近几年公司租金持续上涨，2007年至今平均租金保持两位数上涨。
大悦城根据消费群体进行定位，主要面向18-35岁新兴中产阶级，选取相应品牌推广。大悦城的租金收取方式为，月初抽取固定部分，月末计算抽成。2016年若不包括新开店铺，旧商铺租金上涨10%，如果加上新开店铺，共计上涨22%。
客流增加为未来上调租金保证空间。
2016年客流上涨20%，租售比达到14.4%。客流增长基本到位，公司开始利用会员制度，提纯客群。2007年至今会员数量上涨48%。公司推广会员制、加大会员比例的原因是：会员消费占比效率比较高，2016年达到25.8%，单笔消费是非会员的5倍。
从客群的消费结构看，零售仍占主要部分。
原来的消费结构为50%零售30%餐饮20%娱乐，现在是40%零售30%餐饮30%娱乐。根据市场调查，选择以零售消费为目的的群体70%的可能最后进行了实际消费，而选择非零售消费为目的（如餐饮、娱乐）群体中的60%最终也进行了零售消费。因此，客群的主要消费动机仍在零售方面。
发展模式需要从开发商模式调整转型成为以并购改造为主的新模式。
转型的理由主要有两个，一是选址要求太高、二是土地成本上涨。过去公司自主利用自有资金拿地，而现在公司准备成立并购基金，从中拿出30%的份额用于拿地和项目改造，改造期约为6-12个月，从而快速提升租金水平。从2016年底开始，公司项目中5-10年商业旧物业的运营团队管理不当导致项目亏损，因此公司考虑通过并购改造重新开业，从而提升租金和回报。例如，去年公司收购了上海长丰景泰项目，建筑面积12万平方米，支付金额14亿元，目前项目正在改造中，改造收购成本2万+/平方米，仍然能有2万人流/日。在12万平方米的建筑面积中有6万平方米可租。原来项目的招商能力不行，租金只有8000万不到。2017年3-4季度项目有望改造完成。2018年预计年租金可以增长50%-100%，从而提高项目的盈利能力。
目前公司有7家大悦城在运营中，年租金21亿元。西单大悦城目前的租金1100元/平米/月，EBITDA回报率19%-20%。大悦城项目培育期期初回报率比较低，后期比较高。沈阳重新改造开盘2016年有6.2%的回报率，天津4年回报率到8%。目前，有2个大悦城仍在建设中，其中位于杭州的大悦城是一个综合体，在上海、西安有两个收购改造以及管理项目。6月公司在北京苹果园新签一个项目。预计2020年20个大悦城达成的目标有望实现。
Q1.
商业物业目前存量如何，目标打造多少个大悦城？
A1
：
存量市场很大，大悦城对于选址仍比较谨慎。一线城市可以做四到五个类似大悦城，核心二线2-3个大悦城。主流二线做一个。30-50个大悦城容量，再多要看将来的发展形式。现在公司在认真考虑布局，中心西单，东边4环以外，西边在五环以外。不会互相影响牵制消费。
Q2.
新进入者开始进入，长丰模式租金（8000万涨到1.2亿到1.6亿.）万科等竞争者都来做,是否有进入壁垒？
A2
：短期内不可能，有历史数据支撑。
第一，现在7家，西单是改造电子卖场改建，6个月到位。本来建筑格局不符合商业，开业当年实现现金流平衡。静安大悦城，南楼是改造项目，不超过12月。14年沈阳大悦城，市场不好，17w平米项目改造做的好。这些都有数据支持业绩，有先发优势。
