调控凶猛，陈劲松九段话说透房地产走势

冯仑风马牛 · 公众号 · 房地产 · 2016-10-17 09:11

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十一期间，21 个城市房地产的调控措施密集出台，市场、资金、土地、群体，这一轮新政来势汹汹，且看背靠大数据、筹谋天下房的房地产行业专家、中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松如何解读政府的集中出手。

不要怀疑政府政策的有效性，本轮调控措施不会一会儿宽松、一会儿放松，估计要持续两年左右的时间。这两年会使得调控措施逐步到位，这样的话整个中国房地产市场目前过快的上涨一定会得到抑制。

从去年开始的房地产去库存在主要的 30 个城市其实已经完成，其中一半的城市新房供应不足，或出现极端的无房可卖的情况。

与去年股市的资金推动力较为相似，本轮房地产暴涨以居民加杠杆买房为基本驱动力，一线城市、重点二线城市示范，带动了 30 个城市的火爆，让我们了解到居民加杠杆的力量之巨大。

解铃还须系铃人，提高首付门槛才是本次新政的重要手段，其他的限购并不是杀手锏，但目前看也是必须的，否则火爆的程度会超出想象，这是一次群体的疯狂。

鉴于土地供应各主要城市严重准备不足，地铁建设需要未来 3 年左右的时间陆续投入使用，因此，采用市场调节的办法并不能产生即时的影响，新政迟早要出现，我认为现在推出可能还晚了一点。

本轮银行资金对个人贷款可以用特别宽松来形容，也就是说本轮房地产大涨跟银行资金对个人贷款的特别宽松相关。举例，二手楼，关于银行按揭成数的限制几乎不起作用，因为部分银行采用了超越评估价的价格做抵押，这事实上降低了首付，所以下一轮「一行三会」对资金的监控应该是重点，如果对资金没有监控，那么我认为本轮调控可能还是达不到中央想要达到的作用。

如果新政进一步地加紧资金的监管和外地购房者购楼的限制，那么就会对成交量有非常大的影响。我们将看到中国房地产火爆的情况会得到遏制。比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。

重点的限购限贷城市如果政策执行到位，那么我们认为交易量萎缩 30-50% 是正常的，二手交易价格下跌 15-20% 是正常的，一手交易会因为局部小的或实力不强的开发商出货而下滑，但下滑是有限的，预计在 15% 左右，因为目前开放商的实力比较强。

鉴于中产阶级加杠杆确实阶段性已经到了极限，所谓极限就是中产阶级的房贷和日常生活及工资收入的比例已经接近极限，所以本轮提高首付门槛，会对改善、刚需和投资都产生非常大的影响。

中国房地产不是平的，房地产上涨的时钟快慢也统统不一样，表现在整个中国房地产各个城市，所谓「一市一策」的策略看起来是对的。从十一黄金周的成交来看，我们重点关注 27 个城市，它们表现的情况是不一样的。

市场成交量大幅下降的只有 3 个城市，杭州、南京、深圳；市场降温的有 8 个城市，上海、郑州、厦门、惠州、苏州、无锡等；市场属于正常成交的有 5 个城市，广州、成都、天津、长春、石家庄；市场成交比较向好的有两个城市，西安和重庆；市场成交非常火爆的有五个城市，常州、武汉、贵阳、长沙、南昌。新政出台前后有 4 个城市在严重地动荡，北京、东莞、珠海、合肥。这是新政的即时效应，其延后效应还待观察。

事实证明，中国不同城市的房地产情况不能用一句话来总结。前期市场快速上升的城市可能会有问题，限购政策出台后，成交量会急剧萎缩；前期涨幅不多的城市，现在居民加杠杆加得也没有那么厉害，所以新政后的成交量还是不错的。

再加上中国的城市化非常有意思，其中相当的一部分是城市间的流动，所以有外地人去购房。因此我们预计，整体上来看今年很可能是中国房地产阶段性成交总额的最高点，明年成交总额会下滑。