为什么必须把房产转移到省会及以上城市？

来源：公众号“ 黔财有话说”

表弟的 烦恼

数周前，塞冬的表弟到北京出差，塞冬自幼和他一起玩耍长大，关系亲密，很自然的打开话匣子聊起了老家的事：

表弟在省会贵阳市上班，在老家县城有一门面房，两三年前市值约百万，问询者众，如今打八九折，却已无人问津。而表弟的一桩心头大事，是希望为他的亲弟在省会安家。一边是日益贬值的县城资产，另一边是节节上涨的省会房价，表弟感到很紧迫也很无奈。

周末和表弟聊微信，没想到仅仅过了两三个月，他关注的小区又涨了一千，而老家的门面房仍无人问津 …

也是上周末，塞冬和老家亲戚视频聊天，情不自禁地又一次推销了自己的观点：“ 老家的房子和门面一定要尽快处理掉，最多只留一套当临时旅馆和纪念品。其他的全转移到贵阳，最好是两城区 + 观山湖区的学区房，最好是全国大牌房开商的新房和次新房 ”。

好友的质疑

仔细算起来，从上大学到工作后，塞冬已经数不清劝过多少人把老家的房产转移到北京，现在回头来看，也无意中造福了不少身边好友。当然，也有许多人对塞冬的逻辑表示不解，他们的问题通常有以下几类：

• 大城市有啥好的，堵车、空气污染又重，并不是人人都想去大城市，我呆在老家也挺好的，你看这些年县里也发展得很快呀。

• 塞冬你说得不对，现在国家不鼓励发展特大城市，而是鼓励发展中小城镇。国家都要疏解大城市人口了，你还在鼓吹大城市，你能比政府更聪明？

• 人家欧美大公司的总部都在镇上，随着社会的发展，公司和居民像欧美那样走向小城镇才是大趋势。

• 你没有考虑到我国是有户籍制度的，大城市不是想进就能进，大部分人还是只能呆在小城市，塞冬你说的不对。

本文就是想通过详尽的数据来告诉大家，上述论点究竟犯了哪些错误， 为什么我们 必须把家庭资产尽可能的转移到省会及省会以上规模的大城市。

城市化后的“大城市化”

无论在杂志报纸上，还是在网络论坛里，每每谈及中国的城乡差距、大城市病等，主流论调基本都是下面这样：

• 中国的政治制度导致大城市资源过多，从而导致城市规模太大，人家欧美都是发展小城镇

• 如果中国农村都像欧美农村那样生活便利，在村里就能找到世界 500 强的工作，谁还去大城市

这样的论调从塞冬小时候一直持续到现在，热度不减。因为在中国， “ 反大城市 ” 是一种从官方延续到民间的政治正确 ，中国也是世界上极其罕见的从财税、土地、规划等多项制度上有组织有纪律反大城市、挺中小城市的国家。

然而，从全球历史和现实来看，确实这样一番景象： “城市化”是一种无法逆转的趋势；“大城市化”在城市化完成后仍然会继续进行；所谓的“欧美小镇”其实是“郊区化”而不是“逆城市化”。

我们先来看一张表格，美国历年 top20 “都市统计区（ MSA ）”人口变迁

（ PS ：中美行政区划差异大，美行政区中城市 的概念，其规模只相当于中国的“区 / 县”、小的甚至只有“街道 / 乡镇”大小。美统计署的 Metropolitan Statistical Area （ MSA ）口径，则类似于我国的 “ 地级市 ” ，中美的地级市 /MSA 数量都是 300 多个）

从上图可以看到：

• 从 1930 年到 1960 年，在美国 300 多个 “ 地级市 ” 中，居住在 top 20 “地级市”的人口比重，从 23.6% 提升到了 32.8%。

  
  

• 1960 年美国基本完成城市化后，其 “ 大城市化 ” 进程仍在继续，到 2010 年人口普查时， 37.5% 的美国人生活在 top20 “地级市”里。

• 要知道的是， 2016 年中国的城镇化率是 57% ，大致等于美国 1930 年的水平，也就是说， “ 大城市化 ” 的快速发展期就在眼前。

我们再来看一组美国各州的数据：

从上表可以看出， 美国各州最大“地级市”的人口占全州比重大都超过 1/3 ，一些州甚至达到 70% 。以美国第一人口大州——加州为例，其第一大“地级市”的人口占了全省的 1/3 ，前两大“地级市”加起来则占了全省的 46%。

