顺丰房托今天开始进行招股，作为港股首支物流地产REITs，DBS担任保荐人，瑞信和摩根是其联席全球一致协调人。由东方国际资产管理公司的China Orient Multi-Strategy Master Fund和加拿大最大的投资管理公司CI Financial Corp作为其基石投资人，两个基石占比大概15%，比例不高。
先说结论，这票比较一般，只有两个基石投资者，保荐人战绩也没什么参考意义。现在市场情绪也很谨慎，业绩增长确定性不够强的票 ，几乎没什么热度。我就不参与了。
一、招股信息
顺丰房托（2191.HK）一手入场费5212港币，价格4.68-5.16港币，一手1000股。按照目前的热度，
预计一手中签率40-50%左右，10手可中一手。
乙头1000手，521万港币，20倍孖展需本金约26.5万港币。
乙头中签市值超本金几乎无疑，注意风险。
数据来源：招股说明书
数据来源：招股说明书，新股小诸葛预测
所以我们可以看到，在极度冷门的情况下，中签率会非常高，且最后可能连小几万人都没有，所以这种票一般是不会去乙头，风险敞口太高，一不小心中了几十万甚至是一百多万也不是没有可能。
接下来是公司介绍：
二、公司介绍
顺丰房托此次上市的资产主要是
香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项物业
，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米；截至2021年3月底，物业评估值为60.999亿港元，平均出租率约为
95.3%
。
三、行业概况
招股书显示， 2015年至2020年，快递业务收益以约25.9%的复合年增长率增长。
考虑到第三方物流增长相对稳定及快递比重越来越大，快递总收益预期稳步增长， 2020年至2025年的复合年增长率约为14.6%。
数据来源：招股书
顺丰控股股份成立于1993年，为中国最早的快递公司之一，根据国家邮政局的数据，现已发展成为于2020年限时包裹服务表现最佳的领先物流公司。
数据来源：小诸葛预测
中国拥有超过9亿互联网用户，是世界上增长快速且最大的电子商务市场。2020年，电子商务总额同比增长11.3%。在全球范围内，中国电子商务销售额最高，约占全球电子商务销售额的44.9%，超过2019年美国电子商务销售额的两倍多。考虑到2020年销量基数超过2015年，电子商务额预期稳步增长， 2020年至2025年期间的复合年增长率为13.2%。
数据来源：招股书
四、保荐人历史战绩
星展担任独家保荐人。从2019年到现在只保荐过两家公司，一家是景业名邦实业集团，首日破发，另一家是北控城市资源，首日涨94.2%，这两年的战绩对顺丰房托的上市没什么参考意义。
数据来源：Astocks
五
、
公司财务/运营数据介绍
顺丰REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，而收益的大部分将被用于发放分红。在顺丰房托的收入构成中，租金收入的占比持续超过80%。
2020年，顺丰房托的三处物业共有32名租户，租金收入总额排名前五位的租户，约占总租金收入的83.3%，其中三名为顺丰房托基金的关联方，这三名租户的约占租金收入的81.8%，
说明顺丰房产的客户集中度非常高。
目前，顺丰房托可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值已超60亿港元，物业的平均出租率为95.3%。
在2018年、2019年、2020年，顺丰房托的收入分别为人民币 2.56 亿港元、2.69 亿港元和 2.79亿港元，相应的净利润分别为 2.98亿、1.75亿和0.27 亿港元，其中，2020年净利润受疫情影响同比骤降84.6%。
数据来源：招股书、制作小诸葛
数据来源：招股书、小诸葛制作
数据来源：招股书、小诸葛制作
六、创始人/股东背景
招股书显示，顺丰房托的背后是顺丰集团，持有100%的股权。
对于顺丰控股而言，在正式打包物流地产资产上市前，其对于不动产的表外运营早已在尝试。
