CAS干货| 央行专题报告：房地产市场分析

2017 年，全国房地产市场调控延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本要求，继续坚持“分类调控、因城施策”原则，在限购、限贷等传统需求端调控手段的基础上，丰富调控方式，促进房地产市场健康稳定发展。

房价总体趋于稳定，一二线城市房价涨幅回落。 2017 年，“分类调控，因城施策”的房地产调控政策效果继续显现。一线城市和部分二线城市涨幅回落，三四线城市涨幅略有扩大。 2017 年 12 月，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有 61 个，比 2016 年 12 月减少 4 个，城市间房价涨幅波动大幅收窄。

商品房销售分化，住宅待售面积下降。 2017 年，全国商品房销售面积和销售额增速趋缓。一线城市商品房销售面积明显缩减；三四线城市销售面积较快增长，但下半年以来增速回落。 2017 年，全国商品房销售面积 16.9 亿平方米，同比增长 7.7% ，较 2016 年回落 14.8 个百分点。商品房销售额 13.4 万亿元，同比增长 13.7% ，较 2016 年回落 21.1 个百分点。随着市场交易回升和新增供应下降，商品房待售面积下降。 2017 年末，全国商品房待售面积 5.9 亿平方米，同比下降 15.3% ，其中住宅待售面积下降 25.1% 。

房地产开发投资总体平稳增长。 2017 年，全国共完成房地产开发投资 11.0 万亿元，同比增长 7.0% ，增速较 2016 年回升 0.1 个百分点。其中，住宅开发投资同比增长 9.4% ，增速较 2016 年提高 3.0 个百分点；办公楼、商业营业用房开发投资分别增长 3.5% 和下降 1.2% ，较 2016 年分别回落 1.7 个和 9.6 个百分点。分地区看，东部、中部和西部地区房地产开发投资分别增长 7.2% 、 11.6% 和 3.5% ，东北地区房地产开发投资同比增长 1.0% 。住宅用地供应增加和销售稳定增长增强了企业开发住宅的意愿。

住宅用地供应明显增加，溢价率出现回落。 2017 年，各地土地市场调控持续深化，租赁住房用地加快推出。据自然资源部数据 17 ， 2017 年，出让国有建设用地 22.5 万公顷，同比增长 6.4% ；出让合同价款 5.0 万亿元，同比增长 36.7% 。土地拍卖溢价率回落，主要城市住宅地价涨幅收窄，但部分三线城市住宅地价涨幅扩大，城市分化格局延续。 2017 年第四季度，全国 105 个主要监测城市住宅用地价格同比增长 10.2% 。

保障性安居工程建设持续推进，保障房信贷支持力度加大。 国家实施保障性安居工程主要包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造三大类，各类保障性安居工程建设稳步推进。 2017 年，全国城镇棚户区住房改造开工 609 万套，棚户区改造基本建成 604 万套，公租房基本建成 82 万套；全国农村地区建档立卡贫困户危房改造 152.5 万户。金融支持保障性安居工程建设力度较大。 2017 年末，全国保障性住房开发贷款余额为 3.3 万亿元，同比增长 32.6% ，继续保持快速增长；全年新增 8202.5 亿元，占同期房产开发贷款增量的 61.8% 。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至 2017 年末，已有 85 个城市的 373 个保障房建设项目通过贷款审批，并按进度发放贷款 871.7 亿元。

加快培育和发展住房租赁市场。 2017 年 7 月，住房和城乡建设部会同有关部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取 12 个城市开展试点，从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措，加快培育和发展住房租赁市场。同期，广州率先提出租售同权，赋予租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，成为扶持住房租赁市场发展的一项重要举措。随后，全国超过 50 个城市发布了支持住房租赁相关政策，多渠道增加租赁住房供应，培育规模化租赁企业。同时，商业银行积极布局住房租赁金融战略，与地方政府和房地产开发企业开展合作，推出一系列金融创新产品全面支持住房租赁市场发展。

2017 年，各地陆续强化房地产调控政策，中国人民银行不断完善住房金融宏观审慎政策，加强居民消费信贷管理，引导金融机构支持租赁住房市场发展。

房地产开发资金增长趋缓，购房款仍是主要资金来源。 2017 年，全国房地产开发企业到位资金 15.6 万亿元，同比增长 8.2% ，较 2016 年回落 7.0 个百分点。其中，国内贷款 2.5 万亿元，同比增长 17.3% ，占房地产开发资金的 16.2% ；自筹资金 5.1 万亿元，同比增长 3.5% ，占房地产开发资金的 32.6% ；其他资金占房地产开发资金的 51.1% ，其他资金中定金及预收款、个人按揭贷款分别为 4.9 万亿元和 2.4 万亿元，合计占到房地产开发资金的 46.5% 。

房地产贷款增速总体下降，住房抵押贷款价值比有所回落。 2017 年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额 32.2 万亿元，同比增长 20.9% ，较 2016 年末回落 6.1 个百分点。其中，个人住房贷款余额 21.9 万亿元，同比增长 22.2% ，较 2016 年末回落 14.5 个百分点；住房开发贷款余额 5.6 万亿元，同比增长 26.7% ，较 2016 年末提高 13.4 个百分点。分地区看，东部、中部和西部地区增速均有所回落，东北地区增速小幅回升。 2017 年末，东部、中部和西部地区房地产贷款增速较 2016 年分别回落 9.9 个、 5.7 个和 2.9 个百分点；东北地区房地产贷款余额增长 12.1% ，较 2016 年提高 0.3 个百分点。贷款价值比（ LoanToValue,LTV ）有所回落。 2017 年，全国住房抵押贷款价值比为 59.3% ，同比回落 1.1 个百分点。其中，东部地区回落幅度较大，较 2016 年回落 2.3 个百分点；东北地区 LTV 相对较高，较