陈晟：房价为什么这么高？大数据全知道 | 造就

陈晟

中国房地产数据研究院执行院长

在座的每一个人都一定生活在城市的某一个地方。要么生活在住宅里，要么工作在办公区间里，要么在娱乐场所等等，包括我们今天所在的这个剧院。

我们每个人都离不开 房子这个城市的载体 。

我们需要知道我们整个生活的历史：从古代到现在，房地产跟城市之间的关系是什么？

可能我们之前听过很多关于城市房地产会不会崩盘的事情。

我们知道，我们的邻居日本，仍然处在长达20多年的房价下滑区间内。这一系列的问题可能都需要通过城市，当然我们城市的载体，房地产来回答。

当我们买了房子，或许就感觉自己背了房贷，变成了一个房奴，今后就要一直为了它去努力卖命。但是大家不要忘了，在座的每一个人所做的，每一个跟城市有关的，居住文化类的东西，它同时也在改变着这个城市。

所以你的每一步选择，可能会决定这个城市是更好，还是更差，当然也会决定了你那个社区的房价会更高或者更低，你的小孩在里面的居住的教育会如何。

我们来看看历史上，我们的中国曾经是怎样的。

曾几何时，中国号称是万邦来朝，房地产非常的活跃。鲁迅在北京拥有一套四合院是很轻松的，我们现在非常的不轻松。

我们最后发现南北朝的时候，动乱的时候房地产也很贵。稳定的时候，房地产会是成为一种重要的一个财富。

有个著名的诗人，叫白居易，别人调侃他告诉他，你在这个地方白白居住，是不容易的。

我们在上海居住容易吗？所以我们要想这个问题。

那么我们首先得要思考一个宏观性的问题，我们房地产会不会崩盘。

按照我的研究，城镇化率低于70%之前，世界各国都没有过房地产崩盘的先例。日本的房价跌下去是在1992年，当时他的城镇化率已经超过75%。

所以如果有人告诉你，楼市会崩盘什么的，暂时不要去听他的。我可以负责任的告诉大家一组数据——从2014年开始计算，我认为上海的房价未来10年还会翻一番。

大家记住了，我们现在的城镇化率只有56%，真实的城镇化率只有37%。

还有很多伪城市化。什么意思呢？就是说他在城市没有户口，那么我们来看看，我说的到底是不是对的。

我们看看美国，美国的房价涨了49年，跌的只有7年。所以这么多年的历史告诉我们，纽约是我们全世界房价的一个定锚器，是个参考价格。

但是如果操作得不好的话，就会像日本，它涨了35年，但是它跌了25年，而且最近这几十年它一直在跌。

那么我们的上海，我们的中国，我们希望自己国家的房地产是朝好的方向去发展的，希望跌的少一点，涨的时间长一些。

那么大家肯定都会问，我们上海的房价到底贵不贵？

刚刚我已经讲过了，纽约房价是定锚器，那么纽约的房价是多少呢？说个核心区域的大概均价，相当于上海外环以里的区域，它每平方米的价格是12000美金，乘以汇率大家都知道应该多少。

上海现在的房价，还没有到接近，但是纽约郊区的房价大概只相当于核心区域的40%，而上海郊区超过60%。

所以我们说只把周浦当黄浦，外环以外很多偏的地方，房价涨得这么快这件事情，我们还是要谨慎。

这是我们城市的一组数据，这两张图就可以看到，美国是在螺旋上升的，日本到了1992年之后就一直就在往下走。

所以我们经常在说调控又来了。大家应该欢迎调控，调控是帮助大家稳定房价，不要像日本那样跌下去。

当然我们眼下也在接近城镇化的一个后端，我们的劳动人口的确在减少。我们的城镇人口，户均已经达到了一套房子。

过去的上海是多少套房子呢？人均只有两平方米，现在我们已经有了35平方米。

所以我们说的是，先是“忧其房”，我很忧愁我的房子；后面是“有其房”，我有一套房子；然后我又要“优其房”，我要我房子变得更加的优质，学区很好，PM值很低；最后我们可能还需要“又其房”，我再来一套房。

但是我们房地产的数据，包括金融的数据，最近还是在接近危险值，类似美国次贷危机的时候，比如我们居民的财务杠杆率，已经到了三十九点几，房贷收入比也超过了0.6，房贷与房地产销售额的占比大概有50%。

