上个星期用了太多笔墨去说龙湖的事情，接下去不想再说了，不是太多XXX的留言或许没有我后来的一篇。不管如何翻篇，来点有营养的。
PS：居然篇篇都有投诉我也是服了，还好企鹅公正严明。
作为投资线的人，虽然直接看库存、价格、规划、配套等是作为决定是否获取某一块地的直接因素，但是很多宏观分析要做到心中有谱，今天要说的就是从人口结构上看上城区、下城区、拱墅区、西湖区、江干区、滨江区、余杭区、萧山区、富阳区的未来发展机会。
一、滨江区是年轻人最多的区域
从2015年末的人口结构来看，
滨
江区是年轻人最多的区域，是唯一一个50%以上户籍人口年龄低于35岁的
，而上城区是最老迈的城市——66%户籍人口年龄高于65%。如果是滨江区是个少年，那么上城区就是行将就木的老人。
这个数据对于房地产的意义在哪？其实
本质上说明滨江区刚性需求最为强烈，所以投资买滨江未来好转手。
而相对来说投资买上城区转手较为较为困难，因为大部分都是中老年了置业需求并不旺盛，但是针对老年人设计的房子或存在机会。
二、2012年西湖时代结束，开启滨江时代
对于在杭州生活一定时间的人一定听过文教、一定听过西贵的说法。其实我们看人口年龄结构也可以发现在
2012年之前西湖区18-35岁的人口比例一直是最多高。
18-35岁一直被认为是一个社会发展的中间力量，是最有创造力的阶段，毕竟过了35岁人已经基本定型。
2012年之前，西湖区在18-35岁的人口比例一直为第一，但是这情况在2013年被打破，滨江首次在18-35岁人口比例上超过了西湖区并且从此一直是第一。
而且滨江区18岁以下人口比例足够高，而且一直在升高，未来产生地缘性的刚性购房需求或远超过想象。
所以虽然现在滨江房子贵，未来或许会更贵。
三、滨江区是进入新世纪以来人口增长最快的区域
人口增长的快慢某种角度上说明了区域的吸引力。
滨江从2000年不足10万人到2015年超过了20万人，人口翻了一翻，是唯一人口翻翻的区域。
其次人口增速较快的是江干和西湖，增速为62%和44%。
下城区、余杭、拱墅区的增速均在20%左右，增速分别为29%、20%、19%。
下城区、富阳区、萧山是增加速度较慢的三个区域，分别为3%、8%、10%。
滨江不仅仅是在过去的15年人口增速引领杭州，而且没看到增速减弱的趋势。2015年人口增速超过了7%，依然为人口增长最快的区域。
所以从人口增长的角度来说，滨江2016、2017年房价的暴涨并非偶然，因为滨江区本就是人口增长最快的区域，不管人口是被生下来的还是外来迁入的。
从人口增长来角度也说明了买萧山区域要买滨江外溢的区域未来较有潜力。买萧山人的萧山，增长潜力大不如滨江人的萧山。
所以市北西、钱江世纪城的一房难求，而萧山区政府（萧山东）已经出现销售压力从人口学上讲都是非常合理的现象。
其实，这也是我一直不看好基于供墅的外溢而形成北部片区的一个原因，因为拱墅的吸引力都是不足的，基于一个吸引力不足的区域而形成的外围区域肯定是有较大的风险的。
四、西湖区和滨江区果然是单身狗集聚地
在杭州说到IT，一定会想到西湖区和滨江区，两大区都有N多的IT公司。所以我们看各区的男女结构可以发现，西湖区和滨江区男人/女人比例超过了1，滨江区为各区最高。
余杭、萧山却是女人比男人多，所以单身狗想找女朋友，去余杭、萧山看看吧，毕竟那边竞争压力小啊。
