20240622交流会：城市更新、城中村改造、保障性住房建设项目的投资并购、施工代建及投资研判、税务筹划实务

第三部分 城中村改造税收热点及疑难问题分析

（夏旭）

一、城中村改造参与方及税负分析

（一）被拆迁人：企业所得税/个人所得税/增值税/土地增值税/契税

（二）前期服务商：增值税、企业所得税，前期服务费用的处理与转化

（三）安置房的建设主体：增值税/企业所得税

（四）安置房的回迁主体：增值税/土地增值税

（五）开发商：增值税/土地增值税/契税/企业所得税

二、城中村改造与城市更新税收异同

（一）一二级开发分离/联动下的实施主体回迁与合作开发商的回迁税务不同

（二）钉子户、拆迁补偿标准、非农指标、视同销售等税务问题

三、城中村改造与土地整备利益统筹项目税收异同

（一）利益统筹中社区主体与双抬头开发模式下的税务问题

（二）招引合作方以及开发商的选择，安置房建设回迁税务问题

四、在城中村改造中安置房、保障房不同建设模式下的开发商的税务处理差别

（一）政府低价回购安置房指定过户给被拆迁人

（二）整体无偿移交给政府指定部门，再由指定部门给到回迁人

（三）低价销售给政府指定的部门用于保障房

（四）与广州的融资地块、复建地块模式的税务差异分析

（五）向政府无偿移交配建房在广州、深圳两地的税收实践差异分析

（六）直接移交、无偿移交、回购

五、深圳城市更新热点税务问题最新进展

（一）回迁房增值税如何视同销售，成本加成还是市场价

（二）拆迁补偿对价对新出让土地的契税影响

（三）土地置换情况下是否可以评估价计入土地成本

（四） 营改增后土地价款在增值税中的差额抵减对土地增值税的影响，三种不同模式

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