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上海新房市场，即将迎来大反转

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-02-09 19:20

正文

前言

刚过去的2024年，是上海新房市场掉进冰窟窿的年份。

从大数上来看2024全年，上海的新房供应量和成交量均为过去五年的最低点。

全年的55788套的新房成交量，相比于2023年79846套的水平暴跌了30%。

新房全面滞销，进而造成的结果就是地卖不动了。

2024年全年，上海的土拍总量只有47块，相比于去年数量少了三分之一，出让面积少了57%，建筑面积少了62%。

虽然下半年随着联动价放开、929新政激活市场，新房和土拍市场迎来了一定程度的回暖；

但楼市未来疑云重重：

联动价取消之后，众多新房本就纷纷涨价；

新拍的地王带来的结果也是房价的快速上涨，市场能否承受得住仍未可知。

唯一值得庆幸的是，随着市场下行，众多开发商纷纷卷起了产品配置；

但是配置高了，品质却未必，大量的交付维权事件仍让人忧心。

众多复杂因素叠加之下，让人看不清前路。

2025年的上海新房市场，到底何去何从？

2024年，上海楼市一个显著的特点就是：

市场极度割裂。

面对刚需群体的郊区新房卖不动，面对改善群体的的市区新房却卖的特别火。

开篇提到，上海2024的新房销量创造了五年新低——但是市中心的新房豪宅供应量却是创造了五年新高。

2024年上海的市中心豪宅卖的飞起，总价超2500万的豪宅供应超5000套，几乎等于2021-2023三年的总和。

对比之下，郊区的新房今年严重滞销，大量的郊区新房启动了中介分销带看，买房返现金、给家电、送金条等各种“骚操作”重出江湖。

市区10万以上的豪宅成交远超往年，但是郊区6万以下的新房成交大量缩水；

一涨一跌作用之下，自然是上海的新房成交均价直接来了个暴涨。

2024年上海新房成交均价首破7万大关，达到了75481元/㎡，相比于去年暴涨13.5%。

郊区的新房滞销，进而就是造成了占土拍主力的郊区土地，直接卖不动了。

2023年上海卖掉宅地72块，外环外多达54块，占比75%。

2024年全年，上海的土拍总量只有47块，相比于去年数量少了三分之一，出让面积少了57%，建筑面积少了62%。

2024年土拍中，外环外只有19块，占比40%。

之前一直扮演拍地主力的五大新城全面熄火，嘉定、松江、临港均只拍了一块地。

下半年随着联动价放开、市场好转，虽然拍出了一些地王，但是大多数位于外环以内，郊区基本毫无建树。

不过，物极必反，虽然郊区新房在2024年处于谷底，但是2025年这种市区火爆、郊区惨淡的行情很可能迎来攻守异形。

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去年年底以来，有些市场形势已经悄悄改变：

第一，随着联动价的放开，市区的新房价格在不断上涨，毫无倒挂，失去性价比。

比如黄浦区的新房，从两年前绿城外滩兰亭14w+的水平已经逐渐飙升到了16w-17w-18w；

图源网络

最新即将入市的金陵华庭据说预售证价格将达到19.5w左右，成为仅次于翠湖六期。

但是新房涨价伴随的是二手的跌价，随着市中心二手豪宅的降温，连曾经的房价巅峰翠湖四期都已经到了20万出头的水平， 可以说上海楼市的倒挂已经完全消失。

去年年末上市、价格已经涨上去的露香园、上海壹号院等项目，销售情况已经远远无法和上半年的火爆情况相提并论。

接下来上市的豪宅，情况就很难了。

一方面从产品上，未来的新房豪宅户型更大、总价更高、风貌别墅的占比更大（大平层豪宅去年卖空了太多）；

单价已经涨到如今这个水平的情况下，极高总价的新房大概率会面临滞销市场。

另一方面，2025年的市场环境也无法和前几年相比。

今年面对的是已经消耗大量购买力、二手房毫无倒挂的更恶劣的市场环境，预计新房豪宅在明年销售将持续抗压。

第二：市区中产地段新拍的地王让未来这批项目打破了板块可承受的价格上限，泡沫太大了。

