2月观察 | 地产进入无风险阶段，重回商业模式周期

1-2月行业表现符合预期，但趋势走势超预期，趋势确立，接下来将进入结构比总量更重要的时段，重新找寻商业模式创新的机会。

2025年1-2月数据基本符合高频数据预期，即所有数据降幅均收窄，仅投资端伴随销售后周期和较多在手土储仍有惯性下行。 前两个月销售金额和销售面积同比增速分别为-2.6%和-5.1%，同时，住宅销售金额仅-0.4%，符合此前高频数据跟踪反应出来的持平走势。相比于2024年各季度表现，体现为降幅进一步收窄，考虑到政策自2024年9月底出台至今，已经出现了连续5个月的持续改善，整体趋势走势超市场预期。相较于销售的改善，投资端呈现出典型的后周期特征，地产投资额同比增速为-9.8%，尽管也有改善、但并不明显。投资中的主要组成仍然为建安工程支出，这是期房销售后的后建设周期，因此，还有惯性下行压力。另外，新开工面积同比增速也为-29.6%，和我们预期一致，受制于在售货值仍然较多，新开工数据的恢复仍将滞后。

总量数据已然呈现出无风险的信号，因此，找寻最大弹性的结构将比平稳的总量更加重要，房企投资融资受约束的背景下，产业周期带动需求周期的特征将变得更加明显。 由于负债工具的约束，房企的投资端在后周期走弱之后，仍然面临融资约束。因此，需求端的放量才是带动行业再次走强的核心动力，也即依赖于产业周期复苏带动地产周期。预计，宏观经济转型和升级所带来的产业变迁城市，能够有更好的机会。

相比于产业周期，经济复苏的下一阶段是讨论如何更大限度的盈利，也即宏大叙事，商业模式创新的预期将再起。 商业模式创新需要基于好的环境，这个“好”包含稳定和有较强盈利性两个方面，并最终达成量价弹性的上行。对开发房企来说，商业模式创新预计将围绕产业周期带动的需求周期而展开，而对于物业公司来说，预计将围绕科技进步带来的降本增效而展开。无论哪一个，预计都将孕育出新的商业逻辑。

创新年，推荐新模式的公司。 2025年将是创新年，关注商业模式有特点的公司。同时，物业公司预计也将迎来科技进步带来的商业模式变革，建议逐步增加物业公司配置。