专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

2017年，上海真实房价，会跌！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-02-03 12:55

正文

说上海房价会下跌，会不会被人打？这可是老杨的老窝呀。哈哈。

毕竟，京沪永远涨，已深深的扎根于广大群众的心窝。

从政策面来看，2016年3.25，上海率先出台紧缩型调控政策。11月下旬再度升级政策，认房又认贷，房贷政策全国最严厉，截断了很多置换者的换房链条。

虚头巴脑的大道理，不讲太多了。这里，与大家分享两张图。数据已反映了市场形态与趋势。

下图是上海二手房价格指数。非常直观的体现二手房价格的运行轨迹。

本轮上海房地产短周期的房价上涨，可以分为三个阶段：2014年四季度至2015上半年企稳小涨，2015年下半年中涨，2016年前10个月大涨。

2016年11月止涨，12月首次微跌。

注意：近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定：本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。

上面一张，是分析房价的初级图。下面来一张中级图。嘿嘿。

根据历史经验，近几年来，老杨把国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数综合环比增幅（将70城房价环比增幅进行算术平均），划分为五个区间：过热（超1.0%）、偏热（0.6%-1.0%）、合理（0.2%-0.6%）、过热（-0.2%-0.1%）、过热（低于-0.2%）。

历史经验表明，凡是超过1%的过热时点前后，都会导致房地产调控，比如2007年的9月和10月，2009年11月、12月、2010年1月、2月，2013年2月、3月，2016年4月、8月、9月。

上海新建商品住宅价格指数走势，基本与70城总体走势一致，只是波幅大于后者，尤其是在楼市繁荣期。

回顾2015年以来，这轮房地产短周期的上行过程中，上涨幅度之大，大涨月份之多，皆创了历史之最，短期存在房价泡沫。理应进行调控。

中央抑制房地产泡沫的政策方针是正确的！

展望2017年，随着国庆期间多地集中出台新政，本轮70城房价环比涨幅顶点出现在9月，峰值为1.8%，其后快速收窄，12月份已收窄至0.3%。

与此同时，上海更快收窄，12月微跌。2017年的多数月份，70城房价将出现环比下跌，也即楼市明显降温。上海也是这样的态势。

看完两张图，不知道大家能理解到什么程度？

估计业内人士会多理解得多些，业外网友理解的会少些。技术分析就是这样子的，深无止境！

但必须还得结合基本面（政策面、资金面等），进行综合性研判。这么一结合，就扯出很多毛线头，也就导致预测市场的难度灰常大。

2017年，希望大家继续老杨一起，静下心来，观察、分析、预判楼市！

祝各位朋友，鸡年开工大吉！

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