石祥路是天堑么？

小鸡贼说石祥路是天堑，比钱塘江还要宽，南北两世界。

BB说中城汇总有一天会超过申花那些没学区又没地铁的“豪宅”。

一手房限价看不出实际价值，二手房瞎挂并且成交量少参考性更弱，但是酒店式公寓却是完全市场行为，所以看看市场上酒店式公寓的价格可以看出一些趋势。

先看第一个例子。

万科在石祥路南北有2个项目，石祥路北是中城汇的酒店式公寓部分，石祥路南就是运河万科中心，两者距离在1KM以内。

如果石祥路是天堑，那么两个项目产品差不多的情况下运河万科中心要比中城汇贵很多才是，事实却是大相庭径，中城汇双钥匙酒店式公寓3.4万元/㎡，而运河万科中心仅2.9万元/㎡，石祥路以北的中城汇比石祥路以南的运河万科中心贵15%。

天堑在哪里？

还有一个例子也可以看出石祥路南北的价格差真的越来越小。

同在石祥路以北有个融创运河印项目，他的精装修酒店式公寓是2.2万元/㎡，看起来挺低的，但是他是3.7米的微LOFT，而运河万科中心是双钥匙产品。按定价来说，双钥匙产品一般比微LOFT大概贵30%左右，而运河万科中心仅比融创印贵了30%，所以抛弃产品因素，石祥路南北居然没有任何的价格差。

所以石祥路还是天堑么？

事实上对比融创运河印和中城汇的价格可以看出TOD的溢价能力。

根据产品的关系，如果融创运河印调整为双钥匙产品价格大概在2.9万元/㎡（双钥匙产品是微LOFT的1.3倍左右），中城汇的同类产品酒店式公寓的价格是3.4万元/㎡，溢价17%。

回到BB最开始反驳小鸡贼说的话，中城汇总有一天会超过申花那些没学区又没地铁的“豪宅”。

同样举一个例子来说明吧，申花地铁沿线有个中梁百悦公馆，双钥匙产品大概在3.7万元/㎡比中城汇贵了9%。但是综合考虑TOD的溢价，那么申花无地铁项目是不是应该比中城汇便宜呢？因为TOD溢价17%。 当然最开始说的中城汇和运河万科中心的对比也能说明这个