原题为《“发烧”的学区房》
“北京房价”这个词就如循环魔咒一般，虽然从未远离人们的关注视线，但也会周期性的在舆论场大爆发。最近关于“清华硕士集体逃离北京”“北京学区房价格连续跳涨”“房价在扼杀年轻人的未来”等话题再次让不少人陷入“恐慌心理”。
近年来，学区房一直被认为是“硬通货”，前提就是“学区房=更优入学名额”，其使用价值会一直保持不变，甚至增值，于是不少内地中产阶层对这些“优质教育资产”趋之若鹜。那么未来学区房会不会“降温”？学区房的优势真的会屹立不倒吗？
学区房高昂的价格已成为目前最大的择校门槛，这违背了义务教育的基本精神。北京大学教育学院学者哈巍在研究中指出，以“就近入学”规则为主的政策只是将择校费转移到了学区房的价格上,难以促进义务教育公平均衡发展,相比于传统择校形式,“以房择校”导致空间上的“居住群分效应”,使得不同阶层群体受义务教育的机会差距扩大，不利于社会阶层流动。
所有家长都望子成龙，中产乃至富裕家庭的家长更是如此，都想让孩子接受更好的教育。但中国目前仍存在着资源与需求的巨大缺口，优质教育资源十分紧缺。既然学校分“三六九等”已是既定事实，那么有条件做选择的中产阶层家长们就不得不去承担这种紧缺带来的成本。
宏庙小学的教师魏玮（化名）谈起学区房显得很无奈：“其实各小学资质上的差距也没有家长们想象的那么夸张，那些所谓前十名前五名的排名并不是权威教育机构排出来的。学区房价格虚高和家长不理性的行为有一定关系。”
面对外界的指责，家长张女士很不服气：“好的学校师资和升学条件明显好很多。指责家长的人都搞错了重点，我们也是受害者，没得选啊！我和先生在北京打拼十多年，算中产家庭了吧。为孩子投资，不想输在起跑线上，能买得起为什么不买？我在这生活工作，没法移民，想上好学校，不买怎么办？”尽管卖掉了两套郊区房才换上一套西城区60的重点学区房，从事金融工作的张女士还是觉得这房买得值，她形容这是个“能者居之、物竞天择”的“刚需游戏”:“总比靠找关系择校来得公平吧，那样我家孩子可能一辈子也上不了西城区的小学。”
张女士还告诉记者“以后会把房子卖出去换初中学区房”，当被问及“如果政策改变或是教育资源相对均等了，房子不好卖了怎么办”，她显得很自信：“还早着吧。现在应该会一直涨，就算学区政策微调，西城区整体的教育资源优势很难被影响啊，依然会是香饽饽。”
“我觉得西城的教育质量整体更好，不仅体现在学校资源上。比如我孩子要学钢琴，我就能在附近中央音乐学院请更好的老师，想学芭蕾也能在北京舞蹈学院上更专业的课。”北京某高校教授李燕（化名）在接受采访时毫不掩饰自己对西城区学区房的向往，但她却恰恰因为买学区房而惹上了一场官司。
李燕2015年通过链家地产购买了一套西城区阜成门外第一小学的二手学区房。当时由于李燕手头尚有旧房未卖出，还不具备购房资格。在中介的建议与协调下，李燕一边与中介、房主签订了购房合同，一边与房主达成口头协定“万一旧房未及时卖出，则将其父母户口迁入北京，将所购学区房转至其父母名下以便落户，不会影响孩子上学。”李燕回忆：“中介当时拍着胸脯跟我说没问题，说很多人以房换房，都这么做。”
然而，当李燕发现旧房真的转手困难，只好带着父母与中介、房主当面签“转户协议”时，房主却变卦说不卖了，并且要求李燕赔偿60万元违约金。“我当时就傻眼了，马上觉得被中介和房主联手坑了，也怪自己法律意识不够，太轻信他们。有朋友猜是因为房价大涨，房主觉得卖亏了才出此下策，我才恍然大悟。可你说，做人基本的诚信在哪里？”
聊着聊着，李燕的语速变得有些急，她说官司已经进行了1年多，开庭三次都调解无效，孩子已经五岁半，上小学迫在眉睫。“一年下来这边房价翻了近一倍，打官司过程中我旧房也卖出了，但这些钱现在也不够买这附近学区房了，进退两难，我算是被这个房子绑死了。”
李燕接着说道：“这事我自己有疏忽，但中介也不负责，甚至不愿意出庭作证。最关键的是房主特别强势，毫不让步。太无奈了，谁叫现在是卖方市场呢？我这绝对不算个例，不信你去西城区法院问问，学区房纠纷的案子多了去了。”
最后，她叹了一口气：“我就是太老实了。当时有人建议我和先生用假离婚解决落户问题，那样会简单的多。我没料到事情会成现在这样，所以没同意，但听说很多人都用这招。你看看把人都逼到什么地步了？我觉得很无力，陷阱和花招太多，买学区房简直是对中产阶层的新一轮绑架。”
