从商业逻辑上分析，相对于拿地—盖房—卖房—收钱的传统房地产开发模式，自持物业对于地产商来说，是个重资产包。在不得不选择和压力之下，也最有可能迫使房地产开发闯出一条新道路出来。
土地自持已不新奇，新奇的是没被自持。
6月19日下午，杭州土地市场公开出让一宗来自余杭经济技术开发区的宅地，仅经过一轮报价，越秀地产以13.2亿元竞得该地块。值得一提的是，该地块是杭州土拍新政后首宗无需自持的涉宅用地。
3月24日晚，杭州市国土资源局发布土地新政称，当土地溢价率达到50%时，所建商品房屋需在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当两个或两个以上竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
事实上，自从北京市去年9月30日提出“控地价、限房价”的土地出让方式，并在10月28日针对海淀区永丰三地块与大兴黄村地块进行限价的实际操作之后，今年以来，诸如杭州、天津、广州、佛山、苏州等热点城市在土地出让政策上纷纷跟进，不少城市首现“土地自持”现象。
2月8日，天津土地交易中心挂出两块土地，起始价为36亿元，最高限价54亿元，超过54亿元转为竞报自持；5月11日，苏州市出让的2017-WG-15号要求计容面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售部分需要开发商自持；5月13日，南京出台土地新政称达到最高价转为竞报保障房；6月6日，佛山南海区桂城住宅地块最高限价25.3亿元，最终被万科以“100%自持70年”的底牌拿下。
土地市场的竞技赛逐渐升级，从限最高价到竞报配建，再到竞报自持甚至竞报自持年限，每个城市根据自身城市配套的不同需求，对入驻房企提出了不同要求，一场土地供给侧改革轰烈而至。不难发现，此次土地自持大多针对房价上涨过快或过高城市，尽管对房企的盈利模式存有挑战，但长远看来有利于促使房企退出以往的高周转发展模式，有利于企业自身的健康运作与整个房地产市场的成熟。
土地自持，是一场对冲高房价的抉择，以往依赖土地财政的城市，如今越来越注重自身的配套建设和转型升级。
“以中国住房存量的总量来看，中国的人均住房水平已经不低了，而自置房屋拥有率也是比较高的。这也就是说，中国的房地产行业已经进入了区域和结构分化的时代，也进入了金融政策和人口迁徙影响楼市的阶段。”资深房地产专家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。
区域与结构分化最直观的体现就是：一二线城市地价与房价高位与三四线城市库存高企的鲜明比对。而近年土地自持现象无一例外不是发生在一二线城市或者周边热点城市，因此，除需求侧的频繁限购、限贷之外，自持也是本轮房地产市场调控组合拳中的一个有力动作。
易居研究院研究总监严跃进表示：“预计后续实施自持政策的城市，基本会是房价上涨过快的一二线城市以及个别三四线城市。这些城市希望通过自持项目来对冲高房价，同时大力发展租赁市场，这会带来物业供应结构和居住模式的转变。与此同时，各地也会为自持类物业的投资设定一个计划，有节奏地通过供地来引导企业投资。过去的调控模式中，约束性条件是配建公建配套或保障房项目，但现在转为做自持类物业，这和自持类物业盈利空间小有关，但其中也存在误区。相对于保障房，自持性物业有足够的盈利空间可以挖掘，关键看企业如何经营，比如是否会有租金证券化的产品设计。”
平安好房研究院首席分析师陆骑麟也表达了相同观点：“对于一些城市土地出让过程中出现的自持情况，主要原因还是当地房价上涨过快导致房租出现上涨，开发商自持物业入市必然会变成出租的房源，从而改变租赁市场的供求关系，达到平抑租金价格的目的，也使得部分有买房意愿的人放缓其买房进度，对控制房价过快上涨也有帮助。”
政策的初衷总是为了房地产市场更加健康平稳发展。去年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年楼市的发展方向，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，其中提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。
“现在房企的拿地心态大多是先占坑，投资方向不太清晰，也存在很多变数。从实际情况看，房企拿地后需考虑很多新问题，比如说自持类用地潜在租客的寻找、租金定价、租售并举如何操作等。如果不解决这些问题，是会和盈利目标发生冲突的。”严跃进表示。
即便是去年12月以109亿元联手住总集团拿下永丰两幅住宅用地和综合用地的北京万科，在提出众筹建房之后，最初表示会引进神州数码等高科技企业，今年又曝出与小米合作，就在近期北京万科告诉中国房地产报记者，目前并无更多新消息透露。而针对万科在广州、佛山、北京等地一连拿下五幅自持用地的动作，万科总部方面表示这更多的是一线项目的自主行为。
甚至，很多城市已经改变方向阻断了房企众筹建房的路。天津市针对今年2月8日出让地块明确规定：对竞报自持的商业要自持经营，不得办理销售许可，须整体办理不动产权属登记，不得分割转让、分割抵押；苏州的2017-WG-15号地块中50%也禁止被分割销售。
看似步步为营。不过，柏文喜却提出：“从较长的历史维度来看，自持模式总的收益往往是大于快速开发的高周转型盈利模式的，只不过在项目早期阶段，现金流较小容易影响开发经营，事实上只要有足够的金融手段来支持企业运行，就可以让企业度过项目生命周期中的现金流瓶颈，从而获得平稳的发展，并实现最终的盈利和适当时机的证券化退出。”
陆骑麟也表达了乐观的预期：“未来租赁市场将会成为一线城市和部分二线城市房地产市场中不可或缺的一部分，所以开发商通过自持提前布局租赁市场，可能是一种企业战略。对于盈利而言，从我们的统计来看，房租目前处于每年稳定上涨中，开发商持有价格相对较低的房源，有利于其布局租赁市场，但是前期资金占用率高，很考验开发商的融资能力。”
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