近段时间，每当我在微博上发数据、发观点评论合肥楼市时，都会遭到很多合肥网友的质疑，攻击。不得不专门写篇文章回应一下。
因为，我总是对当前合肥楼市史无前例的狂热，泼冷水，对其暴涨之后的走势，不乐观！
这一情形，与今年以来我对深圳楼市三次升级预警时，很多部分深圳网友对我的态度，非常相似。
其实，我对深圳和合肥这两座城市，这两座城市的人，都没任何意见。单单只是，从房地产研究的角度，分析和预测这两个城市的楼市。
对了，还有另外一个城市，苏州！从今年4月开始，就不看好了，尤其是不看好太多的超级地王！并将这些地王项目，称为未来两年中国楼市绞肉机中的典型受害者。
难道我对开发商也有什么歧视？我哪敢呀，老杨在房地产业内混，不管哪类从业群体，我都得罪不起。另外，我也没有任何利益驱动，去歧视任何企业、任何城市。难道老杨能从做空某家企业、某个城市中获益？如果你有门道，请尽早把秘笈告诉我。
反倒是，因为老杨对少数城市的短期市场走势不乐观，包括合肥、苏州，近期开发商花钱请我去做带有商业色彩的演讲，我都不情愿去。有钱不赚，我是不是很傻蛋？
如果你连这个简单的道理都想不清楚，还认为我是在歧视你们的城市、你们的楼市、你们的人，唉唉唉，我真不知道该说什么好了……
不管你们怎么想，作为痴迷于房地产市场研究的老杨，还是要把自己的研究观点、预测判断，公开出来（当然，只能部分公开，更多的研究成果只能供应特定客户，我总得工作、赚钱养家、吃饭吧）。
我不公开说违心的话，但我在公开场合可以选择性说真话。这点大家能认同吗？
接下来，老杨的风格，让数据说话，我只提供杨氏逻辑。
1、第一张图：国家统计局上周五公布的9月全国70城房价中，同比涨幅最大的10个城市。也就是今年9月相比去年9月，房价涨幅最大的是合肥和厦门。但如果相比一年半之前，那涨幅最大的仍属深圳，其次是上海，再次是厦门、南京、合肥。
这是房价指数，波幅较小，实际房价涨幅更大。今年三个季度，合肥很多区域房价翻倍，甚至超过一倍，这是不正常的！作为中部省会城市的合肥，有很多利好，也有不足。房价同比涨幅全国第一，合肥的朋友们，自己真有这份底气吗，这真的合理吗？
![]()
2、第二张图：回顾一下历史。拿全国70个城市的房价同比增幅，与合肥比较一下，相当于把合肥当作一只股票，与大盘指标比较。过去十年，合肥房价总体与70城房价同步且波幅相近。其中两段差异较大：一次是06年至07年上半年，明显弱于70城；另一次是今年以来，房价涨幅远超70城。而且，合肥自己跟自己比，这一轮房价涨幅史无前例的高，老杨预计不仅空前，可能也会绝后！
![]()
3、第三张图：杭州房价。近期，我有两三次提及未来二三年，合肥房价可能在一定程度上重演杭州2010之后走势。07年08年上半年，09至10年上半年，在这两轮繁荣期中，杭州房价涨幅远超70城，属于过热，体力透支。其后四年，杭州房价明显跑输70城。当然，历史不可能完全重演，我预计未来二三年，合肥房价很可能也会跑输70城，只是跌幅可能小于当时的杭州。
![]()
4、第四张图。原来还想放深圳的一张图，但转念一想，还是留着10月30日在深圳给VIP红粉们现场分享吧。
换成另一张图：我的《楼市探秘》一书中的一张图。关于每轮房地产短周期中，涨幅最大与跌幅最大的城市，我都曾研究过，心里清清楚楚。
国内没几个人，能对过去十年中国楼市与重点城市楼市演变，比我更清楚。先不说研究市场的禀赋能否超过我，单论投入的精力和时间，我每天平均12个小时左右都在钻研楼市，拼得过我吗？
图中列出写书（2013年）之前的三轮房地产短周期低谷时（以同比跌幅为准，滞后于环比变化），全国70城房价跌幅最大（涨幅最大的那列不必在意）几个城市。
第一个低谷，2006年7月，上海领跌全国（注意：京沪永远涨是个错误观点）。
