了合同无效处理的要求，而不必要一定执着于对损失赔偿以及财产返还、折价补偿中的过度区分。例如，对于工程施工前的设计费用，勘探费用等，山东高院在（2020）鲁民终2518号案件中即将其纳入财产返还的范围，判令由提供土地的一方返还给出资方；而河南高院在（2020）豫民终588号、（2019）豫民再941号案件中，则认为相关费用支出属于合同无效后出资一方所遭受的损失，判令提供土地的一方赔偿给出资方。但无论如何，在判决结果上，并无实质差异。此外，合同无效后的责任属于缔约过失责任，其所造成的损失一般为信赖利益，主要为合同一方因信赖合同有效，而在履行合同过程中所支出的相关费用，表现为实际损失，不包括履行利益。笔者在案例检索过程中，发现不少当事人为提高索赔金额，将合同正常履行情况下可以从项目获得的预期收益作为损失范围，要求另一方赔偿，但均被法院以合同无效的损失范围不包括履行利益为由予以驳回，无一例外。此举不仅徒增诉讼成本，也分散了本应关注的争议焦点。
合同型合作开发无效后的处理
合作开发房地产合同中，土地开发建设系最为核心的履行内容之一，土地价值、状态均与开发建设进度相挂钩。因此，在合同被确认为无效时，有必要对不同开发进度下的财产返还、折价补偿及损失赔偿问题等分类讨论：
（一）当土地尚未开发建设时
土地尚未开发建设时，出资方支付的投资款、保证金等均未实际投入项目，出地一方理应直接返还。至于返还款项的利息，理论及实践中有两种不同的理解，一种认为款项利息作为资金的孳息，在合同无效情形下，出地一方自始无权占有，也即无权收取孳息，故返还款项时应当一并支付资金占用利息，另一种观点则认为资金占用利息属于投资方遭受的损失，应当按照各方过错程度等因素，在当事人之间公平分担。笔者认为，关于利息的计算问题，若予以深究，可从款项性质上作进一步区分，若投资方支付的款项，属于支付给合同相对方的诚意金、保证金或土地补偿款等，性质上属于合作对价且不用于项目建设，则该等款项实际由收取方无权占有，返还时应当支付利息；但如果投资方支付的款项属于转让项目账户的建设费用、前期准备费用等，并非是由合作方占有使用，则利息只能作为资金占用损失，由双方合理分担。
此外，如果双方的交易安排为将土地过户给出资方进行开发，则出资方同时负有返还土地的义务。若合同订立至被确认无效期间，土地市场价值明显上升，按照前文已讨论过的合同无效处理的原则性路径，对于增值部分，应当综合考虑市场因素、各方工作投入等，遵循诚实信用原则以及公平原则，在双方之间合理分配。
（二）土地已实际开发建设，但尚未竣工
1.关于土地及地上在建工程的返还
合同被确认为无效后，根据房地一体、房随地走的原则，地上在建工程应当随土地一并返还给出地一方。其中，对于具备预售条件且已经对外销售的部分，不宜纳入返还范围（对此，后文将有详述，在此不再展开）。而对于预售回款，若继续投入项目，则再次转化为建筑价值，通过土地及在建工程返还的方式，能够实现补偿。但如果预售回款被出资一方以预分配等方式提前支取，则应当由出资方负责返还，或者冲抵出地一方对于出资方应返还或折价补偿的投资款。
2.关于投资款的返还及折价补偿
出资方对项目的资金投入，应按照相关款项的性质及用途，通过财产返还或者折价补偿的方式予以解决。
（1）关于项目建设款项
司法实践中，部分判决认为项目建设款属于应当返还的财产，在核算出资人对项目建设实际投入金额的基础上，由出地一方向出资一方返还，其中对于尚未结算及实际发生的款项，暂不予处理，释明当事人在有关费用实际产生后另行解决。
例如（2020）鲁民终70号判决认为：“一审法院将澳华公司在湛山广场人员掩蔽工程的投资进行了区分，对于已经实际发生的且为工程建设所必需的项目，澳华公司已实际支付或已经生效判决确认的项目，经审查在本案中予以认定解决。对于澳华公司或金街公司承担付款义务，未实际支付的项目，一审法院以支付责任未最终确定为由，待澳华公司、金街公司、市南人防办确定后，再行解决是合理的。”
另有部分判决认为建设费用投入项目后，已转化为在建工程，客观上不能返还，故应通过折价补偿的方式将相关费用支付给出资一方。但即便采取折价补偿方式，根据有限的案例检索情况来看，按照实际投入作为折价补偿标准的裁判观点仍占据大多数。
例如（2019）鲁民终336号判决认为：“鉴于盈达公司的相关投资已经物化于建设工程，故一审认定南石居委会向盈达公司支付该部分款项，适用法律正确。”