龙华地块预计20万（叠墅），曹家渡16-18万，大宁16万，新杨思12万，几乎都远远超出了板块目前的价格体系上限。

这些房子，无论你如何营销，都大概率是成为ceo盘：

无豪宅的命，得豪宅的病，卖豪宅的价，问题真的很大，大概率站岗。

第三，随着市区旧改程度的加深，新项目的地块条件变差，大多是边角料。

市区的旧改开发如今也进入了下半场，项目旧改开始向老大难发力。

趋势上来看，就是：

地块越来越小，位置越来越边角料，产品发挥的空间越来越小，尤其是浦西。

比如杨浦去年拍的地块，大部分都是迷你地块，一两栋楼的项目，很难做出花样。

杨浦今年拍的江浦地块

不仅仅是杨浦的东外滩，未来闸北的西藏北路新一批房子也是地块小，位置也不再是中兴路的核心区。

越秀项目位置

像曹家渡地块就是个夹缝中的地块，龙华地块也是周边大马路一堆老房子的小地块，地下还过地铁。

曹家渡地块方案

龙华地块航拍，图源小胖看房

大宁预计今年出来的地块也是如此，小小的一块，最后估计就是一栋楼。

小地块为主将是未来的主流趋势，相比于完整大地块，这种小地块缺陷很大。

如果地块不规整，中央园林肯定是弄不出来了。

如果地块比较窄，户型可能就比较差，从设计上讲就是面宽不够用，120平大户型南面只能放一个卧室。

如果地下过地铁，那么地下车库也会受到影响，地库大概率要排双层，停车也没那么方便。

综合来看，市区的新房2025年大概要进入“hard”模式了，前几年躺着卖的好日子要一去不复返了。

而因为2024年郊区的拍地不多，2025年的郊区新房供应量会引来阶段性的紧缺。

2025年，即便逐渐加大郊区地块的供应量，项目落地也是秋天甚至冬天的事情了， 今年上半年郊区的新房必然迎来一小波热度。

不过我们之前也讲过，远郊新房毫无稀缺性，这个观点在大部分购房者心里也形成了共识。

因此郊区的新房热度虽然会恢复，但是也很难爆火，大家都怕买跌。

除非真的放了大招，全面放开外环外的限购，到时候恐怕郊区房价还要发生一轮涨价。

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真正值得期待的是：

2025上海新房市市场，有可能会成为新一轮产品大升级的关键里程碑年份。

前几年倒挂市场，我们经常吐槽，开发商躺着卖房，上海的新房产品力几乎就是停滞了，大幅度落后于杭州、苏州的新房产品。

那种躺着赚钱的环境下，开发商是懒得思考的，大多新房都是套个公司产品库里的标准模板草草了事，减配蔚然成风，不太可能加配置为购房者考虑。

因此，从2018年之后一直到2023年，这么多年上海的新房基本没有本质上的升级，和之前不限价时代的高品质商品房相比甚至还略有不如。

但是去年以来，房价贵了、市场差了，开发商倒是终于逐渐觉醒了：

开始在配置上下功夫，产品配置上也卷了起来。

去年以来，随着新房倒挂消失，新房慢慢滞销，开发商也逐渐把心思放回了产品设计上，不再吃老本；

不过这个转变是个慢过程，最开始都改观只是细节处的调整。

之前70/90时代，99平小三房户型的得房率大多在70%-75%，造成每个空间都很小，很多厨房都放不下冰箱。

开发商开始思考之后，就开始做出了创新，在客厅空间设计了s墙，冰箱可以直接放入其中，人性化了很多。

图源网络

随后就是一系列配置上的创新：

装修上，配置了美妆冰箱，鞋子消毒器弧形吊顶，奢石、移动插座；

外立面上，从涂料卷到了铝条到铝板，从普通的双层玻璃开始卷三玻两腔；

社区配置上，开始卷精装地库、架空层、小区会所，让曾经豪宅才有的配置下放。

直到最近，大家纷纷开始卷产品力了：

市面上只要不是太差的开发商都会开始做转角飘窗，开始做大窗墙比，开始做横厅。

南翔华润项目

如果总结过去一年多事件，上海产品力的变化，大概就是上海新房全面豪宅化：

众多豪宅配置开始下放，会所、泳池、架空层走入平常百姓家，外立面普遍升级。

而2024年，上海楼市又给这个产品升级浪潮加了两个buff：

上海新房市场，即将迎来大反转

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