北京市第一中级人民法院2015年发布的一份调研报告显示，从2007年开始，在二手房买卖过程中因户口问题产生的纠纷在逐年递增。一中院民一庭法官张洁芳表示：这类官司多发生在优质教育资源集中的海淀、西城和东城三区，“尤其是近些年，学区房买卖中的户口纠纷尤为突出，购买后不能落户，会打乱孩子的入学计划。”
另外，受整体房价上涨或学区调整因素影响，每年都会出现一批“二手学区房卖家坐地涨价，毁约成风”的新闻，为了将房子卖出更高价格，卖家甚至不惜向家长支付几十万元的违约金，因为“总房价涨了上百万，就算先赔几十万，还是赚了。”
除此之外，常见的学区房官司还包括因“无法兑现学区房”引发的业主与开发商的纠纷、因“就近入学学区划分”引发家长告教育部门的案件等。从目前已宣判的几个案子来看，由于缺乏法理和事实依据，法院判决结果往往是原告家长败诉。
2016年3月7日，北京 西城区文昌胡同墙壁上张贴的自购平房广告。日前，位于北京西城区文昌胡同的一间11平方米平房，起先中介标价460万元出售，因住房地处重点小学隔壁，购买者为了子女教育，彼此互拼房价，最终以530万的价格成交，创下了近期学区房单价的最高纪录，每平方米40多万元的房价堪超迪拜房价20余倍。
近年来，学区房一直被认为是“硬通货”，前提就是“学区房=更优入学名额”，其使用价值会一直保持不变，甚至增值。然而，学区房的优势真的会屹立不倒吗？事实上，政府一直在想办法给学区房“退烧”：
2014年北京市实行新“教改”：包括学校撤并、小升初直升、“九年一贯制”等措施，希望通过学区联盟、大校年级组制、教育集团、教育集群制等方式，实现名校和弱校之间的教育资源均衡配置。
2015年，教育部展开部署：“到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学。”划片入学后，买高价学区房也未必能确保上名校。
2016年2月，教育部规定“在择校冲动强烈的城区，推行多校划片”。“多校划片”即一个小区对应多个小学初中，用“电脑派位”分配学生入读的学校。用教育部基础教育一司司长王定华的话说，此举是为了给学区房降温，让教育资源更趋均衡。
2016年3月，有报道称北京市海淀区9月起将全面实行一套房产“6年一学位”政策，即一套学区房在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，二胎除外。
针对目前的多校划片等降温学区房的政策，熊丙奇有自己的解读：“政府为了抑制家长择校和买学区房的冲动，设定了比如6年一学籍、积分入学、多校划片等框限，可这都是限制公民权利，走错了方向。购房以及就近入学都是老百姓的权利，凭什么买了房，不让学生就近入学？多校划片增加的是学区划分的不确定性，让家长变得更没安全感，存在很多风险。这种外围措施治标不治本。教育部后来也明确说过：‘多校划片是阶段性的举措，最终还得回归单校划片。’根本途径应该是政府积极作为，推动义务教育均衡化。”
北京理工大学教育研究院教授杨东平也认为：“为了治理学区房的乱象，在制度层面，要出台切实推进缩小学校办学差距、促进义务教育均衡发展的政策。”
北京师范大学教育管理学院院长顾明远在一次采访中谈到：“学区房价格很大程度上可以作为义务教育是否均衡的晴雨表。”2006年的《义务教育法》明确规定要促进义务教育均衡发展，各级政府的职责是合理配置教育资源，缩小学校之间办学条件的差距。转眼十年过去，从学区房价格的疯涨能看出义务教育不均衡状况依旧严重存在，各级政府及相关官员的职责并未落到实处。
对此，储朝晖表示：“归根结底，这涉及到权力的均等，要想达到教育资源均衡发展，势必要弱化政府手里的权力，不放权怎么改革？”
由此可见，义务教育均衡的改革以及学区房现象的缓解道阻且长。但从短期来看，学区的划分随教改的政策而变，学区房也不一定再能直接等同于某个“高价”的入学名额。如果有一天，教改政策真的逐渐完善并发挥作用，教育资源的分布变得相对均等，那么高价学区房的逻辑便将不复存在。这样一来，今天中产阶层趋之若鹜、进行价值传递的优质教育资产——学区房就极有可能变成一个个五光十色却一碰即破的泡沫。
特约撰稿/侯雪琪 编辑/王毕强
新媒体编辑/丰泽 马茹均
本文节选自《“发烧”的学区房》，原文刊载于《凤凰周刊》总第583期。
《朝鲜艳谍知多少？》
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