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报告摘要
近期，房屋养老金引发市场热议。
8
月
23
日，住建部副部长董建国介绍：“房屋养老金，
个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了
，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”住宅专项维修资金是什么？本文进行梳理：
（一）为什么：商品房质保期仅
2-5
年，而平均房龄已超
10
年、
8
成要修
我国商品房法定最低保修期限为
2-5
年，而
2023
年城镇化商品房平均房龄已达
11
年，
10
年以上房屋的维修率可达
80%
；
后续维修费用若仅凭物业公共收益
（电梯广告、地下停车场收入等），
支付压力将越来越大。
住宅专项维修资金
（简称“维修资金”）
是指
专项用于住宅共用部位
（如屋面、外墙）、
共用设施设备
（如电梯、消防设备）
保修期满后的维修和更新、改造的资金
。以杭州为例，
2022
年专项维修资金约
24.2%
用于房屋渗漏维修、
29.6%
用于电梯维修、
23.7%
用于消防设施设备维修。
当前全国层面维修资金规模不可得；
我们测算，
2023
年全国维修资金当期结余约
800
亿（归集约
1036
亿、使用约
249
亿），累计结余约
1.5
万亿
。
二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足
30%
需续交
（一）
首次归集：建安成本
5%~8%
，高层、电梯房收更多
各地针对续筹困难，往往会设置一些奖惩条例
（如上海提供老旧小区财政补贴、老旧电梯财政补贴、允许同物业费一并缴纳、细水长流完成续筹等）。
部分老旧小区并未建立维修资金账户，后续仅靠政府旧改或压力较大，部分地方明确需要补建（天津旧改完成后需补建，北京房改售房单位应补建续筹）。
（一）管理：建账到户，政府监督
（政府委托商业银行专户管理）
（二）运营：可买国债可定存（
各地实践中，往往将维修资金转定存）
四、怎么支取：“双
2/3
”事前表决，应急可事后公示
专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决
，过半同意
（多为线下表决，组织业主参与表决难度大、耗时长）。
（二）应急
/
简化程序：事前不用表决，事后公示即可
紧急情况下，可不走“双
2/3
”程序，应急使用维修资金
（事后公示即可），如：
济南，最多两个工作日可完成应急维修程序；北京，
2020
年应急使用占比达到
60%
；杭州，近
3
年简易程序已占使用量
40%~50%
。
五、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡
（详见正文）
“济南维修资金使用量处在前列，
（动用少）是全国性的问题
”。
“
超过
50%
的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复
”。
全市当期有结余
；
但朝阳区已连续出现赤字
，反映内部收支不均衡。
房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成
，
维修资金是房屋养老金的一部分，对应房屋养老金的个人账户。
维修资金（个人账户）的资金来源：现行规定下，由业主承担
（包括首次归集、续筹以及部分老旧小区的补建费用）。
公共账户的资金来源：
如住建部相关司局负责人所述，原则是“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”。
从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。如
天津滨海新区，拟计划通过在土地出让底价的基础上按每平方米
25
元标准增加土地收益筹集
。
（三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障
维修资金（个人账户）的资金用向
：
现行规定下，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；后续看，
随着我国商品房平均房龄不断增长，物业通过公共收益已难以独担房屋安全管理责任，
维修资金需要解决动用少、审批周期长、内部收支不均衡等问题，分担物业日趋增长的维修压力。
公共账户的资金用向：如住建部相关司局负责人所述，主要用于房屋体检和保险等支出；后续看，物业与维修资金均难长期、无限责任兜底，需要通过公共账户及早建立房屋体检和保险制度，尽可能平滑、分散房屋生命后周期的大额支出风险。
风险提示
：各地维修资金管理有差异，房屋养老金改革超预期。
报告目录
（一）为什么：商品房质保期仅
2-5
年，而平均房龄已超
10
年、
8
成要修
根据《建设工程质量管理条例》，正常使用条件下，
屋面防水、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等最低保修期限为
2-5
年，
而据中国保险学会，
2023
年城镇化商品房平均房龄
11
年，
10
年以上房屋的维修率可达到
80%
；后续维修费用若仅凭物业公共收益
（电梯广告、地下停车场收入等），
支付压力将越来越大。
（二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯消防等共用设备
根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金（下称“维修资金”），
是指
专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
其中，共用部位（如屋面、外墙）和共用设施设备（如电梯、消防设施），是指全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割的部位和设施设备
（包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分）。
以杭州为例，
2022
年专项维修资金约
