上海5.27新政，最为明显的一大趋势就是
利好外环内新房
。
新政执行第二日，我们就在龙盛湾上的选房现场，看到了久违了的“争先恐后”。
整个2024，我们已经多次感受到了，上海内环的塔尖住宅，动辄1500-3000万的项目，反而比四五百万的新房，要更加好卖。
龙盛湾上一期总计
供应套数216套，售出205套，去化率95%，销售金额48.6亿。
图片来源：新房榜单小程序每日动态
我特地要来了各户型的去化情况表：
数据来源：新房榜单小程序
众所周知，五、六批次豪宅暂歇，本身是4批次新房的
龙盛湾上
，反倒成为当下新房市场里搬来的救兵！
龙盛湾上一期的热销，也从某种程度上印证了2024，上海新房市场豪宅年的地位。
面对豪宅林立的2024，龙盛湾上到底赢在哪里?
新政只是催化剂
热销主因还是性价比
在如今二手行情往下，新房不断突破联动价的背景下，原先大家口中的
新房倒挂
，基本已经消失于无形了。
但每个批次总会有些个项目，还留有
价格的香味
。
关于龙盛湾上当初入市的价格，相信大家听过很多小道消息，绝大多数都预计可能会在13.5-13.8万之间。
而最终
落定在13.3万，凸显出了性价比
。我们团队在项目官宣价格之后，做了湾上性价比的测算，认为在当下的市场行情之下，湾上仍然有86%的倒挂率水平。
图片来源：新房榜单小程序倒挂排行榜（测算仅供参考，不构成房屋价值回报承诺）
和此前日光的
融创外滩壹号院
，是处于一个性价比水准的项目。
性价比，都是比出来的。
很多长期关注苏河湾板块的购房者会说，比同板块已经有了3%的涨幅。
但上一次苏河湾板块，同片区有供应，还是差不多要在2年前左右了。
所以
这个3%看上去算不了什么
。
因为以黄浦董家渡为例，卖16.8万的融创外滩壹号院，一年多之前，还卖14.5万。这个涨幅可是15.86%。
所以，项目热销的主因，还是
13.3万对于一个豪宅项目而言，是有性价比的
。
龙盛作为深耕苏河湾的开发商而言，并没有在单价上，因为3-5K/㎡而反复拉扯。
购房者多方比较之下，是
很容易比较出湾上的性
价比
。
内环改善不少
凭什么是湾上
分享一组近四年上海新房一季度的网签数据，能够很好代表当下楼市的全新格局。
图表中不难发现，近四年，上海新房的价格水平，尤其在上半年一季度的表现，逐年抬高。
这也是我们最近几年里，频繁和大家分享的一点
新房价格趋势
。
第一
、无论二手房行情涨或跌，21-23年新房的均价水平是稳中有升，
到了24年则是大幅度的迈进。
有一点更是非常明显，今年一季度，豪宅的供应量明显放大。
去年年底的定调，上海不缺房子，是缺好房子。
好房子的价格可以适当放开。
今年到现在的供应格局，全部也都走在路子上。
第二
、总价=地段单价X面积段
21-23年，每年卖8-9万套新房，平均一套新房的面积约是111-115㎡。
而我们了解到新房作为改善居住水平的主力市场，
要么改善地段，改善面积，或者改善产品。
呈现在今年一季度套均面积的数据上，改善家庭更希望拥有一套大面积新房的时候，比过往三年每套房子提高了10个平方。
地段好是必需的，但面积同样不可或缺。
单价和面积段都提高的情况下，目前
上海新房平均一套的总价水平接近1000万
。
改善家庭当然就是首选新房市场了。
这也是为何当下，外环内新房，是根本不需要放开的。目前现下需求已然足够去化了。
而
环线和地段，自然是越靠里，越靠核心位置更佳！
但却