笔者倾向于认为，对于出资方已实际投入的项目建设款，出地一方以折价补偿方式支付给出资一方更为合理。一是款项用于项目建设后，已经转为在建工程，折价补偿给出资一方更契合合同无效后果的法理基础；二是资金转化为在建建筑物后，土地及在建工程的实际价值可能高于造价成本，产生增值，按照《合同编通则解释》以及《九民纪要》规定，增值部分应当合理分配，在折价补偿时可一并考虑，确定折价补偿金额；三是最高法院早在1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十六条中对合作建房合同被确认无效后的处理原则有较为明确的规定，即资金转化为在建建筑物并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产利润情况，由出地一方给予出资方一定的经济补偿。虽然该条款规定的补偿标准仍待商榷，且该司法解释仅适用于《城市房地产管理法》施行之前的房地产开发经营案件，但其确定的司法政策精神，仍具有较大的参考意义，其体现的增值分配、平衡利益的司法精神，与《合同编通则解释》《九民纪要》相关规定具有内在一致性。
因此，虽然公开检索到的多数案例系以出资方的实际投入确定返还金额或折价补偿金额[4]，但笔者认为，若土地及在建工程在扣除建设成本及相关费用之后仍有增值的，仍应当将增值部分的分配纳入折价补偿的考虑范畴。只不过司法实践中，在工程竣工乃至项目结算之前，在建工程价值实在难以衡量，增值部分难以确定，法院亦不好直接作出认定。为此，最高法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中提出要参照项目当地房地产利润情况予以补偿，但该等处理实际未考虑在建项目贬值等情况，且各地房地产利润情况难以准确界定，没有官方标准，不具有可执行性。综合多数观点，从遵循客观事实的角度出发，笔者认为若在建工程具备评估条件的，以评估方式确定其价值，进而在扣除实际投入款项等成本之后确定增值部分，不失为一条值得探索的路径。而对于实际投入的建设款项，根据举证责任的分配原则，结合案例检索情况，证明方式相对多样，常见的有：（1）直接提供相应的施工合同、工程款及相关款项的支付记录等施工材料，证明实际发生的建设费用；（2）按照成本法评估建设工程价值；（3）对于工程造价等建设投入进行司法鉴定。
需注意的是，若在合作期间，出资一方已经通过预分红等方式提前从项目中抽回部分款项，则还需要再委托第三方审计机构对相关账目进行审计，综合扣减相关费用后，再确定折价补偿金额。
（2）关于诚意金、保证金、借款等合作对价
因该等费用未用于项目建设，由合作方直接收取，按照前文所述，收取一方应当予以返还并支付资金占用利息，此处不再赘述。
（3）关于设计费、勘验费、评估费、土地整备费、报批报建等土地建设前的准备费用
司法实践中，部分法院将其纳入折价补偿或者财产返还的范畴，亦有部分法院将其认定为给出资一方造成的损失。笔者认为，从合同无效的法律后果上看，该笔费用并未直接用于项目建设、并未转化为在建工程，因此严格意义上不属于折价补偿范畴，但相关费用又是项目开发建设的必要支出，并获得了相应材料及成果例如规划设计文件、勘验报告、政府审批文件等，因此亦不具有可返还的条件。
笔者认为，考虑到在返还土地及在建工程时，相关文件材料也应当一并返还给出地一方，由出地一方使用，而出资一方在履行合同中支出的该类费用，因合同被认定为无效，无法通过合同履行获得弥补，从而产生实际损失，故作为信赖利益，纳入合同无效后的损失赔偿范围更为妥当。
（三）项目开发建设完成，已经竣工
1.关于土地及地上房屋的返还
与前述情形一样，项目开发建设完成的，土地及地上房屋应当返还给出地一方。在项目对外出售的情况下，对于已经出售并完成产权过户的部分房屋，基于第三人善意取得制度，出地一方无权要求返还，只得要求出资一方参照房屋处置价格给予折价补偿；对于已经出售但尚未完成产权过户的房屋，出地一方是否有权要求返还，若单从法律层面分析，则需要确定出地一方的返还原物请求权以及购房人的房屋交付请求权的优先顺序，但目前尚无法律法规或司法解释对此作出规定。笔者认为，出于对购房者的保护、交易秩序的稳定以及对房地产市场行业惯例的尊重，对于已经出售但尚未过户的房屋，认为已经没有必要返还更为妥当，出地一方可通过折价补偿获得房屋处置款。
例如（2020）川民终1568号民事案件中，四川高院认定：“1号楼（现编号为5号楼）一、二层共21个商业用房，未销售的6个处于空置状态的商业用房（门牌号分别为：青羊区玉宇路131号、147号、149号、153号157号、163号）具备直接返还的条件。双联公司转售15个商业用房，现不具备返还条件，但财产形态转化为双联公司收取的对价20848615元，该款属于双联公司依据协议取得的财产，合同无效后应予返还。”
