主要观点总结
本文围绕广州新房网签数据展开，分析了不同区域的新房销售情况，并探讨了市场趋势和购房策略。
关键观点总结
关键观点1: 广州新房网签数据概述
文章提到了过去三月份广州新房的网签数据，重点分析了核心区域和近郊区域的新房销售情况，包括各个区域的热销楼盘和销售套数。
关键观点2: 老城区楼盘销售情况
在荔湾和海珠区，小而美的楼盘去化非常好，开发商保利和越秀表现突出。珠江印象和桂悦东晓是其中的热销楼盘。
关键观点3: 价格与市场反应的关系
文章指出，只要价格降到位，没有不能买的房子。降价之前无人问津，降价之后人声鼎沸，可见价格是影响购房决策的重要因素。
关键观点4: 市场趋势与购房策略
文章讨论了市场趋势，包括改善型购房市场的热度有所下降但仍有上升空间，以及未来市场可能的走向。同时，也提到了购房决策中的机会成本问题。
关键观点5: 政策影响与购房建议
文章最后提到了政策对房地产市场的影响，并强调了政策永远是领先于数据的。对于购房者来说，需要关注政策动向，并根据政策调整自己的购房决策。
正文
过去的三月份广州新房网签数据已经出炉，这里重点讲核心区域以及近郊区域。
荔湾区的前三甲楼盘分别是：保利的珠江印象（153套）、万科的傲璟（69套）、中海保利朗阅（48套）；
黄埔区：万科黄埔新城（117套）、未来方舟（83套）、中央公馆（75套）；
白云区：国贸云上（89套）、中铁诺德阅泷（73套）、保利珑玥公馆（64套）；
番禺区：广地花园观灏（108套）、亚运城（105套）、华润万博悦府（72套）；
天河区：天河润府（41套）、天河源筑（30套）、保利天瑞（24套）；
海珠区：越秀桂悦东晓（124套）、保利燕语堂悦（50套）、中海大境（27套）。
其他区域就不讨论了，增城作为大粮仓继续以总套数最多占据榜首（原因无他，量大管饱）。
第一，在老城区（荔湾和海珠），小而美的楼盘去化非常好，而且开发商非常有意思——
一个是保利，一个是越秀；前者号称屠夫，后者擅长造势。
珠江印象是价格屠夫吗？不，它只是总价不高而已，其实单价一点都不低。
桂悦东晓为什么要打着广府系的旗号？不过是因为周边有很多住着老房子的海珠土著，迎合了他们的需求罢了。
第二，只要价格降到位，没有不能买的房子（降到位的意思，就是要和周边20年以上楼龄房子的价差不大）。
最明显的，就是天河区的世纪金源天河源筑以及番禺区的广地花园观灏。
可见，没有不能买的房子，就看你以什么样的价格买入以及你的买入预期。
第三，真金不怕火炼，如果你是一个好盘（好盘的意思是至少你是改善），你一定能挺近区域前三。
比如，天河区的保利天瑞、海珠区的中海大境、番禺区的的华润悦府，还有荔湾区的保利朗阅。
反过来也可以看出，目前市场上是刚需以及刚改的力量在前进，真正的改善购买力过完年之后热度是有所下降的。
但是，有所下降不代表随着时间推移就这么冷下去，因为很多改善是需要卖一买一的。
如果市场再热一点，再热一点，我认为会加速改善客群卖掉老房子的决心以及买入新房子的冲劲。
所以，既然市场是动态的，我们就需要以动态的眼光看待。
改善市场什么时候真正热起来，大概要等到保利几个新盘入市，才有可能小小引爆一下这个市场。
如果你的预算是500万到800万之间又想要买不错的改善产品，我认为现在就应该看房挑选入手了。
毕竟现在很多新房都是准现房，能够还存活在这个市场的都是有点实力的开发商。
既不存在画饼不画饼，又可以保证后期一个不敢说完美至少是完整的楼盘交付。
而且，更重要的是，新房不管新规还是旧规，本质和那些楼龄老旧的二手房已经是两个不同的世界。
不加推的情况下，不敢说卖一套少一套，但卖一套就少一个机会可以选到好楼栋好楼层好朝向的单位了。
最重要的是，时间来到这个节点，广州的新房价格从统计局来看整体已经止跌回稳了（因为比开盘也降价了不少）。
随着高层的政策加持，随着市场利空情绪的慢慢消化，在目前市场相对平稳的状态下买房会更加从容些。
不过人性就是市场好的时候更乐观，市场不好的时候更悲观，始终保持中立平稳是很难的。
4月份还有一个降息的预期，因为从去年11月美联储开启了降息通道，就会一直降下去。
所有的买卖决策其实都是机会成本的决策——你想卖的房子未来一段时间的收益率和你想买的资产之间的对比。
预约到周期的底部，反转的可能性越大，你的机会成本其实是变大的。
如果你已经持币待购，那就最好了，没有任何摩擦成本和内心负担。
过去的3月份广州二手无论是同比还是环比都是呈现上涨——同比数据是勾勒周期最有效的抓手。
同比增速为正不是爽——真正的爽，是环比增速为正；这意味着，下一秒要比上一秒更爽。
也就是说，市场这盆水，热度在一点一点上升，就等着政策的火把加码慢慢烧到沸腾了。
之前我们说过，买房要学会踏浪——要么踏政策利率高低的浪，要么踏楼龄新旧交替的浪。
现在双浪齐现，对于现在入市的买房人来说，可以说是幸运之极。
政策是什么时候开始180度大调转的？去年924/926。
政策永远是逆周期调控的，是先行指标，一般情况下政策出台后6个月市场拐点会出现。
去年的924//926是一个相对的底部区域，半年后到一年后的预期是上行复苏。
未来一定是普跌分涨的年代，过去房地产增量时代已经结束，以后就是存量博弈。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
