2024年，政府通过一揽子政策工具箱，以逐步放开限购、限价、限贷等方式，降低了新房的准入门槛；以取消联动价、7090政策及普宅标准，进一步匹配存量市场时代的改善型客户需求；通过较为全面的政策松绑，提振市场信心，体现了政府对楼市维稳的决心。
2024年为近年来楼市政策最为宽松的一年，目前市场逐渐回暖，2025年重点在政策落实。
11.18 取消普通住房标准
，
交易税费大幅降低
➣
5.03 商品房以旧换新
，一二手置换联动
➣
5.16 预看房制度，
全面提升住房质量
➣
5.27 沪九条新政，
限购限贷松绑
➣
1.13 奉贤青浦限购放开，
购房门槛由5年改为3年
➣
1.30 上海单身限购松绑
，
外环外全面放开
释放需求：
加力实施城中村改造及货币化安置，有效发挥公积金支持作用，存量及增量政策落实到位。
改善供给：
严控增量、优化存量、提高质量。增加保障性住房供给，构建房地产发展新模式。有力有序推进现房销售，优化销售资金监管，建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。
政策端：
2024年上海土地市场迎来了近年来最大的规则调整，取消了最高限价，并实施了“双高双竞”举措，使得土拍重回“价高者得”机制。
供应端：
土拍规模收缩，但区域两级分化持续加剧。市中心优质地块供应量显著上升，满足市场对高品质住宅用地的需求，而偏远区域出让量大幅削减。
成交端：
央企凭借雄厚的资本实力在土拍市场中依然占据主位，热门地块土地溢价率上涨，楼面地价创新高，此外2024年土拍诞生多个新纪录，高溢价地块和地王频出。
土拍规模大幅收缩，两级分化加剧、土拍市场趋向中心化区域：
2024全年上海土拍市场集中供应累计八个批次、涉宅用地总计47宗，总供应面积334万平方米，总成交金额1321亿元，同比2023年供应量价均严重下滑，全年土拍规模明显大幅收缩高达6成。
协议出让供地力度加大、
市中心历史风貌地块占据主力：
2024全年上海协议出让及遴选涉宅用地总计31宗，总供应面积175万平方米，总成交金额1064亿元，同比2023年供应量价均大幅上涨，加大了协议出让供地的力度。
协议出让的地块中，内环内核心区域的历史风貌地块占据主力、约占总量56%，其中黄浦24年成交地块皆为协议出让及遴选方式摘得。
市场分化加剧：
随着供应结构的调整，市区和郊区的房地产市场将进一步分化，未来核心区域高端项目竞争激烈。
政策调控持续：
政府持续通过政策调控稳定市场预期，引导市场健康发展，但政策的不确定性也可能给市场带来波动。
创新模式涌现：
面对市场变化，开发商需要调整策略、拓宽融资渠道，并探索更多创新的开发模式以适应市场需求。
全年供应结构发生转变，供求收缩，均价大涨：
受限于前期土拍的减少，2024年上海楼市供求同步收缩。供应结构从外环外/五大新城为核心主力，逐步向主城区转移，2024年中环内供应量明显冲高，优质豪宅爆发式供应，成交均价出现大幅度的补涨。
各区域表现依旧分化：
黄浦（豫园、新天地老牌豪宅集中供应）、徐汇（徐汇滨江规划引领），为各区域去化率最高的区域。而外围板块若无良好的发展潜力及利好兑现程度，去化持续承压。
新房去化持续下探，而二手房逐步趋稳：
2024年全市新房去化率为46%，较前期明显下探，去化受推盘质素影响较大。而在增值税、契税减免直接利好二手的背景下，四季度二手房连续三个月放量，站2万+套，呈现筑底回稳信号。
527新政后市场短暂回温但后劲不足，929新政接力出台叠加年底利好，四季度成交逐步拉升，但受限于前期土拍的减少，2024年上海楼市供求同步收缩。成交均价方面，随着豪宅的集中入市及限价的放宽，出现大幅度的补涨。
开盘去化再下探：
2024年上海整体开盘去化率较前期再度下探，
整体去化表现十分依赖项目质素
，若无核心/热门项目支撑，去化极为承压。
“少量推盘促热度”已成常态：
认购率排名前列的，单价10万+项目占比8成，多数是
套数较小的热门项目，以“少量”入市来维持较高的热度。
两轮强力政策刺激下，2024年10月起二手市场成交激增，楼市置换链条开启。
成交量：
二手房在两轮强力政策刺激下，尤其四季度“929新政”和税费的双重利好下，成交上升态势得以稳固，年末翘尾虽成交量已连续三个月放量站2万+套，呈现出一定的筑底积极信号;
成交均价：
2024均价同比2023上涨0.14%。整体来看，二手市场成交均价基本稳定。
新房持续大批量供应，且在“929新政”等利好置换的政策影响下，整体市场仍处于“以价换量”的阶段。
2023.1-2024.12全市二手房月度成交走势
2024年土拍缩量，2025年新房供应仍会减少：
供应结构延续2024年态势，外环外/五大新城片区库存量较大，供应预计持续收紧。
市区豪宅持续供应，竞争依旧激烈：
2024年豪宅集中入市，已消耗大量高净值购买力，随着市区宅地的成交增加，后续供应充足，城央存量较大的板块竞争愈发激烈。
新房价格仍有上探空间，或将购买力回流至二手：
随着土拍溢价率的攀升、新房限价的放开，2025年的新房价格预计进一步上涨，尤其在内环内、滨江沿岸等高价值板块。随着一二手价格空间的拉大，倒挂基本消失，二手房竞争力凸显，购买力或回流至二手。
供应：
2024年，高端住宅项目市场供应量大幅跃升，伴随而来的是成交量的同步上扬。然而，高端市场供应的持续扩张与价格推高，导致当前市场供需格局呈现供大于求的趋势。
成交：
鉴于高端住宅的持续放量，市场格局正逐步从卖方市场向买方市场转变，各区域成交情况呈现出显著的两极分化态势，同时，触发积分机制的项目愈发稀少。
2024年高端公寓供应环比大幅上涨124%，成交上涨70%，供大于求趋势已显现，随着高端项目持续放量，均价环比上涨15%。
2020年至2024年
均价12万+以上高端公寓市场供求走势
豪宅维持火热行情、项目质素决定去化。
2024年，单价超12万元的高端豪宅项目共计供应40个，全年开盘去化率逼近80%，凸显出市场的高度热忱。尽管整体去化保持高位，但区域间认筹与开盘表现分化明显，豪宅项目的综合优势（即地段优越性、产品力及性价比）成为影响去化速度的关键因素。
2025年上海市的高端公寓预计超5500套，竞争格局依旧激烈，主要集中在黄浦区老西门板块、静安中兴路板块等核心区域。
供应：
2025年高端住宅供应量相较于2024年有所减少，但受2024年大规模放量影响，市场存量豪宅依然充裕。加之2025年持续供应，消费者在产品选择上拥有更多余地。同时，高端住宅价格预计将持续上扬，使得2025年新入市项目面临更为严峻的市场竞争压力；
成交：
由于高端市场的竞争进一步加剧，产品综合优势（涵盖地段、产品力及性价比）将成为决定去化速度的核心要素。