一些读者会问：“你说得不对，我百度过，洛杉矶只有 300 多万人，旧金山只有 80 多万”。塞冬的回答是：“那指是的 city 人口，如前文所说，美国的 city 比中国的 “ 地级市 ” 范围通常小 1-2 级，如“旧金山 city ”只有海淀区面积的 1/4 ”。

为了和 4000 万的加州大致可比，我们选取人口在 3000-6000 万的中国省份做对比，这是中国中等省份的典型规模。

由上表可见 ， 中国典型省份的省会人口比重大都在 20% 以下，其中一半不超过 15% ——中国的城市化率和大城市化率，和美国相比，差距是巨大的。

为了直观起见，我们看一个美国人口分布图，如下所示：

• 西部内陆以荒漠和大农场为主，除了丹佛、盐湖城、拉斯维加斯等少数城市外，人口极其稀少。

• 人口较多的州（如加州、德州、佛州），有两三个人口中心，而普通州，一般只有一个人口中心，全州人口高度集中于这些少数人口中心。

美国以外呢？——我们再来看看欧洲各国，并将其与中国人口规模类似的省份作对比。

从上表可以看出，除了四川 / 成都 VS 德国 / 莱茵鲁尔胜出外，中国省份最大城市的人口比重也不如欧洲国家——德国在西方也属于人口不太集中的案例。

亚洲的日韩就不用多说了——典型的人口高度集中于首都：

我们拿韩国和浙江做个对比：

• 韩国的人口、面积、地形等基本情况，和浙江基本一模一样。

• 韩国首都圈行政区面积 1.17 万平方公里，人口 2550 万，占全国人口一半。

• 浙江杭州市行政区面积 1.66 万平方公里，人口 920 万，不到韩国首都圈的 40%。

再来看看日本：

• 东京圈一都三县行政区 1.35 万平方公里，人口 3600 余万，占日本人口 28%

• 相比之下，北京 1.68 万平方公里， 2100 余万常住人口，规模小太多。

过去几十年，欧美日韩等国/州的最大城市，伦敦、巴黎、首尔、东京...都在 持续甩开和第二位的差距 。英国越来越等同于伦敦，韩国越来越等同于首尔，日本越来越等同于东京，下图：伦敦相对于其他城市的巨大优势。

下图：日本 top 都市圈的人口变化情况，即使同 2-4 位的大都市相比，东京的首位度也愈发提升。

说完大城市化，最后提一句，所谓“欧美企业总部都在小镇”，其实绝大部分是指巨型企业在郊区修建的总部园区，就和百度、联想总部在西北旺镇，阿里总部在西溪，华为终端总部在东莞松山湖，上海交大在闵行，中科院大学在怀柔是一个逻辑。随着城市的发展，一些几万人的大机构通常会选择在郊区修建自己的园区，这是 “ 郊区化 ” ，而不是逆城市化。

中国省会的未来规模

许多人可能会觉得，和发达国家比太遥远，中国未来可能并不会发展到欧美日那样高度发达的程度，那我们的大城市化水平也自然不会达到那样的高度。那 我们就回头来和发展中国家比一比，看看穷兄弟们的城市规模 ——部分典型发展中国家的最大都市规模如下所示（来源 wikipedia ）：

从上表可以看出， 13.7 亿人口中国的首都北京，大致和 1-2 亿人口的菲律宾、墨西哥、尼日利亚的首都相当，被印尼、巴基斯坦秒杀。而中国 7 千万以上的人口大省：广东、山东、河南、四川、江苏、河北，除了广州和成都外，其他省会的人口规模都远远比不过土耳其和伊朗首都。

于是我们会发现，中国特大城市、大城市、省会的规模， 不仅比不过发达国家，甚至也比不过发展中国家中的人口大国 。中国目前的 “ 大城市化率 ” ，其实是低于中国当前的经济水准——这和中国独有的制度是分不开：

