调查｜并非“炒掉”！上海最大居民小区与服务10年的物业公司官宣“分手”，碧桂园服务、业委会等各方回应来了

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-09-04 17:41

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文|刘颂辉文 章来源|每经房产

上海康城小区每经记者刘颂辉摄

上海最大居住小区康城宣布“炒掉”服务10年的物业公司？

9月3日，《每日经济新闻》记者实地走访了解到，该小区物业公司的服务合同早在去年中旬就已到期，只是目前仍在为小区提供服务。

据康城小区业委会委员郑洁介绍，关于老物业公司的去留，本该早已作出决定。近期召开的业主大会最终进行了明确，一切都按照合同程序和全体业主的意愿，不再续聘，不存在“炒掉”一说。

今年以来，小区已就多项物业服务的质量问题向物业公司提出沟通整改函，截至业主大会召开日未能得到有效解决。这成为业主们放弃续聘的原因之一。

“10年来，小区每一天都发生变化，痛并快乐着；公司根据康城小区总体工作格局，优化核心管理人员，承诺将投资资金助力小区升级改造。”深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司（以下简称碧桂园盛孚物业）在小区张贴的《我们的十年故事》中表示。

此前已换过两次物业 ‍ ‍ ‍ ‍

康城小区位于闵行区莘庄镇，是上海最大单体居住社区，建筑面积达到208万平方米，总规划户数1.25万户，实际居住人口近4万人，设有4处居委会、1个业委会和1家物业公司。

康城小区是上海福利分房时代之后的第一批商品房小区，自1999年首次开盘，到四期最后一批房源售罄，建设周期和销售跨度在上海楼市中也属少有。小区共建有288栋住宅楼，内部配套有公立幼儿园和中小学、超市等。

9月3日，每经记者从小区东南角出发，半个多小时才走出小区，路上有三位一期居民在讨论更换物业公司的问题。

据他们反映， 这两年，小区的物业服务质量有所下降，物业服务人员的处理反馈速度迟缓，特别是在维修资金方面支取不太透明。

另一位居住在三期的业主表示， 不再续聘老物业是业主们自己的决定，主要是希望新的物业公司将小区管理得更好。

由于小区体量大、管理难，康城小区曾经存在秩序混乱、群租、居改非、违章搭建等乱象。据克而瑞物管，上海康城自从2011年开始，前后对小区内的群租情况整治不少于10次，小区最高峰时期的群租户数达到1600多户。2015年，小区接报入室盗窃案185起，居住安全堪忧。

每经记者采访了解到，这已不是康城小区第一次调换物业公司。

交房入住的20多年里，康城小区经历了赢多利物业、外高桥物业和盛孚物业（2021年被碧桂园服务收购），在业主、业委会、居委会、物业公司和莘庄镇相关部门的共同努力下，小区乱象得到明显改善。

据康城小区居委会一位负责人介绍，盛孚物业于2013年开始与小区签订服务合同，2023年合同到期后，由于没有召开业主大会进行表决，就一直维持着物业服务。

据上海康城第五届业主委员会8月26日发布的公告显示，经小区业主投票，总发放票数12152票中，有9350票同意不再续聘老物业。

至于不再续聘的原因，小区业委会提供的公开信息显示，康城业委会收到很多业主对小区物业服务质量不满的投诉，业委会开展了相关调查，发现小区确实存在若干问题，且在多次与物业负责人沟通后，也未看到明显改进。

物业服务质量的不足之处，主要体现在工程维修、保洁、保安、绿化、物业管理处客服问题以及维保、维修费用的支付等方面。

康城小区业委会表示，碧桂园盛孚物业数月甚至半年未支付外委单位的人员费用和维保养护费用，业主大会维修资金账户已支付的工程维修费用被留存在碧桂园物业账户数月之久。

旧合同去年6月到期，将继续参与投标

不过，服务10年，物业公司也有诸多不舍。

每经记者在小区注意到碧桂园盛孚物业的一封公开信，题目是《我们的十年故事》。信中指出，盛孚物业与康城小区携手共进10年风雨，小区所有的改变都是从行动开始的。在与康城业主的多元共治下，小区曾经屡见不鲜的“居改非”观象早已鲜有发生、大额盗窃也不再发生、“最受小偷欢迎社区”的称号也已摘帽。

碧桂园盛孚物业认为，10年来，上海康城在小区大门、治安案件、内部环境、电梯维护和道路安全等八个方面有所提升。今年5月，公司为了提升服务水平，进行了物业核心人员优化调整，推出了社区网格化管理策略。调任的大项目经理在任期45天内，完成了16项重点工作。

“未来公司将积极配合机动车库消防管道改造验收、非机动车库升级改造、补种绿植、保安岗亭改造、配套娱乐场所翻新、河道景观处理、乔木回缩等方面累计投入百万元以上资金。”公开信最后提到。

碧桂园服务在接受每经记者采访时表示，我司旗下盛孚物业与上海康城的物业服务合同自2013年开始，去年6月到期后处于提供事实服务状态。由于旧合同到期，业委会拟重新启动下一阶段物业公司选聘。

对于前一阶段盛孚物业服务未能取得上海康城业主、业委会认可，我们深表歉意，并从集团层面进行深度反思，已采取整改措施包括：

重新任命上海区域负责人，康城项目由集团总部直管。

针对康城业委会提出问题逐一提出切实可行的解决方案：

如对社区进行网格化划分管理，解决宠物粪便造成的环境问题；重新规划小区绿化方案，目前小区南门、北门绿化带已焕然一新；以每 3 天一个水系的改造速度进行水系清理焕新，解决小区内 66 个大型水系未设置出入水口带来的水系环境问题，上述服务改进已得到业主认可。

目前业委会初步投票结果已知悉，待政府相关部门进行复核和确认。 我们将积极参与康城后续物业服务合同的招投标工作， 已制定全新的社区服务方案，计划引入智能物联的安防、保洁、门禁等系统，解决开放性社区停车管理难等问题，以科技为社区交通赋能提速，搭建数字化闭环管理体系，保障业主诉求得到及时响应，服务效果可视化、可追踪、可监督，以实际行动争取广大业主的支持和认可。

中物智库高级研究员宋子谦认为，按照上海康城目前 1.9元/平方米/月的物业费标准计算，物业公司每年取得的物业费额度约4000万元，足够维持小区良好管理，而且难度并不大。之所以出现不再续聘的情况，一方面与物业公司服务质量下降有关， 另一方面也可能与现阶段一些新物业公司愿意“带资进场”有关。

“通过更换新的物业公司，小区有额外资金解决道路、绿化等历史遗留问题。”宋子谦表示，有些问题往往是无法通过支取维修资金解决的。

（每经记者陈利对本文亦有贡献）

撰文｜刘颂辉

编辑｜陈梦妤

封面图源 | 每经记者刘颂辉摄

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