第二个低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，且远大于06年7月的上海（注意：今年仍在深圳激进投资房产的韭菜们，提示一下，你们可能不知道这段深圳的苦逼历史）。
第三个低谷，2012年6月，温州领跌全国，更甚于09年3月的深圳，杭州同样大跌。
![]()
5、第五六张图，杨帅照。哈哈。将2015年4月合肥新浪乐居的一篇报道截图，只是为了证明三点：
第一，老杨去过合肥（很多合肥网友愤怒的说，这货根本没来过合肥，却老是黑咱大合肥），而且不止去过一次。
第二，老杨在本轮合肥楼市的最佳抄底季，跑到合肥，信心满满、言之凿凿的告诉现场的朋友们（后经媒体报道，也让更多的合肥人知道我当时的观点）：2015年二季度全国楼市将全面反弹（当时沪深已反弹，合肥还没起来，多数本地人仍悲观）！
第三，经过史无前例的房价爆涨之后，很多合肥人第一次知道投资房产，原来、居然可能如此赚钱，于是投资热情爆棚！其实，这很危险。正如，为什么这轮热点城市（尤其是杭州）的投资客中，迟迟不见很多温州人的身影？因为2010之后的浙江楼市大跌，对温州人造成了很深的心理阴影。
基于此，如果老杨在合肥高呼抄底季来了时候，合肥的很多人不相信老杨。那么，也就可能理解：为什么这么多合肥人同样不相信——当前老杨对合肥楼市未来下跌而发出的橙色预警。喜羊羊，美羊羊，懒羊羊……
![]()
![]()
平时，老杨主要是研究房地产宏观面的，比如全国房地产市场大势，房地产政策，货币政策与流动性，宏观经济等。同时，小部分精力跟踪研究重点城市和典型城市，在某个阶段，会略偏关注几个城市。比如本轮房地产短周期和房地产板块轮动过程中，具有很强典型性的深圳、苏州、杭州、合肥、长沙等，都曾专门写过分析文章 。
最后，交待一句：我仍长期看好合肥的楼市。只是鉴于本轮短周期中房价疯涨，暂时透支体力，暂时脱离了正常运行轨道，暂时脱离了城市基本面的支擋。因此，短空长多。但愿下一次合肥抄底季来时，老杨也能有资金去买套。嘿嘿。
如果通过此文，能改变部分合肥网友的认知，老杨会感到非常欣慰；如果改变不了，也没啥关系，可以继续喷老杨……只求下次去合肥，别拍老杨板砖……
国庆调控之后，合肥房价暂时还没下跌，听说肥东肥西继续上演新盘日光戏。对于暴热之后、库存仍紧张的合肥楼市，房价暂时还得飞一会。不过，高潮已过，盛筵近尾声。此时，我劝合肥的朋友们宜冷静。静待老杨发出红色预警吧……
【公众号：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】
【申请VIP粉或咨询房事：可加微信ysunwoods】
【关注“分答”，偷听老杨的更多干货】
［1］ "国庆新政潮”近尾声，最终可能30城有行动！
［2］误入惠阳、大亚湾，几万深圳人的血训！
［3］长沙，房地产板块轮动的又一新热点！
［4］全球房价都在涨，中国为何最惹眼？！
［5］史无前例的地王潮，连赌场都不如？
［6］荒唐购房观：家有四套房，却住得不如房客！
［7］这三张图，决定着房价涨跌！
［8］楼市探秘16集：租金收益率，近期沪深之差异！
［9］一个房产中介，10年买了9套房
［10］9月房价沸腾，10月集中调控，水温趋降！
［11］中国楼市水面下的两条“鳄鱼”！
［12］ 深圳楼市，还会有第三波大涨吗？
［13］ 史无前例的地王潮，连赌场都不如？
［14］全国房地产短周期实践，当前最危险两城市！
［15］地王潮的欢筵，还能持续多久？
［16］ 全球房价都在涨，中国为何最惹眼？！
［17］楼市吹泡泡过程中，大财阀的负作用很可怕！
［18］国土管家，你妈喊你回家“查囤地”！
［19］滚烫的8月，70城房价终于爆表了！
［20］换房策略：高抛低吸为最高追求！
