【观察】4个月后，常熟土地市场真的变冷了吗？

好地网8月23日讯（研究员 朱伟） 今天，常熟再迎一场土拍。经过1小时23分钟，40轮的限时竞价，深耕房企碧桂园以52080万元的总价将滨江新市区江南大道以西、青春路以北地块（2017B-021）收入囊中，折合楼面价6100元/㎡，溢价率为9.23%。

至此，本批常熟集中供应的10宗经营性涉宅用地（除安置房外）已全部出让，共吸金36.9346亿元，楼面均价达6368元/㎡，平均溢价率为22.26%。

10宗涉宅地块由7家房企分食，其中，碧桂园、江苏中鼎、常熟金泰完成补仓，外来房企合景、中锐、雅居乐、保利地产积极进驻。

值得一提的是，常熟涉宅地块溢价率从上一批次的160.33%下降至本批次的22.26%，由此也引出市场的一个疑问：4个月后，常熟土地市场变冷了吗？

地块成交信息

成交地块分布图

距离上一批次土拍已经过去4个多月，与以往土拍不同的是，8月份常熟出让的地块并未出现“过火”的局面，好地研究院总结出以下几大具体表现，以供业界参考。

据好地研究院统计，今年4、5月份常熟举行了两场土地出让会，共成功出让了7宗涉宅用地，平均溢价率高达160.33%。而8月份的常熟出让的10宗涉宅地块平均溢价率仅为22.26%，整体溢价率相差悬殊。

单宗地块以今天碧桂园竞得的滨江新城青春路北地块为例，该地块的最终成交楼面价是6100元/㎡，溢价率为9.23%。而在今年4月26日，冠城竞得的滨江新城龙腾南路西地块成交楼板价为6352元/㎡，溢价率却高达272.89%。

同在常熟滨江新城，两地块也处于相邻的位置，但溢价率却有“天壤之别”。

本批次地块中，常熟麦芝西柏地块起拍楼面价为13220元/㎡，属于常熟史上最高起拍楼面价，距离今年常熟历史最高楼面价仅相差2777元/㎡（中南文化片区红梅路以南地块成交楼面价15997元/㎡），加之其容积率为1.3，万达广场一路之隔，刷新楼面价应该不在话下。

出乎意料的是，在不限价的情况下，雅居乐最终以14880元/㎡的楼面价竞得该地块，楼面价仅上涨1660元/㎡，楼面价并未出现新高。

据好地研究院统计，参与常熟本批次土拍的房企有正荣、保利地产、合景、和昌、江苏中鼎、碧桂园、港龙等，房企数量在20家以内。

而上一批次常熟土拍中，有近40家房企报名参与。常熟本批次土拍相较上一批次房企报名数量明显减少，稍显冷清。

本批次土拍房企出价过程较为理性谨慎，4月份及5月份的土拍大部分涉宅地块房企出价都是秒跟，此次10宗涉宅地块房企出价基本都最后1分钟内，竞拍过程中也未出现过高的“跳价”现象，由此看来房企更显理性。

目前，常熟的土地出让规则为：土地价格溢价率达到50％-60％（含）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地价格溢价率超过60％的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

据好地研究院统计，10宗涉宅地块并未产生现房销售地块，但有3宗地块溢价率超过50%，需工程结构封顶后方可申请预售，分别为中锐支塘张青莲路地块（51.85%）、常熟金泰支塘“迷你”地块（50.21%）、合景董浜华文路南地块（57.72%）。

常熟土地市场前后两次土拍差别如此之大，原因何在？好地研究院认为主要原因如下：