有关估值计算公式

好久没更新，最近实在是忙，比如经常要整理后备箱：

图片你们拿去朋友圈随意娱乐下好了，文字就：“后备箱太乱了，我得整理下”233333

既然更新了就言归正传，随便聊一下房子。 先说说租售同权及取消限购等的事。

我其实并不关心这些无意义的事，凡是不改变供应与需求关系的，基本都是无意义的。

但网友热衷，问到这个的也比较多，那就说一说。

问：长沙限购地图你怎么看？

答：去库存

问：长沙要取消限购你怎么看？

答：去库存

问：怎么限购不限购是同一个答案呢？

答：无谓的挣扎而已，这道理就如在极淡季卖房一样，上调价格与下调价格，基本也是属于无谓的挣扎，指望市场能关注到而已。

问：不少地方推出租售同权你怎么看？

答：响应号召表表决心，顺便攒个眼球拉点人，然并卵。

问：北京要推出共有产权住房你怎么看？

经济适用房制度本就有，不是新鲜事物，换个马甲就不认识了？

租售同权的核心是什么？同的是什么权？比如教育资源。

那么教育资源的供应有没有扩大？并没有，那多匹配出的需求摇奖么？

很多事物初衷虽好，但实际落实起来往往就呵呵。就如按理说北京的车牌是免费的，那百姓应该叫好喽？事实上百姓无奈啊：拍个牌照得拍半辈子。 记住结论：免费的往往解决不了问题却还容易滋生腐败。

下面我再就另一个网友提出的一个问题做下详细的展开。

有一粉丝，微信传我几张照片，说看中套房，露台很大，问我这个露台有没有很大的价值，能溢价百分之多少？

我的回答是：不好说。

对，你没看错，正确答案就该是不好说。

如果有个人看了你给出的照片，直接告诉你，按照拆解法或者什么什么估值公式，这个露台的估值应当加价20%，或者更玄乎的告诉你经过他严谨的价值分拆法计算应该加价22.37%，那么我告诉你，他是忽悠你的。

正确的答案就应该是：“不好说”，除此以外都是坑你的，你别觉得只有回答你言之灼灼的答案才是正确的。

当然，他是我铁粉，我还是耐心的告诉他为什么不好说。

我附加了句比较简短的：地段不同，小区品质不同，露台的溢价程度也会不同。地段越高端，露台溢价越大。

即便同样结构与面积的露台，他们的普遍使用价值也是不同的。

其实可以细分成很多层，但我们大致简化为三层。

比如逼格区域的露台是这样使用的：

在这样的区域，一个漂亮的露台的价值起码等于一个房间。 于是两房加露台价格看齐三房价格，三房加露台看齐四房的价格。

再比如经济适用类区域（我也不想以内外环来笼统区分，毕竟环状分布不符合事实分布）是这样使用露台的：几乎清一色的阳光房，无论用不用的上

最后比如温饱类区域，即使露台再大，但使用起是这样的：

都是大露台，但用法就不同，有的做户外客厅，有的做储藏室，有的仅充当当晾衣杆的功能。

这继展开说，其实与人的需求分层有关， 举个不干但相通的例子来便于理解。

比如保姆房，如果设计在经济适用类小区，那么就减分，得房率会少一些。面积效用无法最大最合理。如果设计在高端社区那么就不减分，甚至加分。