房子一直是大家最关心的民生问题，一有楼市的风吹草动，市场就草木皆兵。
近日，各大网站被《北京房价下跌20%》的消息刷屏，大家都惊呆了，一时间房价要跌，泡沫要破的声音此起彼伏。
北京房价真的下跌20%吗？是个案还是趋势？真相到底是什么？
北京房价被爆下跌20%
近日，根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计，5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，二手房成交均价环比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。
20%的跌幅到底有多高？不妨来看看房产中介相关人员怎么说。
中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出，伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”，因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。
2013年年底房价开始下跌，到2014年年底，经历了一整年也就下跌了15%左右，这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。
2008年、2011年两轮调控，房价确实有出现“腰斩”的，但也是在6-9个月以后了，调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。
此处需要冷静一分钟——问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势？
事实曝光：房价下跌20%仅仅是个例
于是我去做了一个小调查。
先从“跌幅最大”的亦庄开发区下手，我选了该区域内的5个小区的成交数据，做一下比较。
（数据来源：链家网）
从5个小区均价上看，只有2个出现了小幅度下跌，富源里的跌幅最多不过2.5%，其余3个小区只能说增幅有所趋缓，但并没有出现均价下跌的情况。
当然，拎出来单个房源的价格进行比价，的确存在着成交价格下降的情况。
比如，我就发现了金色漫香林二期的2室1厅89平左右的房子，3月成交时还是6万5一平，总价583万，到了4月成交时，单价降到了5万8，总价525万，单价下降了10%。成交周期也从3月时的14天，延长到了4月的28天。
看来对于有些房主来说的确房子不好出手了，报价也不敢乱涨了。
再看看通州的情况，单个房源的降价情况更常见一些。
比如DBC加州小镇，90平左右的2室1厅，3月末的成交价是538万，单价5万8，5月初一个面积稍大的房源成交价只有510万，单价5万2，下降了10.96%。
京贸国际城西区，70多平的2室1厅，2月末537.5万成交，4月末成交价只有455万，单价跌了8.16%。
不过也有例外，运河湾64平的一居室，3月初卖420万，4月末卖455万，单价还是上涨8.3%。
二手房是个一对一的买卖，成交价存在很大的随机性，单一的房子降价了，并不一定代表整体房价都在下跌。
也就是说，目前房价确实存在小幅微跌，但20%的跌幅是个案，不足为奇，更不足为据。所以，当前形势下，房价要下跌了，似乎是不成立的。
不知道我爱我家研究院的数据样本从何而来，要说通州和亦庄房价直跌20%，在当下来说完全是子虚乌有 。
不过，在这轮由北京领跑，全国响应的房地产调控政策之下，降温效果还是很明显的，至少现在跟朋友见面吃饭，大家谈论的话题不全是房子了。
真相远比你想象的残酷：我根本就不看好房价跌
北京房价即使没有下跌20%，但也有松动的迹象。这是一个振奋人心的消息。
但我想说大家还是别高兴得太早。
短期来看，我非常相信政府的实力，房价很大概率会跌，但跌完之后呢？又是一波更强劲的上涨，而且屡试不爽。
是没有真正抑制房价上涨的办法吗？
事情的真相是：只要略懂一些经济学的皮毛，就能解决房价上涨的问题。
简单来说：房价由供应和需求决定。
➤供应端：
放在全球来说，供应总共只有三种情况：政府供应；市场供应；政府和市场的混合。
大家各有利弊，政府供应容易被银行金融机构和有房阶层绑架；而市场供应容易导致房价暴涨暴跌，对经济造成毁灭性打击。
➤需求端：
所有的需求只分两种需求：刚需和投资需求。
刚需：就是当买房不赚钱甚至还亏本的时候，有多少人愿意买房。
因为城市越发达，就业，教育和医疗就更好，人口便会趋之若鹜，所以越发达的城市刚需越多。
投资需求：只要供需均衡，当M2-GDP-税收=0的时候，买房就变得无利可图。
比如：市场上本来是100元，100套房；当变成110元，100套房，每套房只要收11%（110/100）的税收，买房就会无利可图。当收12%税收的时候，炒房就会亏本。
政府要控制房价，只需要按刚需控制供给，灭了投资需求即可。
比如日本，为了控制投资需求，保守测算，即使是5年之后才卖，也要征收高达31%的税收。
而德国在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税，这还没有算4.5%的土地交易税，1.5%的评估费以及二套房的平均每年1.9%的房产税。
在这样的税收下，炒房根本就无利可图，自然就很少有投资需求，房价问题就轻松解决了。
所以房价屡调屡涨只是既得利益者希望房价上涨，比如房价上涨就能有更多的人持有房产，就能卖更多更贵的地，或者收更多的房产税。
所以每一轮房价的调控都是治标不治本，就像女生减肥一样：
只要不长就已经很开心了，降是不指望了。
突然就长起来了，措手不及。
都是局部(脸和肚子；一线城市)长得最快。
所采取的主要应对措施是少(限)吃(购)，都是治标不治本的办法。
最后这种少吃刚开始是减成功了，但对机体造成了更大的损害，一次比一次反弹得更高。
买房的需求并没有减少，反而是越积越多。
但不管怎么鼓励，开发商生存都有问题，拿地和开发怎么都会降低。
双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，下一次房价就会如火山一样喷发，无法抑制。
我为什么不看好房价跌，原因大致如此！
不过，当前楼市大招一招狠过一招，可以明确的是，至少短期内房价不仅不会涨，还很可能跌。
但那又如何呢？就像减肥一样，白高兴一场。
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