你一定遇到过「租房难」，但你知道争夺「租房市场」有多难吗？

文 | 小岗村村长

链家的《租赁崛起》报告显示，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。随着结婚年龄和购房年龄的推迟，更多人停留在租赁市场；同时在高房价下，租金和月供剪刀差逐渐扩大，租房需求势必呈现上行趋势。

3亿人要租房，可租房并不是一件简单的事 。

租客怎么找房？首选可能是58，再就是链家等中介。据官方数据，每天在58同城、安居客、赶集网上有超过3千万人次的找房用户，其中租房将近一半。但众所周知，58作为最大的信息聚合平台，房源信息是最多，但也夹杂着虚假信息。而链家虽在二手房交易上行业领先，但租赁只是其附属业务，做租房是为了拉近与业主之间的关系，用租赁业务锁定房源，因而链家平台上房源也同样不全。

以自如、魔方为代表的品牌公寓为租客提供了另一种选择。2014年，从雷军投资YOU+开始，来自地产、酒店和旅游行业的资本涌入长租公寓行业，加之消费升级和政策红利，行业一片繁荣。这类公寓房源信息真实，质量相对较高，没有中介费，租后服务也有保障，深得一部分用户好评。但目前公寓在租赁市场所占份额不到3%，数量太少，难以满足租客需求。体量最大的我爱我家“相寓”有50万间房，只限于北京地区；自如30万间，其余头部玩家也就几万间房。而且每家都是自营，租客得下载多少个App才能一览所有公寓房源？

除此之外，可能就是去豆瓣、闲鱼以及其他小众网站碰碰运气了。找房之难，可见一斑。

为什么租房困难？36氪认为是没处可找。

传统租房的弊病与互联网租房的困境

在租房这件事中，传统门店中介既是过去式，也是现在进行式。因为房东通过门店发布房屋出租信息，相对来说是最省心的选择——如果自己将房子出租信息挂上网，随后便会接到许多中介的“咨询”电话，不堪其扰。不少中介为了客流，不惜发布低价假消息，钓到的鱼多，但转化率可想而知。不少租客“谈中介色变”，对其已经避之不及。租客体验差，同时经纪人受气，中介公司不赚钱，这是一个效率极其低下导致的畸形市场。

互联网提升行业效率的典型做法是去中间化。 租房与二手房交易不同，相对不那么重决策，对中介费敏感的租客更倾向于寻找个人房源。于是租房市场也出现了C2C去中介的模式，即让房东和租客直接交易，玩家包括一间房、火炬租房、107间、乐租等。问题在于，C端房源太过分散且信息不透明，相较而言，中介在获取房源上有绝对优势。至少从目前看来，C2C可以占据一小部分市场，但短期内想要做大很难。

用互联网改造中介是另一个思路，主要代表是爱屋吉屋和丁丁租房。 2014年爱屋吉屋横空出世，最早喊出要用O2O方式颠覆传统房屋中介，并在一年零3个月时间里完成了5轮融资。一位业内人士表示，爱屋吉屋在BP的第一页就说明了想做的其实是二手房，只是认为从租房切入更容易建立品牌；而丁丁租房则被认为是链家对此采取的防御性措施。

两者的做法大致相同，不设门店降低成本，利用半价或零中介费和大量广告吸引租客，经纪人不按佣金提成从而提高服务质量，提供真房源来提高匹配效率。但丁丁租房在烧了3个亿之后已于去年停止运营，爱屋吉屋也陷入困境，花光3亿多美金也逐渐荒废了租房业务。

互联网改造不成功的原因，要从几方面来看：

• 从获客角度，租房属于低频消费，烧钱买越来越贵的流量不可持续，且用户实际忠诚度并不高；

• 在获取房源上，没有门店更加困难，传统中介在小区里外渗透，互联网公司带人去看房，客也很容易被传统中介截获；

• 从撮合效率来看，仍是线下带看的方式，付出的时间精力一点不少。原本相比二手房，租赁业务就不赚钱，用互联网颠覆之后，效率没有大幅提升，收入还要减一半，自然走不下去。

从典型模式来探讨互联网租房的曙光

综上述经验，36氪认为做租房的核心要素可归为三点：房源、客源、匹配效率。 从目前的情况来看，房源是最先要解决的问题。租客线下看房更多是为了验证实际是否与图文相符，只要房源真实有效，匹配效率就会大大提高，流量也就自然而然了。