也就是说我们用杠杆了，而且是用得过度了，所以我们最近对金融，是要稍微的小心一点。

但好事情是，中国所有的城镇居民有265亿平方米的房子，这个数字到多少时房价才会稳定下来呢？是350亿到400亿。

这么一看，预计未来10年我们的需求量不会少于10亿平方米。如果有这一组数据的话，谁敢说一个能卖掉10亿平方米房子的市场，是个会崩盘的市场。

所以我们只是有一些结构性的问题，有一些金融速度过快的问题。

那么来看看我们的数据，当然在我们的住宅去库存表现都还不错的情况下，大家都觉得房子还是很紧张。

但是我们的商业和办公楼库存，是越去越多，所以我们的城市结构里面，不仅仅是住宅，还有工业和办公，包括我们的生活、教育、娱乐、养老的各种场所。我们的商业到是比较的过度，这个是我们要引起一定的谨慎态度。

那么这是上海的一些住宅，最近我们拿到了一个非常好的奖，但它对我们的消费者来说，可能不是个好事情。

是个什么数据呢？上海售价2000万元以上的房屋成交量，竟然成为世界上最多的城市。最近超过了纽约，甚至超过了香港。所以出来了一系列的调控措施，要稳定，要给我们的消费者一种稳定的预期。

我们的生活是在改变的，所以我说在座的各位，你们是有机会的。

上海的豪宅楼盘“汤臣一品”曾经放出一句话说：“只要黄浦江不倒流，我的景色永远都是最好的”。但是看看纽约。就因为那里的年轻人聚集在一个地方创业，原来是个屠宰场，最后那个地方变成了一个高尚的居住区。

所以说我们的生活，我们的努力，可以把之前传统的一些东西所改变。传统上觉得好的地方，未必会一直吃香。

其实是有人愿意那个地方居住，那个地方才会更好。所以我们的居住的文化也会改变。

说到城市的建筑和需求，我们来看看中国历史上的房地产发展是什么样的？

曾经的中国非常自信，万邦来朝，韩国日本都在学我们。

但是有一段时间我们不自信了，特别是在建筑上不自信了。结果是英式的、哥特的、法式的，然后地中海式的，什么样的风格都来了；然后还把世界上所有优秀的地名都加在我们的楼盘名字上，甚至弄得其他国家都来投诉。

为什么？实际上这是一种不自信，然后开发商在追求暴利。

现在这行业的平均利润已经下来了，需要靠土地金融、社区管理和运营来获得更多的机会。

最终它一定会进入到一个“人本”的时代，讲究人本理念、人本的产品、人本的需求，来改变我们的住宅，以及改变我们的城市的文化。

说到买房，我要给大家讲一些小技巧， 就是我们要把握好宏观环境、区域、项目、企业这几大要素。

把握好这四项， 我们才能够选正确，哪一项你错了，都有可能会很后悔。

首先是宏观要素，你要知道当前房价是涨还是跌。还必须了解一些宏观层面的因素，比如信贷的GDP比值，城市化政策，还有去库存周期。

然后是区位的判断。大家都在说，2000年买的房子都涨了，都赚钱了。但是不要忘了，有的地方涨得高，有的涨得低

大家都在说人民广场涨得最快，还有虹桥涨得最快？错了，你如果要赚钱的话，人民广场周边的老西门，会让你赚得更多，虹桥边上的金汇会让你赚得更多。

同时我们还要关注企业要素。我关系很好的一个朋友，他是给中央领导人上课的。他买了一套房子，到现在产证还没拿到，他说因为开发商逃掉了，产证办不下来。所以企业多么重要，一定要搞清楚这个企业的信用。

最后是项目本身。我们来简单的看看一组大数据，我们说大数据的价值。

红的地方就是房价最高的，上海有一个十字轴线是哪里？就是我们的黄浦江沿线，加上延安路隧道展开往虹桥，以及往周浦区的这一路都是高端的住宅，红线就是这样产生的。

然后我们可以看看轨道交通，大概能够让我们的房价多1000元/平方米左右。越远的地方，轨道交通对房地产产生的升值效果越大。

我们惊人的发现，在五角场和徐汇房价挺高的，为什么？邻居的受教育水平，因为那有复旦、同济，那边有交大和华师大，所以邻居好、就业好的区域，它的房价也是非常高的。

最后可能吃货们发现，米其林餐厅周边的房价也不低，那么餐饮价格跟房价也有关联度。

当然还有最重要的，大家最关心的学区房，学区房带来的价值实际上是非常的高。