潮起潮落30年，北京楼市变迁史

罗马不是一天建成的。

北京的楼市从大杂院、筒子楼开始，经过30多年的风云变幻，发展成了今天的模样。

01

大杂院、筒子楼，福利分房排到久

如果问一个北京的80后小时候在哪长大，他多半会告诉你，大院/筒子楼。

大院就是以前的四合院，过去多是达官显贵和大户人家的宅第。随着时代发展，私有变公有，古朴典雅的四合院变成了十分接地气的大杂院。

一个院子里可以同时住几户或十几户人家，除了过道，没有下脚的地方，有限的空间里全是私搭乱建。没办法，人多地儿小，不够用。

上厕所要跑去外面的公厕，也没有集中供暖，全靠煤球炉子。一入冬，老北京人就离不开两样宝，大白菜、蜂窝煤。

“家家户户开始烧炉子，胡同里烟雾缭绕。”

“一到冬天，满城飘的都是白菜味儿！住在胡同里，甭管去谁家，院儿里都整整齐齐地码着白菜。”

除了大杂院，有的北京人也住在筒子楼。

筒子楼多建于上世纪5、60年代，大多是工厂和学校为解决职工住房紧张问题建的。虽说是楼，但情况也好不了多少。

筒子楼中间都有条长长的走廊，走廊两侧肋骨式的房间一间间依次排开。几户人家共用一个厨房和厕所，做饭时锅碗瓢盆叮当响，东家喊话西家应，倒是也热闹。很多北京人在筒子楼里长大、结婚生子，至今对它充满了感情。现在北京的某些地方依然存在着筒子楼。

80年代初，政府提出城市建设综合开发，北京市的统一建设办公室，坚持一切都要统一——  统一规划、统一施工、统一建设、统一管理、统一分配，不允许单独建房，也不允许向个人卖房。

想要房子只能靠单位分房，但是僧多粥少，分房子也要论资排辈，很多人等很多年也分不到一套房子。

当时著名数学家陈景润，60年代被华罗庚调回北京，住一间6平米的“锅炉房”，一住十年。

1980年，四十五岁的陈景润结婚，中科院按政策给他分配16平米的一室一厅，房子后面就是杀猪场。

现在的央视名嘴撒贝宁初入央视时听说可以分房，非常兴奋，谦虚地表示“分个地下室就可以了”，结果被告知排队，“赵忠祥都排了二十多年了！”

不管怎样，最后能分到房的都是好的，分不到的只能一家几口蜗居在几平米的小空间里。

严重的住房紧缺是那个时代的普遍现象。

据统计，1980年的北京，人均居住面积仅4.8平米。1985年全国城镇人口人均住房面积也不过5.2平米。

中国国土面积很大，但并非居者有其屋。

改变这种窘况的重要转折点还是98年的房改。南方房地产的发展、崩盘，和97年亚洲金融危机共同导致了这一历史性的政策巨变。

02

同时期的南方：起高楼，宴宾客，楼塌了

当北方依然在沉默的忍受住房窘迫时，南方的房地产业悄然发生了一些变化。

1980年，邓小平站在北京前三门的楼上提出“住房要进行商品化”，房子被定义为商品。

1987年，深圳进行了中国改革开放首次的土地公开拍卖，房地产业开始进入商业化时代。

1988年，宪法规定土地使用权可以依法转让。

同年，海南脱离广东独立成立海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金。

“每个人都充满激情，充满希望，两眼放光。海南不相信眼泪”。

无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南，房地产在不经意中成了点石成金的捷径，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。

从左至右：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

紧接着，1991年国务院进行了24省份的房改，房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。

从当时房地产平均价格趋势看：

1988 年价格为 1350 元 / 平方米，

1991 年为 1400 元 / 平方米，

1992 年猛增至 5000 元 / 平方米，同比 1991 年增长 257% ，

1993 年上半年价格更是达到了顶峰， 7500 元／平方米。

一座总人口不足655.8万人的海南岛上竟然出现了2万多家房地产公司。

一切都太热了，海南房地产已经失控。

93年下半年国家出台了地产的首个调控政策，一共16条的整顿措施招招致命，使海南房地产的热度由火热瞬间降为冰凉。

海南房地产泡沫破裂，海口90%以上地产公司倒闭破产。 全省剩下600多栋“烂尾楼“、1600多万平方米，积压资金800多亿，留下400多亿的银行坏账。

眼看它起高楼

眼看它宴宾客

眼看它楼塌了

调控政策牵一发而动全身，全国房地产价格纷纷大跌。房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制，经济由热转冷。

1997年亚洲金融危机爆发，低迷的房地产市场雪上加霜，濒临崩溃。

第二年政府开始救市，宣布停止福利分房。

03

福利分房成为历史，按揭买房粉墨登场

1998年， 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告福利分房彻底被废除。

一个时代就此结束。

同年，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》， 倡导贷款买房 ，安排了1000亿的贷款指导性计划。

那时候，北京的发展半径从二环扩大到三环， 第一个大型商品房住宅区在方庄建成，普通百姓、影视明星……众多买房人一哄而上抢购。

99年，天通苑刚刚建成，成为北京第一批经济适用房，房价只要1千多。

三环周边也出现一些新建的楼房。 当时的商品房面积不大，一般为 50-70 平米左右。房子格局与今天不同，一般都是卧室大、客厅小。好在屋子里有了卫生间、自来水和集中供暖，人们再也不用跑公厕、用煤炉子取暖了，生活变得方便了起来。

