城市排行榜系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
2025年1月24日，在春节来临之前，大家都忙着回家过年的时间点。
作为楼市微操之王、房价管控大师、网红第一城的杭州，又给大家整了个新活：
拍出新地王。
溢价率：71.25%；
楼面价：64834元；
未来入市价10万+；
地块：杭州市中心湖墅单元的 GS0201-R21-05 地块；
位置：邻近 2024 年的红盘霞映锦绣里和颂映传麒府，步行至大悦城仅约 300 米，到地铁 10 号线北大桥站约 600 米，直线距离京杭大运河、小河直街约 850 米。
出让面积：32,367 平方米。
建筑面积：84,154.2 平方米。
容积率：2.6。
限高：80 米。
地块性质：原民生药厂规划的第三宗涉宅地，也是民生药厂地块目前的最后一宗宅地。
竞拍情况
起拍价：31.86 亿元，起拍楼面价 37,860 元 /㎡。
成交价：经过
超 3 小时、220 轮激烈竞争
，由滨江集团以总价 54.56 亿元竞得。
成交楼面价：64,834 元 /㎡，溢价率高达 71.25%，打破绿城・玉澜月华此前保持的地价纪录，成为
杭州新晋单价地王
。
商业配套：周边约 2 公里范围内有城西银泰、大悦城、华润万象商业等综合体，还有尚未出让的两宗商地，存在 “商改住” 的可能性。
教育配套：大关小学学院路校区等优质教育资源在附近。
产品规划：预计将打造成高层产品。
房价预期：绿城・玉澜月华新房限价 67,500 元 /㎡；
而
此地块并不限价
，加上地价攀升以及容积率新规等因素，预计其房价进入每平米 “10 万 +” 时代。
过去几年，杭州长期存在一二手倒挂现象，隔壁的二手房都能卖到8万，10万，操盘手却拼命摁着新房，在6.7万。
来摇号的，都是有钱人。
高价卖掉房子的，都是二手房东。
操盘手，有被表扬么？
没有。
名没得到，利也没得到，现在操盘手穷的锅都快揭不开了，开始自己下场，和二手房争夺购买力。
回到原来的新房、好房子，价格高于老房、二手房的正常时代。
杭州，在用新地王，回归常识时代。
这是在楼市下行的时间段里，那些有实力的城市，扛起楼市的大旗，是一种负责任的表现。
这是杭州的第一个地王么？
不是。
在2024年，杭州陆续拍出了好多块区域新地王：
2024 年 8 月 29 日：拱墅区还诞生了上塘和三塘两个板块 “单价地王”；
2024 年 10 月 22 日：钱江新城二期，绿城以楼面价 50,717 元 / 平米、溢价率 28.6% 竞得，成为当时的杭州 “地王”。
2024 年 11 月 15 日：城东新城地块拍卖，滨江以楼面价 40,479 元 / 平米、
溢价率 35.3%
拿下，城东新城新地王。
2024 年 11 月 29 日：绿城以楼面价 36,568 元 / 平米、
溢价率 22.92%
成为东新板块新 “地王”。
2024 年 12 月 19 日：
中天和海威联合体竞获萧山北干东单元地块，楼面价 37,064 元 / 平米，
溢价 76.5%
，创下萧山城区内除钱江世纪城外，住宅最高楼面价纪录，同时也是 2018 年以来溢价率最高纪录。
2024 年 12 月 31 日：滨江区西兴地块开拍，中海以楼面价 44,672 元 / 平米、
溢价率 59.78% ，
成为滨江区地王。
整个2024年的下半年，杭州地王频率，屡破新高。
杭州新房库存极低，为2025杭州房价上涨，做了充足准备。
除了杭州之外，
还有哪些城市，也在2024年，有实力拍出了新地王，准备在2025年，扛起房价上涨的大旗？
上海
：
2024 年 8 月 7 日，绿城以 48.048 亿元总价竞得徐汇区斜土街道 xh128D-07 地块。
楼面价高达 13.1 万元 /㎡，打破了中兴路一号
2016 年地块创下的 10.02 万元 /㎡单价纪录。
2024 年 9 月 14 日，招商 & 南通瑞城以 56.6 亿元总价摘得，静安区曹家渡社区地块。
成交楼面价高达 114,145 元 /㎡，
溢价率 31.2%，预计售价16万+；
2024 年 12 月 30 日，宸嘉发展以 43.824 亿元竞得，徐汇区 S030501 单元 N06-22 地块。
溢价率 40%
，成交价对应的可售楼板价为 13.3 万 /㎡，预计售价19万+。
苏州
：
2024 年，绿城经过 32 轮鏖战以总价 82770 万元竞得苏地 2024-WG-Z03 号地块。
楼面价 45454.55 元 /㎡，
溢价率 42.05%
。
该地块位于高新区狮山商务创新区狮山路北、锦华苑西，成为苏州新区新地王。
深圳：
2024 年 12 月 2 日，华润置地 & 中海地产联合体以总价 185.12 亿元竞得南山区粤海街道 T107-0107 地块。
成交楼面价 70,388 元 / 平方米，
溢价率达 46.3%
，刷新近十年深圳涉宅地块的成交总价。
成都：
2024 年 11 月 15 日，成都锦江区潘家沟 33 亩地块，润达丰滨江以 14.38 亿元竞得。
楼面价 26,000 元 /㎡，
溢价率 44.44%
，成为林家坝 “新地王”。
北京：
2024 年 11 月 29 日，中海以总价 153.32 亿元拿下北京市朝阳区 “酒仙桥 + 小红门 + 十八里店” 组合地块。
成为 “
北京新总价地王
”。
买的没有卖的精，居民端入市买房，动用的资金是百万、千万规模的；
而房企入市买地，动用的资金是十亿、百亿规模的钱。
规模，相差百倍、千倍。
个人买房，脑子一热，就下场买了；
企业拿地，需要各个部门层层审批，尤其是在楼市行情不好的情况下，审批极其严格。
这些城市，仍然能溢价40-70%，拍出新地王，必然是觉得能在2025年可以用高价，卖得掉。
这些城市，新地王的影响：
1，高端房价，有望进一步上涨；
2，会带动周边房价，预期上升；
3，重塑板块房价体系；
4，刺激二手房市场，用新房价格拉回二手房的阴跌，用新房高价，推动潜在购房者涌入二手房；
5，提升城市、板块，整体楼市信心；
6，取消地价限制，有效改善操盘手的土地财政收入。
2025年，房价会上涨么？
达叔给出的答案是：
会。
不同城市由于城市能级、人口流入、去化周期的不同，可能存在差异，但以下城市，在2025必然会重新进入上涨赛道：
上海、
深圳、
杭州、成都、苏州、南京、北京
。
上海：
作为国际大都市，经济发展强劲，人口持续流入，土地资源稀缺。
2024 年有多宗高价地成交，2025 年必然有新地王出现，会提升市场预期。
推动高端和周边房价上涨，整体房价有望在政策调控下保持平稳上涨态势。
深圳：
经济活力高，土地供应紧张，城市更新和新地块开发对房价影响大。
政策松绑叠加市场需求，房价已经企稳，在2025年上半年上涨。
部分核心区域，出现结构性上涨，有极强的上涨动力。
北京：
作为首都，资源集中，对有钱人有持续吸引力。
土地市场的活跃度和新地王的出现会影响房价预期，在政策稳定的情况下，房价可能保持高位并稳中有升。
新一线热点城市：
◦
杭州：
数字经济等产业发达，人口流入多，2024 年和 2025 年都有高楼面价地块成交。
