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讲真，保利和城投都挺“厉害”的

果爸看房 · 公众号 · · 2025-04-13 00:11

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-正文-

最近城投和保利对两个盘的宣传，让我确实有点不习惯，没想到现在的市场差到能够倒逼开发商放下身段，给买家提前做了这么多事。

放在前几年完全不敢想象。

最近忙着带娃，从这个事情出来，我算是发的比较晚了，很多博主大V都写过，我就补充下吧。

一是珠江天河都荟把学校改成了九年一贯制，还提前官宣引进广州中学。

这里不讨论贴牌名校价值几何，这是另一个维度的事情。

想想这几年为了孩子上学买房的朋友，有几个盘没有因为学校的事情维权？

卖房时宣传的各路名校，等到业主实际要用的时候，要么货不对板，或者一直拖着不官宣品牌，要么就干脆变回村小。

天汇，城光，中鼎的业主对这个事情应该印象深刻。

但这次，开发商（珠实+城投联合体）卖房前就把学校搞定，本来规划的初中变成九年一贯制学校，还确定了学校品牌。

确实挺厉害的。

不过我想吐槽的是，当初这块教育用地规划的是初中，现在改成了九年一贯制，真的可以这么操作么，还是因为开发商不同，可以开一些绿灯？

我对操盘手的规则不懂，不好评价。

只不过如果早知道这个地块配建的是九年一贯制学校，在项目的操盘思路上，其实是可以做的更好，而不是像现在，小户型、大户型，板楼、塔楼都有。

现在定位不上不下的，营销蛮尴尬，买家也挺纠结。

再往前想，如果这个早知道学校是九年一贯制，拍地就不会延期，其他开发商参与的积极性可能更高，甚至不会底价出让？

反正从天禧的操盘来看，我觉得可以有更好的开发商来做这个项目。

实际上，我对这个地段、配套包括地块本身，是非常看好的，算是填补了天河东400-900万这个区间的刚改、改善产品的空白。

为什么呢？

天河壹品接近清盘，没什么货可以选，学校也只是中等配置；

天汇因为户型、学校的事情，现在卖的很尴尬，刚需宁愿去老黄埔、改善因为学校的事情也只能放弃，也被番禺海珠西吸走了很多买家。

至于珠花、天河润府，位置又太偏，总价高的买家看不上那个地段，总价低的还是一样的道理，宁愿去有地铁的黄埔。

很多人问过这个盘怎么样，我是觉得挺不错。

不过72和105这两个户型的位置差点意思，85和123挺好的，至于要买152的买家，可以看看南地块有没有更好的选择，虽然它是板楼设计。

当然了，值不值得买也要看下最终开什么价格。有更多疑问、预算在400-900万的的朋友，可以预约深度咨询。

这个盘的详细分析，后面有时间再写，今天点到为止。

二是保利天奕，官宣附近规划的公办学校由五中领办。

这个官宣什么意思大家很清楚，我不重复了哈。

不过在我看来也有些不小的风险，毕竟有些问题是现在确定不了的：

（1）学校到底什么时候建，谁来配建，什么时候开学，现在完全没定。

毕竟学校的任何事情，最终以教育局为准，开发商说好的事，最后变卦的并不在少数。和期房一样，交付前可能会存在蛮多变数。

虽然从情理上来推测，保利这么大规模的正式宣传，应该不会出什么问题。

但我还是之前的观点，现在这个行情，大家应该尽量降低自己的风险，而不是依然如同前些年行情好的时候，承担过多的不确定性。

从具体点来说，什么时候开学，也会影响不少改善家庭的决策，28年还是29年开，因为上学时间节点的关系，很多买家的选择会不同。

（2）能不能读，如何入读，也存在不确定性。

按照目前的规划，周边最近的公办学校就是官宣的这所，按照常理，天奕业主是可以读的。

考虑到学校旁边的“琶洲三姐妹”地块距离更近，届时大家都在附近，如果学位足够，生源应收尽收，皆大欢喜。