房贷成为银行热门生意，商业银行发放的贷款总量节节升高，贷款门槛越降越低。

当年，刚开始做房虫的北京土著老杨，以20万的价格拿下宝钞胡同64平米的一套房，转手以29万的价格卖给了一对刚毕业的大学生。这套房几天内涨了50%。

人们告别了拥挤的居住记忆，纷纷搬进新房。房地产市场迅速发展。

04

房地产高歌猛进，房价一再高涨

98房改后，市场在经过最初几年的适应期后，房地产业开始迅猛发展，房价一路攀升。

2000年，北京五环路破土动工。

2001年北京申奥成功，中国加入WTO，北京房价涨幅迅速，第一季度涨幅97.3%。

8月，第一支来自温州的火车炒房团来到北京，共有134人，创下了过亿元成交额。

温州太太炒房团

2002年，土地“招拍挂“制度开始施行，政府对房地产市场全面整顿，但挡不住房价上涨。

这年燕郊的人口还不足3万，第一个真正的地产项目刚出现，房价大约在1200-1500之间。

2003年非典爆发，国民经济下滑。

为保经济增长，政府鼓励房地产发展，扩大内需，房价继续上涨。 房地产业正式成为国民经济支柱产业 。

这年孙宏斌的顺驰在北京土地拍卖会中，以9.05亿天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。

同时期，与之相伴的还有北京城内兴起的拆迁。好地段的拆迁款每平米3万多、7万多、甚至10万，幸运的人因为拆迁可以一下坐拥几套甚至十几套房产，瞬间财务自由。也有人家因为地段不好，只拿十几万回迁款继续讨生活的。

运气不可求。就像房地产牛市的这些年，买了房的就赶上了，没买的，只能空叹气。

说回来。

2004年-2007年，政府实行了一系列房地产调控措施，仍然抑制不住房价涨涨涨的趋势。

04年

土地“招拍挂“制度全面实施，央行9年来首次加息

05年

央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率；二手房交易开始征收营业税

06年

央行再次上调利率，外资银行进入个人房贷领域。

07年

央行4次加息。

4年之间，北京房价平均每年上涨20%左右，而在2000-2004年只有0.78%。商品房预售均价从05年的6776元/平米、06年的8050元/平米，涨到07年突破万元，平均12436.2元/平米。

当时房虫老杨03年30万卖了套新源里80平的房子，过户未果，05年50万重新卖出，算算涨幅是年涨66%。

08年金融危机终于让疾驰的房价上涨列车短暂停了下来。

当时北京专注举办奥运会，房地产市场非常萧条，很多项目冷清得无人问津。07年本打算卖到18000元/平米的远洋沁山水，随着08年的楼市行情下跌，最终的价格定在了11000元/平米。

市场严冬，感受最直观的是卖房人。房虫老杨的手机好多天都不响一次，好不容易有客户，恨不得加点钱就赶紧卖掉。

金融危机后，政府开始第二次救市， 2009 年，房价止跌回升，行情大涨，全国房价全年增长率达到 23% 左右， 远洋沁山水迅速回升到 13000/ 平米。

2010年， 北京等高房价城市开始限购。贷款利率基准利率上浮，二套房首付不低于 50% ，暂停三套以上贷款，全国房价应声下跌。

11 年，北京出台政策，要求外地人必须连续五年社保或纳税，才有北京购房资格。很多人被迫把买房时间延后，也开始重视社保。

如果说90年代北京的发展主要在二环，00年代在三环，10年代后就逐渐转到了五环。

望京、西二旗、丰台总部基地、亦庄……老城区的资源慢慢向一个个的新中心流入。房产交易的主场也发展到了五环。

2015年官方确定通州要建成副中心，一举确定江湖地位。通州房价从06年的均价4500涨到2.5-3万。北京房市逐渐有了“北京买房看通州”的说法。通州成为北京楼市的方向标，通州涨北京涨，通州降北京降。

这期间，燕郊因为位置优势也吃尽红利。

15年燕郊的房价均价突破1万，16年3月到2万，17年个别楼盘更是直接飙到4万。

然而通州房价火箭式的上涨很快引来了政策调控。

15年8月通州出台最严调控政策，非京籍人员在通州购房除满足北京购房资格外，还需最近3年社保/纳税在通州缴纳。北京户籍买二套也要满足落户通州三年及三年社保或纳税。一时之间，舆论哗然。为了抢占最后先机，政策发布当晚好多房产业务员在公积金管理中心通州管理部门前通宵排队。

两年后北京迎来最严调控。

2017年317新政出台，认房又认贷，非京籍社保和纳税要求也变成必须是“连续5年”。很多的房产买卖人一下傻了眼。房价暴跌15%，甚至有的小区跌幅超过20%。

燕郊、北三县也开始了三年社保纳税要求，疯涨的房价终于停止，一路直下，下跌30-40%。

这一年，官方口径北京的常住人口达到2170万，保守估计是北三县人口数量的14.5倍。但好事者 根据城市用水量、公交卡使用量等数据进行推算，常住人口已经超过 4000 万。这一年十九大会议提出，房子是用来住的，不是用来炒的。

接着就是长达近3年的调整期。

尽管期间有几个小幅回暖，但整体市场还是冷的。

总结来说，从98房改到现在，20多年间，历史给了这个行业巨大的机遇，大多数人都是这个时代浪潮中奋斗的一份子。而接下来这个行业会如何发展，新的周期这个城市会有哪些变化，只有让我们拭目以待，共同见证。

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