出品｜腾讯新闻小满工作室X巨牛先生
策划｜晟男
编辑｜昆玉
美国房价30年间上涨了177%。面对飙涨的房价，美国人意识到中国人痴迷买房是多么明智的选择。短视频观看请点击下方视频号👇
美国房价30年间上涨了177%。
而在过去的一年间，就涨了13.2%，是15年以来的最快涨速！
美国的房价也达到了历史最高水平，新房一开盘就遭到疯抢。
如此快的涨速，历史上只出现过两次。第一次是2004-2005次贷危机前的泡沫冲刺阶段，第二次是2012-2013年的见底回升阶段。
美国房价就像坐上了过山车。
伴随全美房价攀升，美国房产公司股价也跟着水涨船高。
过去一年，
前五家房产公司平均涨幅超过134%！
巴菲特的收益率都没有过这么高！其中，LGI家196%，勒纳104%，D.R.霍顿107%，KB家88%，图尔兄弟176%。
但跟中国不同的地方在于，中国过去几年房价这么迅猛的上涨基本都是出现在一二线城市，但美国房价这一波增长真的是雨露均沾，全国普涨。其中涨幅最大的竟然是一个位于西北部的知名度并不高的爱达荷州，增长了21.1%。
为什么美国房价在经历疫情冲击以及失业率上升的背景下，还能涨成这样？
归根结底，全球资产的上涨都有一个最根本的原因就是：
钱不值钱，要换成资产才保值。
简单来说有两大原因，一是美联储放水、二是供求失衡。
先说第一个，美联储放水。
自从新冠疫情爆发后，美国房价也跟着爆涨。背后的原因肯定离不开美联储的大水漫灌。为了刺激经济，美联储的印钞机一整年都没停下来，无限制超发货币，发行美债。美元流动性泛滥，钱多了自然会引发各种资产的价格上涨，房产也是一样。
一边不断增加流动性，一边又在刺激需求。这个年代已经没有人会傻傻的全款买房，谁不是靠利率杠杆来撬动上百万的房子，普通人更是。
要知道，2018年时候的美国，30年期房贷利率最高接近5%，现在的利率只有2.65%！
举个例子，比如你在2018年，用30年贷款100万元买房，累计还款利息为93万元！而现在在低利率的情况下，用30年贷款100万元买房，累计还款利息只需要45万元！真金白银一下子省45万！这对于普通人来说已经是一笔非常大的数字。这种超低利率的贷款对于买房的人来说就是不借白不借，买到就是赚到。
第二，就是库存太少，供求失衡。
目前全美在售的独立屋33.7万套，只有2019年的三分之一，而且这个数字还在不断下降。这里科普一下，独立屋是美国人的主流居住方式，也就是我们所谓的别墅，占美国住宅市场的80%。
一年被蛇咬，十年怕井绳。在经历次贷危机楼市泡沫破裂带来的惨痛经历后，美国人从思想上对楼市产生抵制感。“买房就是一种归属感”的思想并不会根深蒂固。美国家庭的有房比例只有大约65%，远远低于中国的90%。
因此从那之后，美国新屋的开工量可以用一蹶不振来形容，美国人不愿意建房子了。从最初的每年产出150-230万套以上，到现在，平均每年新屋数量只有100万套，独立屋更少，只有70万套，因此房屋的供应短缺并不是一蹴而就的。
一面是供应不足，另一面，美国每年还有400万人口出生走向社会，以及120万的合法移民要在美国定居。这样算来，100万套的新屋供给远远不够。
并且，目前全球大宗商品的原材料价格都在上涨，以铜、铁矿石为主的建筑材料更是暴涨了93%，再加上人们无法外出上班，劳动力的短缺，造成人工成本的上升，这些因素都成为推高房价的底层因素。
美国新屋开工数 红色为所有类型物业 蓝色为独立屋
高盛发出了一个危险信号，美国房价飞涨可能出现比2007年更大的泡沫！
一般我们看房价泡沫，就要看整体的居民杠杆率，居民杠杆率是指居民债务比上GDP的数值。
自从2008年次贷危机以来，美国居民杠杆率不断下降，但在2020年二季度突然上升，在第三季度又大幅下降到79%，不过当时出现这种数据波动的原因，不是美国人突然增加借贷然后又突然还清，而是GDP作为分母，因为疫情原因在2020年二季度突然下降导致的。
美国居民杠杆率 2005-2021
抛开这个层面，再看看居民杠杆率中的分子，也就是美国居民总债务。蓝色部分为房贷存量、红色部分为债务中的非房贷存量。
次贷危机之前这两项债务存量都快速增长，次贷危机后，经过五年才开始恢复增长。直到现在，美国房贷存量杠杆达到了次贷危机时的最高水平，而同期美国GDP增长了43%。