• 城市土地国有：城市土地出让由政府垄断，政府严格限制大城市土地供给。

• 户籍制度：通过限制大城市公共品对非户籍人口开放来限制人向上的自由流动。

• 转移支付：每年数万亿资金在县、乡镇、村保持大量体制内就业机会和公共品供给。

但是，上述各类国家的数据可以表明， 人们向往大城市的意愿在全球都是一样的 。中国独特的制度，并不能抹掉人们的内心需求，而只能是通过给新移民创造麻烦来人为地减缓大城市化速度。就像一个蓄水池，虽然出水口被人为缩小，但终有一天水还是会流完。 于是在现实中我们就会看到， 中国特大城市的规划往往是 首先迎合决策者的主观意愿，而通常不能满足人民群众的实际需求 ，然后在一次又一次被现实打脸后，只能按照实际的人口规模来修改规划以作为补救：

• 《北京城市总体规划（ 1991 年至 2010 年）》里预计，北京到 2010 年常住人口控制在 1250 万以内，但实际上北京到 2000 年就达到了 1382 万。

• 《北京城市总体规划（ 2004 年－ 2020 年）》里预计，北京到 2020 年常住人口控制在 1800 万以内，但实际上北京到 2010 年就达到了 1961 万。

• 于是，在 2015 年时，北京 2020 年总体规划又被修改为： 2020 年常住人口控制在 2300 万以内。

于是，随着中国城市化的深入，大城市化的持续， 政府规划被现实教训得步步 “ 退让 ” ，中国的省会最终可能将会发展到如下规模：

• 6000 万人以上的大型省：省会人口达到 1500-2500 万

• 2000-6000 万人的中型省：省会人口达到 600-1500 万

• 2000 万以下的小型省：省会人口达到 300-600 万

届时， 中国大多数省 1/5-1/3 的人口将会集中在省会 ，全省 2 、 3 位的城市大都将只有不到省会一半的人口。 部分双核、三核的省，如山东、辽宁、福建、内蒙、江苏等，届时将会是 top2 、 3 的城市占据全省 1/2-2/3 的人口，其余城市的规模则将会小到无法相提并论。

关于这一点，塞冬在老家的一位好友已经有所感触，他说： “ 以前并没有觉得贵阳有多好，但现在去贵阳，发现商场里都挤满了人，而老家地级市的商场里服务员比客人还多，就几年时间，差距被实实在在的拉开了 ”。

投资品、消费品和纪念品

说道这里，可能很多人会有疑问：“塞冬你这说法有点夸张了，中国和美国不一样，美国是移民国家，美国的小地方本来就是大农场没啥人。但中国是有几千年历史的， 小地方世世代代住满了人 ，保定、阜阳这些大平原地级市，都是上千万人口，怎么可能会在几十年后缩减到相比省会不值一提的程度”。

塞冬对此的回答是： 老龄化 + 少子化 + 城市化将共同造就这种奇特的突变

我们就以著名的中原塌陷区人口大市阜阳和其省会合肥为例，我们先来看看 2010 年第六次人口普查时的数据：

• 阜阳，户籍人口 1014 万，常住人口 759 万，比 2000 年减少 40.4 万

• 合肥，户籍人口 502 万，常住人口 570 万，比 2000 年增加 124 万

一来一去， 10 年间，阜阳比合肥的人口优势减少了 164.4 万。

但这还不是最关键——需要注意的是，常住人口统计的是全量人口，也就是说， 大量城市化率很低的中老年人口会长时间作为阜阳的基数 。而另一点，中国的 出生人口在快速递减 ，而这也将会神奇的改变人口分布， 如下表所示 ，我们做一个简化的小模型来进行推演（不代表真实数据）：

地域	2010年	2010年	2025年
	全体人口	25-30岁青年	25-35岁青年
省会以上	10	3	3
省会	10	3	3
地级市	10	3	2
县	10	3	2
镇	10	3	1
村	50	5	1
总量	100	20	12

• 2010 年时，假设整个经济体共有 100 人，城镇化率为 50% ，也就是 50 人住在各级城镇， 50 人住在农村。我们假设每一级城镇都住 10 人，常住在省会及以上的占总人口的 20%。

• 假设在 2010 年时总共有 20 个 25-35 岁青年，他们的城镇化率已达到 75% ， 20 人中只有 5 人还常住在村里，常住在省会及以上的为 30%。