24.2%
用于房屋渗漏维修、
29.6%
用于电梯维修、
23.7%
用于消防设施设备维修。
当前全国层面维修资金规模不可得，参考《住宅专项维修资金管理办法》及济南、北京等地披露情况，
测算可得，
2023
年全国维修资金当期结余约
800
亿（归集约
1036
亿、使用约
249
亿），累计结余约
1.5
万亿。
流量测算：分别看收入端（当期归集金额）和支出端（当期使用金额）：
收入端，
2023
年维修资金归集资金约
1036
亿：按全国住宅建安成本均价的
5%
（
5%
为首次归集的最低比例，详见第二章）
*
历年全国新房销售面积测算，可得维修资金当期归集资金从
2008
年约
355
亿升至
2021
年的高点约
1702
亿，再降至
2023
年约
1036
亿。
支出端，
2023
年维修资金使用资金约
249
亿。
据上海市房地产科学研究院（隶属于上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局）院长严荣在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中的表述，“
累计使用资金仅占累计归集资金的
10%
左右
”。我们的测算参考济南（使用量全省第一、全国居前）
2015
年前和
2016
年以来累计使用资金比例（大致为
1
：
3
），假设全国
2008~2015
年累计使用资金占累计归集资金较少（
2.5%
），后续逐年按比例外推，至
2023
年底累计使用约
10%
。
存量测算：加总历年流量数据，测算全国维修资金累计结余（即余额）约
1.5
万亿。
作为验证，上海市房地产科学研究院院长严荣在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中提及，“目前，全国住宅专项维修资金结余超过
1
万亿元”。
二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交
（一）首次归集：建安成本5%~8%
，高层、电梯房收更多
据《住宅专项维修资金管理办法》
第十一条，住房购买人业主应当在住房产权登记前，将住房专项维修资金交至代收单位；
第七条，首期住宅专项维修资金（业内惯例称之为“大金”）数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的
5%
至
8%
。
各地
“
大金
”
交存标准不同，一般而言高层、电梯房收更多，如：
北京，高层住宅收费是多层住宅的两倍、独立式住宅的四倍：
独立式住宅、非住宅为
50
元
/
平方米；多层住宅（指地上结构最高层数为六层及以下的建筑）、非住宅为
100
元
/
平方米；高层住宅（指地上结构最高层数为七层及以上的建筑）、非住宅为
200
元
/
平方米；
济南，电梯房收费是非电梯房的两倍。
没电梯的多层每平方米
60
元，有电梯的房屋每平米
120
元。
据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额
30%
的，应当及时续交。
各地针对续筹困难（业主交钱意愿偏弱），往往会设置一些奖惩条例，如：
宁波，不续就无法享受财政补贴。
中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴（市六区财政补贴百分之五十），但维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外；
上海，除提供财政补贴外，还允许“以时间换空间”。
在中国物业管理协会列举的几个续筹维修资金典型案例中（阳光欧洲城二期、亦园大厦、双阳综合大楼），分别通过老旧小区维修补贴、老旧电梯更新补贴、允许同物业费一并收取，通过细水长流“无痛”筹集等方式，完成续筹。
对于在维修资金制度建立前（
2000
年前后）建成的老旧小区（俗称
“
老破小
”
），属于制度空白；其中部分小区并未建立维修资金账户和数据，后续仅靠政府旧改或压力较大，部分地方明确需要补建
，
如：
天津，明确旧改完成后需补建：
本市行政区域内，已完成老旧小区改造、但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集专项维修资金；
北京，拟明确房改售房单位应补建续筹。
应交未交大修金的房改售房单位要按国家和北京规定的商品住宅专项维修资金交纳范围和标准补建，其可使用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位改制合并，应由承继单位补建；如售房单位破产灭失，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交的，应由接收单位补建。
据《住宅专项维修资金管理办法》第十条，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当
委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户
；第十五条，开立住宅专项维修资金专户，应当
以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账
；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
据《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，
可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债
。
宁波，增值部分转入分户账。
在确保物业专项维修资金安全和正常使用的前提下，管理机构和业主委员会可以按照国家、省有关规定，利用专项维修资金购买国债或者转定期存款。增值部分按年度转入业主专项维修资金分户账。
北京，禁止定存、国债以外形式的理财、质押行为。
业主大会划转后专维资金除可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债外，禁止其他任何形式的理财或投资以及将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示
