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20天17城！新政下，房价怎么走？

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2017-03-20 17:48

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导读：短短一个周末，全国就有六城市收紧调控政策。而从3月初以来，我们可以发现在20天的时间里，全国17个城市，启动或升级了楼市限购。

来源 | 21世纪经济报道（jjbd21）综合自央视财经（cctvyscj）、lixunlei（lixunlei0722）、第一财经日报、中国青年网（ youthzqw）

刚刚过去的周末，北京、石家庄、广州、郑州、长沙、保定六城纷纷出台了加码住宅限购、限贷的措施。就在“遏制热点城市房价过快上涨”写入政府工作报告前后，全国17个城市20天内密集出台了楼市调控新政。这是自去年10月左右以来，又一轮限购、限贷风暴。

国务院副总理张高丽19日在北京出席中国发展高层论坛2017年年会时也再次强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。

国家发展和改革委主任何立峰在上述论坛的主旨演讲中表示，为了贯彻落实中央的决策部署，今年将重点在五方面下功夫，房地产是其中之一，“要坚持因城因地去库存，按照‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，分类调控因城施策，控制信贷资金过度流向房地产业。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对第一财经记者表示，伴随购房需求的减少、交易量的回落，春节后有所抬头的房价也将再次企稳，前期房价涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先降价。

长沙住房公积金出新政

今日（3月20日），长沙住房公积金管理中心网站发布《长沙市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，包括提高购买首套房个人住房组合贷款最低首付款比例、提高购买二套房住房公积金贷款最低首付款比例等。

20天17城

多地加码楼市调控

本轮调控政策中最为引人注目的城市就是北京。上周五，北京的多个主管部门联合发布房地产调控新政，实施“认房又认贷”，并且将二套房首付比例提至60%。

而在同一天，广州、石家庄、郑州也相继发布新政，对原有的限购政策进一步提升要求。

而紧随其后，3月18日，长沙市也宣布加码限购，暂停对区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。

19号，河北省保定市，又发布新的调控政策，暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。同时，暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。

2月三线城市一手房领涨！

一线城市二手房继续升温

3月以来各地的限购政策正在加速出台。那刚刚过去的二月份全国70个大中城市的房价走势又如何呢？也是在上个周末，国家统计局就发布了最新的数据！

在新建商品住宅也就是一手房市场，三线城市平均环比涨幅达到0.4%，二线城市平均环比涨幅为0.3%，一线城市仅为0.1%，呈现逐级递减态势。

分城市看，三亚以1.3%的环比涨幅位居70城市之首，西安、重庆涨幅在1%左右，（1.1% 1.0%的环比涨幅），大部分三线城市房价环比涨幅在0.3%到0.9%之间。

而一线城市中，广州环比上涨幅度最高，上海由负转正（上涨0.2%），北京降幅收窄（下降0.1%，），只有深圳继续下行，成为70大中城市中环比降幅最大的城市（环比下降0.6%）。

与一手房市场趋势相反的是，部分一线城市在二手房市场持续走强，以北京为例，新建商品住宅房价处于负增长区间，但二手房房价却持续走高，2月环比涨幅达到1.3%，比一月环比涨幅扩大0.5个百分点，而广州的二手房环比涨幅更是达到2.7%。

业内人士表示，北京等一线城市目前属于存量房时代，二手房占据位置、数量、环境等多种优势，因此更能反映房价的基本走势。

专家：住房供需存在区域性差异

应因城施策

随着限购的加码，楼市再次成为舆论热议的话题。就在刚刚举行的中国发展高层论坛上，这也成了大家关注的焦点。房地产企业负责人和经济学者们普遍认为，目前的限购政策出台正当其时，将会有效的抑制房价的再度高企，但后期一些配套的长效机制也应陆续出台。

国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长陈昌盛：我们现在是一线城市土地供给相对紧张，但是资金和人口正在向一线城市聚集，三四线城市土地供给相对宽裕，但是人口和整个资金都在撤离，相对来说三四线城市是流出的，所以我们现在之所以强调因城施策的措施，其实是要给地方一些房地产的调控权，特别是三四线城市。

专家认为，房地产不仅仅是房价的问题，它关系到立法、税收、财政等许多领域，政府应该拿出更多的长效措施来，用体质机制去解决楼市调控问题。

国务院发展研究中心市场经济所所长王微：政府在房地产市场里最重要的作用，首先是要建立好，让市场有序运行的制度，比如说房地产市场的交易制度，比如说住房融资的制度，另外就是说要有立法，包括像刚才提到的租赁法，现在我们国家房地产市场里的立法，是比较少的。

如何遏制巨额增量资金的宣泄？

齐鲁资管的首席经济学家李迅雷在其微信公众号（lixunlei）发布的一篇名为《看得见底牌的博弈》中提到：

通过观察2016年中国商业银行的信用创造，就会发现要控制热钱规模何等之难：2015年末，中国外汇占款余额为24.87万亿元，至2016年末只有21.94万亿元，一年内减少近3万亿，但2016年的M2增速依然维持是11.3%，即如果外汇占款不减少，则去年的M2应该达到13.4%。尽管从表面看，商业银行的新增信贷为12.65万亿，但通过购买财政部和地方政府债券大约6万亿，通过同业义务增加资产近7万亿，使得2016年的商业银行国内资产增加了25万亿，故投放给市场的资金总量超乎想象。如此大的资金投放，加上原本已经是巨无霸的社会资金，成为国内持续资产荒的重要原因。