那怎样才能做到房源全面、真实、准确？对此，我们梳理了租房市场里的几种模式，采访了三家认为是最为典型的租房平台——58租房、蘑菇租房、嗨住。这篇文章将客观展示他们各自的思路和解决方案，并试图分析其优劣。

58租房

58毫无疑问是目前最大的租房平台。如上文所说，58最为人诟病的是虚假房源和钓鱼信息。这其实是由其盈利模式决定的，58相当于是连接租客和经纪人的广告平台，平台向商家收取端口费用，经纪人只需交钱，就可以在平台发布信息。

一位业内人士表示，目前58平台上的经纪人房源，发布的价格要比实际价低15%；70%的个人房源是由二房东和经纪人冒充，即使找到一个真房东，大多时候也是已经租掉了。但58同城租房业务相关负责人对此数据并不认同，“经过多年的努力和产品迭代，已将房源真实性大幅提高。”

2016年58集团的主要增长动力来自房地产板块，其中租赁占到了30%。如果58要打击假房源，贴子数大量减少，必然会影响收入。那么对于58来说，是否真的有动力做真房源？如果有，要怎么做？

“租房的交易链条长，而过程中缺乏标准化的手段，市场行为不规范，导致服务质量出现了问题。”58集团高级副总裁叶兵告诉36氪，58的商业模式不会变，要做的是建立统一规范的平台，推进标准化服务。具体表现在三个方面：

1. 建立房源全息字典

这是58在上个月推出的新产品。目前这本字典已收录了全国106个城市的1.2亿室户房源信息，小区覆盖率超过95%。此前链家已经建立了类似的数据库“楼盘字典”，收录了全国30多个城市逾7000万套房屋的数据。与链家“楼盘字典”不同的是，58的“房源全息字典”是开放共享的。

有了房源字典，平台对信息的管控能力大大提升。经纪人填写房源的楼栋号，平台就能根据数据库核验信息，朝南还是朝北，多少面积，几室几厅。经纪人不能像以前一样随意发帖，如果反复接到投诉，平台也会采取一定的惩罚机制。

2. 建立全国经纪人服务体系档案

因行业缺乏标准，中介的违规成本很低。现在经纪人市场鱼龙混杂，质量参差不齐。经纪人入门门槛很低，流动率也非常高。叶兵表示，58服务了大概100万经纪人，这些经纪人的平均存活周期只有9个多月。

“作为全国最大的互联网平台，我们建立了全国经纪人服务体系的标准。通过提供参考标准和依据，从而提高行业效率。”建立全国经纪人服务体系档案，意味着只要经纪人进入这个行业，即使跨机构，也能查到其服务历史，包括入行年龄、评价、投诉等都登记在案；同时58横向联合全国经纪人行业协会，打通数据，所在门店是否有开业资质，经纪人是否考取了资格证书，这些信息都在平台上公开展示。

目前这个数据库只在安居客的App上应用。每个经纪人根据各指标有评星级，也可以看出，这套体系的建立还在初期阶段。

叶兵认为，随着数据的积累，将服务标准化、可视化，全国100万的经纪人应该就能分出三六九等。信用不好的经纪人被列入黑名单，全网禁发，甚至与政府协会合作，全行业禁发。理论上这样能极大提高违规犯错的成本，遏制“黑中介”的乱象。

3. 推出58品牌公寓馆

文初曾提到，品牌公寓数量少且各自为家，难以满足租客需求。如果做个平台把这些公寓都汇集起来呢？

因看好公寓行业的发展，去年58成立了品牌公寓馆，手握流量且入驻免费，很快吸引了近千家品牌公寓。 某种程度上来说，这有点像是淘宝与天猫的关系。 58品牌公寓馆负责人魏欣告诉36氪，入驻58品牌公寓馆，需是合法登记的企业，平台会建立公寓诚信指数分、实施保证金机制，近期还会把公寓诚信指数分跟排序、流量分配挂钩。

这里就牵扯到收费制度的问题。最近有消息称，58品牌公寓馆要开始收费了。要跟过去一样收端口费？还是入驻免费、排名收费？对此，58品牌公寓馆给36氪的回应是：

“ 58品牌公寓馆肯定会大大不同于过去传统的端口收费模式，相关机制正在设计中。新机制下，公寓馆的排序机制将综合租客和公寓两端的服务体验进行流量分配，房源信息的真实性以及服务口碑是影响排序的核心因素。