若项目已经全部销售完成，则房屋均无法返还。此时，对于出资方而言，应返还全部销售款，对于出地一方而言，又需要返还及折价补偿投资款，而对于项目盈利部分（收入-成本），双方又要按照最高法院规定合理分配，故此时可以直接先行对项目进行整体结算并审计项目盈亏情况，若存在盈利，直接结合各方投入情况、市场因素等，对项目利润进行分配。
2.关于投资款的返还及折价补偿
与前述情形一样，投资款由出地一方通过折价补偿及损失赔偿方式支付给出资方。若土地及房屋市场价值扣除建设成本之后，存在增值，则各方应当结合市场因素、投资情况以及过错程度对增值部分予以合理分配。相较于在建工程，已竣工的房屋市场价值更容易衡量，既可以参照同地段同类型的房屋售价直接认定，也可以由第三方评估机构进行评估，若项目本身已经具备结算条件的，还可以直接通过审计确认项目盈亏情况，由双方当事人分摊利润。
同时，如果土地及房屋市场价值低于建设成本，即产生项目亏损的，根据《合同编通则解释》以及《九民纪要》规定，也应但综合各个因素及过错比例，在各方之间予以分担。
各方对项目的增值部分或贬值部分进行分摊时，应将前文提及的已销售房屋款项的折价补偿问题一并考虑进来，综合计算确定最终的折价补偿金额或者损失赔偿金额。
项目公司合作开发无效后的处理
项目公司合作开发的合同被确认无效后，双方对于土地的返还，投资款的返还及折价补偿，损失赔偿，在底层逻辑上与合同型合作开发并无本质区别，仍以《民法典》《合同编通则解释》以及《九民纪要》为规范基础。但在实现路径上，项目公司合作开发无效后的处理还受制于《公司法》。双方共同设立项目公司后，土地已经作价出资成为项目公司财产，投资款也已经投入项目公司，未经法定程序，不能直接从公司收回，尤其是项目公司在开发建设过程中可能对外产生负债，例如工程款等，涉及到对外部债权人的保护，更应谨慎处理。若严格按照法定程序，合作合同无效后，关于组建公司的条款亦应当无效，各方的权利义务应当回归到合同成立之前的状态，此时项目公司的设立已无合法依据，设立目的也已经无法实现，公司已经无存续意义，各方应当自行决议解散公司并进行清算，结合清算结果对财产的相互返还及折价补偿予以认定。但如果一方拒不配合解散公司的，另一方还要根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》）第一条之规定，诉请解散公司。如此以来，暂且不讨论公司清算工作，单从公司解散的争议来看，也将花费大量的人力和时间成本，既不利于司法效率的提高，也造成司法资源的严重浪费。为此，可考虑采取更为灵活变通的方式，实现财产的相互返还以及折价补偿。在（2019）最高法民申1150号案件中，云南高院通过项目公司股权分配的方式，间接实现了土地返还，最高法院对此处理方式的评价为：“鉴于德怡和公司已依法注册成为独立的公司，土地使用权已经成为公司注册资本的一部分，在未履行减资程序的情况下，不能直接判决向金凯公司返还土地。综合考虑全案情况，对土地使用权人德怡和公司的股权进行分配是实现返还财产实质效果的较优方式。海南高院判决弘美丽岛公司将其持有的德怡和公司65%股权过户至金凯公司名下具有合理性亦未违反法律规定。”笔者认为，上述处理不仅节省了司法资源，有利于及时解决争议，还能够有效保护项目公司的外部债权人。具体而言，因项目开发建设均以项目公司名义进行，无论是前期的施工合同，还是后期的房屋买卖合同，债权人可以主张权利的相对方均为项目公司，若合作合同无效后要通过解散、清算项目公司的方式处理财产返还，则对于前述债权人的利益，则完全无法兼顾，这既不利于项目后续的继续开发，也不利于社会稳定。据此，对于土地返还，可考虑将出资方持有的项目公司股权过户登记至出地一方名下，出地一方通过全资控股项目公司，间接收回土地及地上建筑。而对于投资款的返还，因投资款已经进入公司成为公司财产并用于项目建设，不宜由项目公司直接返还，出地一方可按照前文所述的逻辑，将投资款项直接返还或折价补偿给出资方。
注释：
[1] 参见韩延斌：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，第425页
[2] 参见最高人民法院民二庭：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，第263页
[3] 参见最高人民法院民二庭：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，第268页
[4] 也有少数判决认为应当合理分配增值部分，例如（2014）新民一终字第218号案件中，新疆高院认为：“一审因合同无效，对双方开发市场产生的收入，在扣除成本后的盈余，以50%比例平均分配；对建成后未出售的房屋，根据该市场的现状，结合双方的出资份额进行分配……并无不当”
