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前言
关键字：内环内 →便利性 → 幸福感 → 高房价
很多自住的购房者，憧憬于能在内环内买房。这很大程度上是由于居住在内环内，生活会非常方便。
由于内环内各类资源集中，因而几乎所有的生活需求都能够在步行范围内解决。
高生活便利性极大的提升了生活的幸福感。
但是内环内如今的房价太高，很多人都无法承受。
那么，如果买不起内环内，买在哪里可以得到相同的生活幸福感？
要回答这个问题我们需要经过几个步骤：
1、评估内环内的生活便利性到底多高
2、找到上海其它同样便利的区域
3、对比价格，寻找价格最低的区域
但是由于生活便利性涵盖的维度太多且杂，我们对于一个区域的生活便利性往往只能慢慢感受，而很难量化成一个具体数值进行比较。
有什么方法能够去准确量化一个区域的生活便利性呢？
有，那就是Walk Score。
PART1 什么是WalkScore
Walk Score
Walk Score是一个0-100之间的数值，用来描述区域的生活便利性：
①90~100分：步行者天堂，日常生活需求完全可以步行范围内解决；
②70~89分：非常适合步行，大多数日常生活需求步行范围内解决；
③50~69分：步行性一般，一部分生活需求可以步行范围内解决；
④25~49分：步行性较差，大部分生活需求依赖较远距离出行；
⑤0~24分：小汽车依赖，几乎所有生活需求都依赖较远距离出行。
PART2 Walk Score是如何计算的
在国内数据可支持的条件下，大致的计算方式如下：
①确定敏感因素及分值
对于生活便利性影响较大的生活配套相对固定。如便利店、各种餐饮店、菜场等等就是对生活便利性影响较大的生活配套。
根据这些配套对生活便利性影响程度的高低确定它们各自的分值（国外的Walk Score对此已经有非常完善的研究了）。
②计算单点的Walk Score
对于单点来说，它的Walk Score分值就是在这个点步行可达范围内各项生活配套的完善程度（即有这项配套就得分，没有就不得分，且同一类配套不重复计分）。并且由于不同的步行距离对于人的舒适度不同，因而还要考虑效益的衰减率。
根据国外研究经验：通常认为500米以内效益没有衰减；500-1000米衰减率为25%；1000-1500米衰减率为88%；而超出1500米则认为已经超出步行可达距离，失去效益。
举个例子：
a点步行可达范围内有b，c，d三类生活配套，分值分别是3分，2分，1分。那么a点的Walk Score就等于： 3 * 100%+ 2 * 75% + 1 * 12%= 4.62分
③计算整个面的Walk Score
面的Walk Score就是这个面内的所有点Walk Score分值的平均水平。
其实换成人话来说，就是：
步行范围内必要的生活配套越多，Walk Score分值越高；
必要的生活配套越少，Walk Score分值越低。
PART3 计算上海市的WalkScore
99万 → 27万
为了准确计算上海市的Walk Score分值，我们提取了99万条地图数据，并对其进行分类和筛选。
最终确定了13大类和20小类的生活配套及其分值，对应27万条有效数据。
28074 / 500*500
我们将上海分成了28074个边长500米的网格，以这些网格质心的Walk Score分值作为该网格的Walk Score分值。并以此最终计算出了上海市每个地点的Walk Score分值。
计算过程中的各类生活配套分值、衰减情况参考国外Walk Score研究后作一定调整，详情见下表：
表：敏感生活配套分值及衰减率
PART4 上海市WalkScore计算结果
由此我们得到了上海全市范围内500米精度上的Walk Score分值，将计算结果表现在地图上就得到下图的结果：
（图中红色越深部分代表Walk Score分值越高，即生活越便利；蓝色越深部分代表Walk Score分值越低，即生活越不方便）
那么内环内的生活便利性对应的Walk Score分数是多少呢？
根据计算结果，内环内区域Walk Score平均得分95分。
也就是说“内环内生活”的标准就是95分，那么上海还有那些地方能够达到这个标准？
我们将Walk Score分值超过95分的内环外区域标在地图上，即下图所示：
我们可以观察到绝大部分
我们可以观察到绝大部分95分以上的区域还是与内环内相连的区域。这些区域包括：
市区的大部分区域，闵行区的虹桥镇、古美、七宝、莘庄，宝山区的大场、淞南高境、张庙。
但还是有一些远郊区域也达到95分的标准：
嘉定老城区、青浦老城区、松江大学城附近区域、淞宝地区、川沙部分区域、惠南部分区域、南桥新城部分区域、金山朱泾镇部分区域和金山新城部分区域。
其中特别是淞宝地区、松江大学城附近区域、南桥新城部分区域以及川沙部分区域95分区域的集中面积已经形成一定规模，都在400万方以上。
PART5 最低相当于打几折呢
那这些地方现在的房价是多少呢？
我们将链家7.5万套挂牌房源与这些区域区域进行位置匹配，最终得到17511套房源信息，房源分布如下图所示：
以
以12月初链家挂牌价格为参考，内环内房源单价中位数为82338元/平，而内环以外95分以上区域房价信息统计如下：
从结果可以看到：
在金山卫的一些小区，可以以内环内两折的价格买到相同的生活便利性。
而如果考虑生活便利区域的规模（95分以上区域大于400万方），南桥的一些小区值得考虑，从价格来看，是内环内的三折左右。
PART5 最后的话
文章的最后还有几点想要说的：
1、Walk Score评估的只是日常生活的便利程度
Walk Score分值高低仅代表在这个区域内解决日常生活需求的便利程度。
考虑的是必要生活配套的完备性，以及其中部分配套的丰富性（如餐饮类型、娱乐场所类型）。但绝大部分情况下并不考虑档次的问题。
因而有些远郊的高分区域也许未必会像内环内一样有各类大牌购买或者能够很容易得到品牌服务，但是这些区域的基本生活一定是非常便利的。
并且远郊城镇往往发展很不均衡，高分区域规模较小。不居住在其中的人也许体感上未必会觉得评分应该这么高。
这些都可能造成不同人感觉上差异。
2、上海的城市生活重心非常偏北
如果我们将Walk Score分值在25分以上（即黄色、红色区域）的集中区域用红色虚线围起来可以发现北部最远可以几乎达到上海边界，而南部基本只能达到申嘉湖高速附近。上海城市重心非常靠北。
这实际上与上海市的绿化系统结构有关。上海南部保留了大量耕地、绿化，几乎没有任何生活配套。
也可以注意到沿着上海绕城高速、沪金高速等主干道还是自发形成了一些点状分布的生活区域。
3、工作机会的影响
那么既然一些远郊地区生活同样便利，房价还远远低于市中心。那为什么还有那么多人非要留在市中心，哪怕只是靠近市中心？
我想最大的因素可能就是工作机会。
如今绝大部分的工作机会依然集中在市中心，远郊称得上比较好的工作往往只有公务员和教师。那么如果居住在远郊而在市区工作，每天通勤时间要花上4个小时，居住区域生活再便利，生活的幸福感相信也会非常低。
这实际上解释了为什么生活、工作都在远郊的人们往往生活的幸福感高过挤在市区的大多数人们。
但换一句话来讲，也可以说：
缺少产业的支持，想要通过郊区化缓解市区拥堵问题永远都不可能实现。
附录：上海各区Walk Score指数地图
（点击可见清晰大图）
1.浦西市区区域
2.闵行区
3.浦东新区
4.宝山区
5.嘉定区
6.青浦区
7.松江区
8.奉贤区
9.金山区
10.崇明区
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