地产人一直都是外人羡慕的群体。时至今日，地产行业的收入依然仅次于金融行业。调控层层加码之下，热点城市的房价依然蠢蠢欲动，就整个行业而言，依然美好。可是，越来越多的地产人开始感到焦虑。不管是基层、中层，还是高层。无论已步入中年还是正年轻气盛。因为，地产行业，至少开发这块的大量岗位正在加速消失，每个人都应该回答这个问题——如果我失业了，该怎么办？！
作者：艾振强
来源：明源地产研究院（ID：mydcyjy）
经过二三十年的高速发展，中国房地产行业已进入成熟期。兼并重组在所难免，而且最近几年行业洗牌加速，不少中小房企的人被不断洗出局。
大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的事情其实一直都在上演，只不过这几年，在行业整体增速放缓的大背景下，这一趋势更加明显。
2016年，12家企业的销售金额超过千亿，占整体市场份额的20%；131家房企跻身百亿，销售总额达5.7万亿元，200强的市场份额已超过50%，行业集中度明显上升（如上图）。
▲ 来源：公司公告、明源地产研究院
即便在调控之下，强者依然恒强，2017年1~2月，前三大房企的攻势依然十分凌厉（如下表）。目前，国内最大房企的市占率尚不足4%，而美国的帕尔迪在巅峰时期的市占率高达8%！不难预计，未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。
▲ 来源：公司公告、明源地产研究院
过去几年，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，并购重组案成倍增长。根据Wind资讯数据统计，2015年以来，房地产行业并购案发生556宗（包括已完成与未完成交易），涉及并购金额高达7080亿元。这意味着数百家企业涉及地产行业的并购重组案，同比增长率超过40%以上。
其中，2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%；2016年，并购案为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2017年至今，房地产行业并购案宗数为15宗，涉资250亿元！其中，大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组，包括中信地产、中海地产、华润置地、保利地产等央企并购重组交易。不过，标杆房企收购中小房企项目股权的并购案更多。
一旦被收购，意味着公司不复存在，大部分人因此失业，需要寻找新的东家。未来5年，随着行业洗牌的继续，房企数量至少减少三分之一，岗位还会不断消失。
年后，不少地产人或在后台留言，或私信明源君，表示比较迷茫。其中有不少是自己的企业被兼并了，面临被裁的风险，或者认为自己的企业有被吞并或干不下去的风险……
这样的担心并非杞人忧天，而是居安思危。不止是基层或者中层，高层同样对此感到十分焦虑。
去年，明源君对话过的不少百强地产总裁均忧心忡忡地表示：如果不快速做大规模，我们很可能被吃掉，到那时候，现在的这些人可能没饭吃……或许你会觉得这有点危言耸听，但此类案例简直不胜枚举。
某综合体被某TOP3地产巨头收购了，所有人都很高兴，觉得自己不费吹灰之力就加持了巨头的光环。
可是，天上可没有掉馅饼的事。孙宏斌去年在公开场合向中小房企老总喊话：“如果你的公司现金流有问题，但还有价值，可以找我。”这句话表达得更直白一点就是，我收购你是看中你公司或项目的价值，而不是其他。即便是优秀的公司被收购，高管也很难继续安然无恙的留在新公司的。换句话说，既然公司和项目还有价值，而你却做得这么烂，原来这群人就有问题。
果不其然，收购完之后没多久，该综合体的办公室就来了十几个TOP3巨头派来的人。一周以后，空降的工作组将所有高管召集起来开会，宣布他们被集体辞退了，该补偿的补偿，自己重新去找出路。
前两天，受朋友之托，明源君在微信朋友圈发了一则招聘消息。消息发出去二十分钟，就有不下20个好友私信明源君表示对此很有兴趣。这些人，级别最低的也是现任或前任副总经理，甚至还有董事长！其中一些是骑驴找马，希望到更大的平台上施展才华；还有一些现在没有工作，正急于寻找新工作！