但如果学位不够，到时候要怎么解决呢？是三姐妹地块因为距离更近、或者是因为配建关系，可以优先入读？还是大家都摇号？

甚至是类似执信天河、清湾附中，优先板块内的生源，但也有全区摇号的可能性？

（3）官宣图用的是“九年制学校”，并不是“九年一贯制”，这个也值得探究了。

九年一贯制大家默认是直升，或者在目前的环境下，直升确定性比较强。

但九年制，还是得摇号，这个可以参考荔湾的花地湾省实，另外清湾附中是十二年制，但小学初中都需要摇号。

还要提一点，就是这所学校由谁来建？

如果是教育局、区政府和五中联合办学，那么就类似清湾了，不属于开发商配建，入读条件大概率对业主不是很友好。

如果是开发商配建，大概率是“三兄妹”拿地商来出钱然后移交给教育局，是保利还则罢了，如果不是保利，就会出现“配建地块优先入读”的情况。

虽然有这些疑问，但保利这种大公司不会犯营销上的错误。

各种buff叠满来规避风险，我来拆解一下哈：

“满足当年市、区公办小学政策的前提下”——也就是可能会因为政策发生变化，我的宣传和大家想的不一样。另外这是值得“小学”能读，初中我没说行不行。

“适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位”——看清楚哈，“按地段”申请，但如果划分为其他学校所在的地段呢？而且申请的是小学学位，初中我可没说哈。

最后再来个小字说明“具体招生政策以教育部公布为准”——教育局说了算哈，我说了也不算。

这里稍微猜测下，他们这么宣传，是不是为后面继续拿地做好了准备？如果“三姐妹”也由保利来拿，其实就不存在太多问题。

好，风险说完，简单聊下这个盘。

虽然之前有分享过，但保利几个高端盘的热度确实很高，也一直有朋友问能不能买，多少钱值得买。

我确实挑了学校宣传的刺，说明保利也意识到， 1000-2000万的买家，对公办教育还是非常关心的，大家还没到一定去私立或者国际学校的阶段。

毕竟它南侧对面就是国际学校，但在宣传上，还是要想办法以公立名校为营销点，而不是打国际学校这张牌。

这一点，从万博悦府、保利天瑞这几个热销的改善盘也能看得出来，前者卖出了高溢价，后者没有地铁、靠近广园路，硬伤明显的前提下，卖的也非常好。

反面例子则是湖光悦色，定位、品质和天瑞差不多，但最大的差别就是没有学校。

另外，天奕的定价，对TOD二期，中海大境，珑璟台包括天河的天瑞、观樾都会带来影响。

TOD二期目前的门槛虽然和天奕不在一个区间，但2500万以下的买家，还是会等保利这边出价格。

大境在产品和总价上，和天奕是非常重合的，相当于直接竞争，但位置的想象空间，谁更好，大家一目了然。

大境的学校，从目前来看，我觉得不确定性更大，毕竟中大附，和多数人没啥关系。

珑璟台就不赘述了，交通确实方便，位置也近琶洲，想买的朋友，我建议继续观望到现房。

综合来看，即使没有学校的营销点，我对天奕还是蛮看好的，地段有预期，小区品质、密度在主城区有稀缺性，户型也横扫一众二手。

只要它的价格如大家预期那样，不要太飘。从我这几个月的咨询来看，确实有很多800万以上2000万以下的买家，在等他们出最终的价格。

具体怎么选，值不值得，还是根据你们的资金情况，选筹的空间来深度沟通吧。

最后，我还想对所有买家说一个观点：

这种提前、在我看来比较冒险的营销，其实是挺少见的，说明现在市场确实不好，开发商没什么信心，只能想尽办法在各种配上补齐，让买家来买单。

本质上来说，现在改善买家比前几年幸福很多，选择不仅更好，还更便宜。

刚需也差不多，开发商卷户型卷配套卷品质，本质上就是舍弃他们自己的利益，对买家来说是明显有利的。

就如同我一直强调的那样，现在是买方市场，大家的选择空间比较大，有足够的思考时间，一定要想清楚，不要买错踩坑。

-END-

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