北京楼市：跌幅超乎想象

京房早八点 · 公众号 · · 2025-01-21 07:00

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最近复盘北京大量的板块和小区的房价走势，一些小区的跌幅是非常大的，完全超乎想象，无论是老破学区房还是次新房，跌幅挺大的。

西三环北路82号院在2021年6月成交的一套两居室，成交价是658万，同户型在2024年12月成交价是374万，大跌了284万，幅度约44%。

玉桃园三区在2021年7月成交的一套一居室，成交价是642万，同户型在2025年1月成交价是415万，大跌了227万，幅度约36%。

甘家口小区在2021年7月成交的一套一居室，成交价是642万，同户型在2025年1月成交价是415万，大跌了227万，幅度约36%。

丽水莲花在2023年2月成交的一套一居室，成交价是701万，同户型在2025年1月成交价是491万，大跌了210万，幅度约30%。

大柳树甲17号院在2023年4月成交的一套一居室，成交价是419万，同户型在2024年12月成交价是268万，大跌了151万，幅度约36%。

朗琴园在2023年5月成交的一套两居室，成交价是1045万，同户型在2024年12月成交价是770万，大跌了275万，幅度约27%。

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问：北京户在望京银领国际两居和千鹤家园三居各一套，千鹤因朝向西北计划出售置换，手头无多余现金，在东四环朝阳公园上班。思路：1、出售千鹤后置换一套三室（两卫），朝向好，户型物业不差的。2、二手优先望京，亚运村和北苑不考虑。3、贷款可接受200以内或月供1w左右。目前想法是：卖千鹤，购入银领塔楼东南三居三卫，再出售银领的两居变现（或投资或购房），请说说您的看法。谢谢！

答：那你这属于买一个银领再卖一个银领，我建议你还不如俩都卖了，在望京换一个品质好一点的三居，然后剩下一点钱，在望京买一个品质差一点的两居室。可以买融科橄榄城的三居，剩下的钱买南湖中园或者南湖东园就OK了。 《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。 《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：非京籍在京二套，现金400，月入5，想购买朝阳白小八十中学位房，请问有没有较好标的，如何操作？感谢。

答：如果是非京籍，买牛校的意义就弱了很多。两害相较取其轻，买朝阳正常学校相对的性价比较高。但和平里芍药居一带房产性价比和品质又相对比较差了，有些进退两难的境地。400万现金如果贷足可以买到900万左右。 《北京 300w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。 《北京 400w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：西坝河东里的双号楼是单独社区（没有小区环境，孤零零就两栋楼），幼儿园只能上私立，小学才可以和大院里的一样，没有小区环境的西坝河东里值得买吗？

答：不值得，毕竟有小区环境的楼那么多呢。 《北京500w上车盘》详见知识星球内部分享。 《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：立水桥清水园一期的房子五层两室一厅怎么样？

答：清水园还可以啊，我觉得比旁边的佳运园还好一点，5层稍微有点高，但不是不可接受，特别是没老人孩子的话，年轻人爬个五楼问题不大。 《北京 900w 投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。 《北京 1000w

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