高端人才失业也很正常。你可能很优秀，但是还有人比你更优秀，房企数量在减少，类似级别的岗位减少以后，你就失业了。
行业集中度提高，企业被兼并收购，那几乎是不可抗的，毕竟中交并购绿城的股份之后，宋卫平的权力也被大幅削弱。更可怕的是在行业洗牌和经济结构调整中，自己掉队，被时代的车轮碾压得血肉模糊。
谷歌阿尔法狗打败李世石的时候，世界哗然，但其实机器人代替人工的剧情已经到处都在上演了。
IFR数据显示，2015年全球工业机器人的销量达到24.8万台，比2014年增长了12%，是2009年的4倍多。其中，中国以6.7万台的用量，成为工业机器人的第一大市场。
相对于韩国每万名工人工业机器人拥有量478台，日本314台，目前我国的机器人密度仅为36，工业机器人的市场空间还很大。但即便如此，自动化已经对就业结构产生巨大影响，1995年~2002年，我国工厂提供的就业机会减少了约1600万个，相当于制造业提供的总就业机会的15%。更多的公司还在考虑使用更多的机器人，房企自然也不例外。
早在2015年，在“下个十年的亚洲可持续动力论坛”上，王石便表示，“万科没有兴趣投资跟房地产无关的领域，只有机器人除外”，其认为，未来万科40%的劳动力将被机器人代替。
▲德国发明并已在工地使用的砌墙机
来个全景视频，看得更清晰一点：
除了万科，绿城在更早已经开始尝试机器人服务，龙湖、中南建设等房企也纷纷紧随其后，试图用机器人去取代部分人工，以减少工人数量减少和用工成本增加给企业带来的困境。
机器不仅可以砌墙、施工、焊接等，而且已经开始威胁各行各业的白领人群——蓝领被看得见的机器人取代，白领被看不见的人工智能干掉。
日本富国生命保险公司于今年1月正式“录用”34名智能机器人，负责公司的保险理算业务，公司34名理算员（占理赔部的30%）因此将在3个月后正式“下岗”。高盛在2000年的巅峰时期，位于纽约总部的现金股票交易柜台有600名交易员，为投行金主的大额订单进行股票买卖，如今只剩下2名留守，其余工作均由机器人包办。
对地产来说，保安、客服、销售、成本测算，甚至产品定位，智能机器人样样都能干。
▲ 2016年，万科全球首创机器人“卖房”亮相杭州，图为机器人“艾美”正在讲解
过去的成本测算难免出问题，要么资料搜集不全，要么输入或计算错误。机器人做成本测算却几乎是全知全能的，而且基本不会出现输入和计算错误。以后，企业只需要一个成本总就足够了！
基于数据总结的预测将越来越多地替代人的判断，高层管理者将更多地依靠大数据来做决策，比如新城控股的总裁，现在坐在办公室里就可以看到项目签约达成率，IRR数据（内部收益率）等，对中层管理人员的需求自然会不断萎缩。
机器人还可以做产品定位，强排方案只要输入条件，无数个方案就出来了。中海2014年在深圳的销冠项目的产品就是通过大数据计算出来的。通过大数据测算，中海发现了200-240平米的市场空白点。为此，项目重点锁定了宝安本地、南山福田等城市生态别墅客户，对产品包括户型、自住面积都做了合理的研究，最后推出的产品很受欢迎，成功抢得城市中心高层产品客户，实现了60亿元的成交金额。
当然，机器人不可能将人工都取代掉，毕竟机器人也要成本，一些十分基层的工作，在未来很长一段时间内，一些人工成本还是低于机器人的。还有一些技术型的工作，也还需要白领。高盛干掉了交易员，但是却雇佣了9000名（约总员工数的1/3）电脑工程师。不过，前提是你自己要跟得上时代的步伐。
大家知道，做招采这块，过去除了专业还要人脉广，资源要多，但是到今天，那一套可能已经不管用了，特别对城市布局越来越多的大型房企，更加不适用，因为新进入的城市你很难有资源。
明源君有次参加一个地产招采的研讨会，一位“资深”人士对反驳他观点的年轻人不悦，半开玩笑半认真地说：“小姑娘，我做招采的时间比你的年龄还大”，言下之意就是你还嫩着呢。可是，这两个人是同一级别，都是百强房企的招采经理。小姑娘年轻，精力充沛，而且运用互联网寻找供应商、做招采更熟练。你说，未来谁更有可能失业？
长沙万科招采负责人白旺喜即表示，通过招采创新，2015年其部门工作效率提高了1.75倍！因为采购额比上年多，而采招人员却由之前的6个变成了4个，全年处理了580多份合同订单，同时加班时间还减少了。
但凡房企的招采人员去供应商那里考察，无论是总监、经理还是普通的采购员，都会受到高规格的接待，可是，供应商真是敬重你吗？他只不过是在意你手里的单而已。卸掉公司的头衔，还有人会这么招待你吗？
