都在努力《活下去》，虹口金茂府却想卖11-12万？

现在的虹口区就像她的GDP一样低调，2017年全市倒数第三，后面还有奉贤和崇明。

在《上海风土杂记》中，曾有这样的描述：“北四川路跳舞场，中下等影戏院、粤菜馆、粤茶楼……星罗棋布，全上海除南京路、福州路以外，以北四川路为最繁盛，日夕车辆、行人拥挤。”

上世纪90年代，还流行这样一句话：“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”。然而，近十年来，曾经繁华的商业街不断凋零，曾经繁荣之景仅次于南京路、淮海路的四川北路，也辉煌不再。

和四川路的命运一样，整个虹口区的发展大抵如此，原地踏步、开倒车，原本应该和北区四穷划清界限，如今成了最穷，作为一个虹口人对此始终是一个心结。

而今天要聊的虹口金茂府似乎也沿袭了虹口区从强到弱的过程，激进的新城地产在市场最疯狂的2016年高溢价拿下此地块，2个月后或许自觉实力无法操盘如此高端（高价）的项目拉上了当时拿地的对手又深耕隔壁大宁的金茂合作开发，可谓是一手好牌的开局。

然而意想不到是上海楼市急转直下，这块小体量速销的项目又不得不在楼市寒冬的2018年面世。

回顾下地块情况

1、2016年7月14日，上海中环区域的虹口凉城板块成交了一宗纯宅地，被 新城控股以总价37亿元竞得，成交楼板价67409元/平方米，溢价率77.39% ，而扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价94469元/平方米。当时业内预计该项目卖到12万元/平方米以上才能实现保本。

2、2016年9月22日， 金茂发布公告称，以18.13亿入股新城，双方将共同开发建设位于上海虹口区目标地块。

3、2017年7月28日，项目规划出炉， 地块北侧1、2号楼为27层高层住宅，小区当中5号楼为21层，4、6、7号楼为4-7层住宅，3号楼为保障房 ，广灵四路上还有一排2层沿街商业。

实际可售楼板价高达9万4，保本价12万放在如今的市场环境下可谓是异想天开了，当万科都打出了活下去，时常不走寻常路的金茂府该如何活下去。

楼盘对比

以上对比图表转载自克而瑞上海土投

用大宁金茂府和虹口金茂府做参照物有点太开发商思维了，折叠君认为是不太合适的，除了装修相似和地段临近，现场看过房后你会发现完全是两个意思。

没有会所、小区非常迷你、三栋高层有两栋是在商业楼上，靠大马路，如果把地图缩小或者走一圈就会发现周边小环境的差异还是比较大的。

如果是作为真金白银的买房人来对比性价比，参照物应该对标广中路以南位置更好一些的次新房宝华城市花园，除了装修输给10块钱一平综合物业费的虹口金茂府，其他条件全方位碾压（周边都是商品房、上学不用过马路、小区体量适中绿化茂盛且有层次、最重要的更是性价比）。

更不用提同门兄弟大宁金茂府、虹口亲儿子瑞虹新城了、大宁IP慧芝湖了。

而本次推出的106平（有样板房）和150平（暂无户型图）是有意避开了宝华的优势户型（88-92平，700万左右的成交价），这是虹口金茂府无法招架的。

就算是这次推出的主力户型，摊开对比一下，孰优孰劣自在人心了。

106平三房金茂府（销售称1100-1200万）

折叠君预计950-1050万

vs

122平三房宝华城市花园（链家挂牌1000万左右）