由于存量资金大部分都已经配置在资产上了，由此形成了资产泡沫，而当前政策的底牌又是稳增长和防风险，即政策的底线是不去刺破泡沫，而只是抑制泡沫，这就到了泡沫不断叠加。从过去近20年的房价走势看，每逢房地产政策收紧，房价涨幅趋缓或微跌时，都是买入的好时机，且几乎每隔三年就是一个买房的好时机，如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。这就使得每年居民部门新增的资金大部分会去配置房地产，房地产作为居民家庭最大比例的配置资产，延续了那么多年只涨不跌的神话，且本身又存在刚需和改善型需求。

相比之下，固定收益类产品的配置需求相对弱些，因为预期收益率是不变的，这些年来回报率不断下降，也导致了银行和信托理财产品规模增速的下降。资产配置需求最弱的还是二级市场的权益类产品（远不如PE、VC等的投资回报率高），在过去27年中，累计涨幅都远低于楼市和债市，这两年来表现更差。

正是因为楼市长期演绎着财富效应，使得今年居民家庭的增量资金依然会青睐楼市。为了抑制这些增量资金对楼市的宣泄，这两天北京、广州等地又出台了更严厉的限购增速，这说明，即便没有房产税，抑制房价上涨的政策手段还是有的，只是再严厉的政策还得有度，即不要刺破泡沫——这一底牌却成为热钱始终不愿离开楼市的最大因素。

除了楼市存在泡沫，其他市场也或多或少地存在泡沫，之所以那么多所谓的理财产品能够获得较高的预期回报率，是因为其收益都是建立了泡沫不破的基础上，一旦泡沫破灭，所谓合理估值的假设就不复存在，有多少产品的价格还能保持坚挺呢？所以，对各类资产以及汇率等管制强化已经成为迫不得已的选择，但却不能成为永久的选择。

不过，底牌既然已经看见了，而且不会突然抽走，那么，2017年的各大类资产的投资风险应该都不大：跌多了，政策会放松，反弹可期；涨多了，政策会收紧，要注意回落风险。但不可否认的是，没有不破的泡沫，中短期的维稳将导致长期风险的累积，这已经成为我们未来不得不去对付的高难度牌局。

那么，对于限购新政和未来走向等，听听市场人士和专家怎么说：

原财政部财政科学研究所所长、著名财税专家贾康：现在买不买房？该出手时就出手！

城镇化高速发展阶段的特征就是中心区要不断扩大，随着中心区扩大，越来越多的人转到城镇来定居，未来几十年里边有4亿人从农村转到城镇成为市民，中心区域的房价如果你算它的成交均价来看，在这过程中间一定是一个上扬曲线的模样。

我的建议就是：你要赶快考虑，能出时就出手，只要说你自己有一些钱的积累，再加上现在政策允许的按揭，该出手的时候出手。

链家地产董事长左晖：

理论上讲，严格的金融政策对控制房价上涨肯定是有比较明显的效果，预计北京市场下一步更稳定。

交行金融中心研究员夏丹：

预计限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。市场不应低估抑泡沫调控的决心，从当前的形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。

不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致灭火措施迅速跟进。房价涨幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区，接下来都有升级限购限贷的可能。

中原地产首席分析师张大伟：

这一轮调控大概率是2017年会持续，预计还会有更多城市升级调控，南京、厦门这些后面也难逃“认房又认贷”。

环球时报总编胡锡进：举全家之力付首付，房子能早买就早买。

这两天网上到处都在谈论房价，单位的年轻同事也在谈买房子，由不得老胡不来跟着说说买房子的事。

我是过来人，想跟年轻人说几句有关房子的真心话。

第一，房子确实很重要。我认为只要有能力，我是指能把全家的钱凑起来够首付，月供也能承受，就别犹豫，能早买就早买，我是说自己住的房子，不是指投资。自住房没啥亏了赚了的，买了心理就踏实了。

第二学区房的事。老胡很理解，也是有力量咱就买。但是呢最好学区的房子，咱如果买不起千万别较真。

第三，新一代进入中心大城市打拼的人都挺不容易的，全世界都是。我想说如果你选择，坚决选择移民，从一个小地方去大的中心城市打拼，就需要有勇气，不惧竞争，这个舆论可以批评、抱怨，但是你个人少抱怨，多努力，因为抱怨帮不了你的忙，能够为你创造更多机会的，还是你要努力。

最后我想说，年轻人别气馁！天无绝人之路，你不允许自己被一个问题憋死，就绝不会有一个问题让你真的过不去。

总之，一切争论而未决的问题，都完全由现实生活中的实践来解决。

21君

小伙伴们，你坐标哪里？所在城市的房子均价是多少？年收入又是多少？

关于买房问题，你还有什么想说的？