当代置业将造价咨询搬到了线上的算客工厂，起初是因为公司工作量太大，试图借助社会上的造价咨询人员完成，但杨光也表示，不排除以后全部都放到线上。如果这样的话，公司相应的员工就要失业了。
这几年，关于延迟退休的话题不时被热炒一番，不过，在明源君看来，延迟退休不是最可怕的，更可怕的是，你还没到退休年龄就没工作了。
过去，技术创新相对是线性的，具有延续性，故而经验很重要。可是，到今天，经验变得没那么重要了，因为变化太快，很多东西都是新的，去年的经验今年未必用得着。
2016年，内地一些地产中高层失业后求职，降薪50%也找不到工作。过去玩得转，现在未必有用；在之前的企业用的套路，别的公司未必接受。
一些房企，涉足互联网领域，依然在用地产开发领域的人做。这些人在地产开发方面或许是资深人士，但对互联网的理解可能还不如一个刚毕业的95后大学生，因为后者原本就生活在互联网上。明源君接触过中西部地区一些房企的中高管，他们中的少数人对互联网的认识确实不如一个大学生。
这或许有点悲怆，甚至悲壮，但时代如此，没有企业可以靠一招鲜打天下，也再也没有人可以仅靠过去的所学就能一辈子有饭吃。像毛大庆、杜晶、陈凯、蔡雪梅这样的高层，自己有资源，选择了创业。任正非并不懂技术，43岁才被迫创办华为，但其有组织管理才能，能识人用人。以上这些都是极少数，而且他们也在不断学习。更多的人，如果丢掉了现在的工作，还是得重新找一份新工作。
唯有不断的学习，才不至于被时代所淘汰。面对移动互联网浪潮，中洲控股一度给每个高管配一个90后实习生，既能够让大学实习生快速成长，又让高管们向90后学习新思维，新语言。
经验和知识可能会过时，而学习能力却不会。智能机器人或许可以做很多标准的工作，但是思想、创造能力等，还是还无法跟人类比拟的。
专业是好事，但是如果仅仅在极小的一个领域“专业”，则既容易一叶障目不见泰山，又容易在行业和时代的剧变中丢掉饭碗。
没错，你坐在写字楼里，喝着咖啡，十分小资。可是很多工作做了两三年就是简单的不断重复，这跟富士康流水线上的工作也并没有太大的差别。如果你入职之后，一直在一个部门做同样的事情，是很危险的。
因为，整个经济结构正在调整，地产行业也在变化，公司在转型，一旦战略改变，有些事情就没那么重要了，相应的岗位也就没有了。如果你只会一个专业，是很容易被抛弃或替代掉的。
有些人只懂成本，或者计划运营管理的节点控制等，当这些没那么重要的时候，就跟不上时代了。比如，你之前在二三线做成本管控很好，每平方节省几百块钱可以打败很多竞品。但公司战略转到以一二线为主之后，土地价格占了绝对大头，并不在乎每平方节省几百块，你自然就被边缘化了。
益田集团的冷兵就表示，其个人不是很鼓励成本的人再去学什么成本，因为那已经是最基本的要求了，不妨多去学习点金融知识、设计、人工智能、营销等的知识等。
明源君十分认同其观点，比如万达去地产化之后，传统开发方面的职位，减少了甚至没有了，但文化、金融、网络领域却多了很多职位。
对于地产行业来说，未来，存量将取代增量、服务将取代开发，成为主流。既懂房地产，又懂金融，还懂法律的复合型人才就极度稀缺。
那么地产人要怎样才能进行跨界学习呢？
第一，扩大你的圈子，搞运营、成本的人可以多跟设计的交流，向跟做投融资和资产证券化的专业人士讨教。明源君人士一个老总，为了不让自己思想落伍，规定自己每个月至少结交互联网、金融、人工智能等新兴领域的年轻朋友一个。
第二，这几年，不少房企孵化了一些新业务，可以尝试内部转岗，挑战新事物，许多人在熟悉的领域工作多年，已经心生厌倦，但到一个陌生的领域，则斗志会被激活。许多人在做高管之前，都曾在众多业务线上历练过。当然，换岗前，你得掌握一些新业务的知识。
第三，如果现有的企业没有你感兴趣的新业态，或者无法内部换岗，也可以考虑换一个事业平台，到一个新的环境，往往容易让人重回青春。
第四，学习最好要有一个可考量的指标，比如通过某个考试。明源君认识一位小房企的老总，前两年就高分通过了司法考试，准备哪天地产干不下去了，就去当律师。
所以，淘汰你的，并非时代、技术，以及行业的变革等等，而恰恰是你自己。拥有强大学习能力的复合型地产人，随时可以转换跑道，而满足现状、不思进取者，将被机器人、新的奋斗者迅速取代。