（一）一般程序：
“
双
2/3”
原则，事前表决
根据《民法典》第
278
条规定，“使用建筑物及其附属设施的维修资金”业主表决方式：
专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决
，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（注：专有部分面积，是指该房屋不动产权属证书记载的建筑面积，尚未登记、尚未实测的房屋，分别是指测绘机构实测、商品房买卖合同记载的建筑面积。）
由于一般程序实践中多为线下表决，存在组织业主参与表决难度大、耗时长（可达半年以上，详见第五章）等问题。
紧急情况下，可不走“双
2/3”
程序，应急使用维修资金（不用事前表决，事后公示即可）：
济南，最多两个工作日可完成应急维修程序。
针对像电梯、消防、楼面防水、下水管道爆裂、高空坠物等这涉及到业主生命财产和严重威胁生命安全的决策，可以采用应急维修程序。
北京，
2020
年应急使用占比达到
60%
。
六种紧急情况发生时，可以走简化程序：
1
、屋面防水损坏造成渗漏的；
2
、电梯故障危及人身安全的；
3
、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
4
、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
5
、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6
、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设备维修、更新、改造的。
2020
年应急使用占比已达到
60%
（
2020
年，全市应急使用金额为
4.94
亿元，占当年使用总量的
64.16%
）。
杭州，近
3
年简易程序已占使用量
40%~50%
。
2021
年在电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目基础上，将“外立面脱落、围墙道路坍塌、屋面外墙渗漏、排水设施严重堵塞损坏”
4
种居民经常遇到的急需维修情形纳入简易程序适用范围。近
3
年简易程序占使用量的
40%-50%
。
2021
年
8
月，济南市住房城乡建设局局长陈勇介绍：“我市的维修资金累计余额
176
亿元多，从
2016
年以来，资金年使用量突破亿元，现在累计使用接近
10
亿，
看起来比例不高，但即便是这个比例，我市维修资金的使用量在全省是第一位
……
与全国同等规模相比，济南维修资金使用量处在前列，这是全国性的问题
”。
据山东审计厅
2023
年
2
月至
4
月开展的全省住宅专项维修资金管理和物业政策落实情况专项审计调查，
2018
年至
2022
年，济宁市完成
1191
个维修项目，平均每个项目使用资金
4
万余元，
从提出申请到批准拨付，超过半年的有
591
个，超过
1
年的有
206
个
（超过
50%
的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复）。
2023
年，北京归集商品住宅专项维修资金金额
24.53
亿元（同比增长
67.1%
），使用金额
9.79
亿元（同比增长
34.8%
），全市当期有结余，
但朝阳区已连续出现赤字（图
3
），反映内部收支不均衡。
房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成，维修资金是房屋养老金的一部分，对应房屋养老金的个人账户：如住房城乡建设部副部长董建国介绍：“房屋养老金，
个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了
，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
维修资金（个人账户）的资金来源：
如上文所述，
现行规定下，由业主承担（包括首次归集、续筹以及部分老旧小区的补建费用）。
公共账户的资金来源：如住建部相关司局负责人所述，
原则是“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”。
从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。如天津滨海新区
，测算全区房屋养老金公共账户资金需求为
5000
万元
/
年，
拟计划通过在土地出让底价的基础上按每平方米
25
元标准增加土地收益筹集，并在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算
，用于试点期间房屋养老金兜底。
（三）用在哪里：
个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障
维修资金（个人账户）的资金用向：
如上文所述，现行规定下，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；
后续看，随着我国商品房平均房龄不断增长，物业通过公共收益已难以独担房屋安全管理责任，维修资金需要解决动用少、审批周期长、内部收支不均衡等问题，分担物业日趋增长的维修压力。
公共账户的资金用向：如住建部相关司局负责人所述，主要用于房屋体检和保险等支出；后续看，物业与维修资金均难长期、无限责任兜底，需要通过公共账户及早建立房屋体检和保险制度，尽可能平滑、分散房屋生命后周期的大额支出风险（图
4
）。
据瑞再研究院，以典型住房保险产品为例，
2021
年，我国家财险保费收入为
98
亿元，仅占财产及意外险市场总保费的
0.8%
，不仅远低于美德英日（
15%
、
14.7%
、
8.9%
、
8.8%
）等发达市场，也低于巴西（
14.9%
）、俄罗斯（
5.7%
）等发展中国家。
具体内容详见华创证券研究所9月5
日
发布的报
告《【华创宏观】
有房必有账：解密房屋养老金
》。
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S
P
E
C
I
A
L