• 由于 90 后出生人口大跌，到 2025 年时， 25-35 岁的年轻人的数量，只有 2010 年的 60% ，也就是 12 人。而这 12 个人中，选择居住在省会及以上城市的仍然是 3+3 人，所有的空缺都将由下层居住地来承担。于是， 2025 年这一代的年轻人，其城镇化水平提高到了 90% 以上，常住在省会及以上的达到了 50%。

• 照此演化下去，当较低城镇化水平的中老年沉淀基数人口逐渐走向衰亡，整个经济体的城镇化率就越来越趋近于新一代劳动力的城镇化率。 同时由于 生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下层区域来承担 ，整体的城镇化水平、大城市化水平，就会伴随着超低生育率而戏剧性快速攀升。

上述推论的一大环节：“生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下层区域来承担”是否成立？

我们继续以日本为例（因为中国的人口年龄结构就是完美拷贝 20 年前的日本）：“ 在日本整體人口減少的背景下，保持增長的是東京圈的 1 都 3 縣（東京、埼玉、千葉、神奈川）和愛知、滋賀、福岡、沖繩各縣。東京都人口達到 1351 萬人，增加 2.7 ％。東京圈人口達到 3613 萬人，在 5 年裏增加了 51 萬人。在日本全國所佔的比例比 5 年前提高 0.6 個百分點，達到 28.4 ％”。

也就是说， 当全国出生人口打 6 折，并导致 20 年后年轻劳动力数量打 6 折时， 大城市和特大城市可能不会打折（东京人口不减反增），中等城市打 6 折，县城打 4 折，小镇打 2 折，农村打 1 折 ——越往下层的区域，越会陷入一个恶性循环：

年轻人口减少 — 》经济缺乏活力，就业机会少 — 》促使年轻人口进一步逃离。

就中国自身而言，陷入此恶性循环的典型案例就是比全国早 10 年进入老龄化的东三省。 于是，大家会慢慢觉察到这样一个事实：

• 2005-2010 年，一线城市从 5 千涨到 2 万，小县城也从 800 涨到 3000 ，全国一荣俱荣，大家皆欢喜

• 2010-2016 年，一线城市从 2 万涨到 8 万，省会翻番，但小县城则在 3000 横盘多年

然而需要知道的是， 2016 年仍然处于 85 后高峰人口购置婚房的末班车，小地方仍然有一定接盘人群。再过 3 到 5 年， 当人口总量比 85 后打 6 折的 95 后站上房市舞台时，全国人民可能会发现自己手上 的筹码，进一步分化成三大品类 ：

1、 投资品 ： 大型地级市、省会及更高级别的大城市、特大城市 ——全国年轻人口打 6 折时，这些城市的年轻劳动力数量不打折，固定资产仍然不乏接盘人群

2、 消费品 ： 普通地级市、县城 ——全国年轻人口打 6 折，这些城市打 4-6 折，接盘人数量腰斩，人口快速老龄化，当前山海关外的惨状将会原封不动的在 5 年后重现在这样的城市——这些地区的房产属于消费品，有使用价值，但难以原价转手了

3、 纪念品 ： 偏远的县、镇、村 ——这些地方的年轻人口将会打 1-2 折，固定资产大批沦为“乡愁纪念品”。半个世纪以后，中国农村大地上将矗立着上亿栋 300 平米钢筋水泥大独栋纪念碑， 用来纪念 20 世纪 90 年代到 21 世纪头十年期间，在中华民族最佳人口红利期里所造就的人类煤铁水 泥工业文明巅峰

万事万物都是相联系的，人口、周期、规划，这些看似宏大的主体，却与我们每个人都息息相关。许多人可能并不太在乎家庭资产的增减，只求过得舒坦即可，但这 实际上是一个博弈 ，就如同无厘头的抢盐大赛一样： “虽然我不想抢，但我怕别人给抢没了，于是我也被迫参与其中抢”。

抢盐是很无厘头的， 但 资产转移竞赛、学区房占坑大赛，并不是无厘头 ， 而是有其背后实实在在的供需逻辑。 祝大家都能提前避开波谷，逃离纪念品，把家庭资产放置到更加安全的避风港，而不至于成为下面新闻这样的空置纪念碑。

新媒体运营编辑 史晗

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