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关键年如今已经过去一半，重组上市后同样有着千亿规模诉求的招商蛇口，是否能如愿进入加速发展的通道？
观点地产网 8月21日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2017年半年度报告。
“2017年是招商蛇口在融合基础上加速发展的关键之年。”总结上半年的经营及管理情况时，招商蛇口在公告中如是开篇。
在众多房企亦纷纷提出规模赛跑的口号声中，这个关键年如今已经过去一半，重组上市后同样有着千亿规模诉求的招商蛇口，是否能如愿进入加速发展的通道？
销售大幅增长，营收利润持平
数据显示，2017年1-6月，招商蛇口实现营业收入总额193.96亿元，归属于上市公司股东的净利润34.66亿元。
在以房地产开发和销售业务为主的社区开发与运营业务板块，招商蛇口的营业收入约为167.07亿元，毛利率18.97%，比上年同期增加1.32个百分点。
对于收入的变化，招商蛇口在公告中指出，主要是因为房地产项目结转时间分布不均衡及产品类型不同；随着下半年结转量的提升，预计全年的营业收入将实现同比增长。
另外报告期内，园区开发与运营板块的营业收入24.52亿元，毛利率27.31%。
观点地产新媒体查阅公告了解到，该板块收入毛利由于去年招商蛇口为了盘活资产，曾出售了持有多年的深圳蛇口部分物业，而今年上半年则没有同类的出售行为，导致收入有下跌，但剔除该影响后园区板块的收入以及毛利率水平同比基本持平。
公告披露，截至2017年6月30日，招商蛇口总资产达2782.65亿元，归属于母公司所有者的权益约为558.68亿元，总负债约2011.3亿元，与期初的1776.23亿相比增加了13.23%。
截止报告期内，招商蛇口的利润总额约为55.82亿元，净利润41.23亿元，其中归属于母公司所有者的净利润约34.66亿元，基本每股收益0.44元。
在销售规模及土地储备方面，招商蛇口则获得了同比均上涨的业绩，期内实现签约销售额537亿元，同比增长74%；签约销售面积288万平米，同比亦增加了48%。
为了支撑销售的持续快速增长，上半年招商蛇口也一直在全国不断寻找和储备新的粮草。
在去年全年新增27宗地的基础上，今年上半年继续砸下353亿在北京、上海、广州、南京等一二线城市揽下16个项目，新增土地面积152.91万平方米，建筑面积227万平米。
及至上半年末，招商蛇口总土地储备面积已达426.13万平方米，土地储备总金额163.58亿元。
除了公开市场，国企身份实际上也为招商蛇口扩充土地储备及抢占资源带来了不少便利。今年5月份，招商蛇口便与已经并入招商局集团的中外运长航签署协议，接手对方位于上海的住宅项目“南通长江一品”。
在此之前的3-4月份，招商蛇口还分别与武钢集团、昆钢集团成立房地产平台公司，一举拿下武钢在武汉的土地资源，以及昆钢旗下的云南9个房地产项目。
面对国内备受关注的产业新城开发，招商蛇口也在持续加码其产业地产及园区业务。期内先后与湖北黄冈蕲春县、深圳市光明新区政府等政府签署产业园区及产业新城项目的合作协议，并与北京通州政府成立设台湖镇产业新城项目公司。
据招商蛇口在公告中披露，目前在全国各地也还有十余个重点产业新城项目正在跟进中。
跟投实施与多元化扩张
上半年，招商蛇口在全国共有42个项目处于前期规划或在建中，仅1-6月便共计投入了209.0亿元用于项目的开发建设。算上购置土地的资金，招商蛇口半年来在房地产开发建设的投入已经超过500亿。
出于防止市场过热，减缓房价增速的目的，上半年房地产行业一直处于金融去杠杆和楼市调控之下，令不少房企都陷入了融资难的境地，开发及投资资金趋向紧张。对于招商蛇口此类需要大量资金投入的房企来说，无疑也意味着资金压力的增加。
报告期内，招商蛇口顺利获得了50亿元中期票据额度及150亿元公司债的发行权，并发行了总额为20亿元的2017年度第一期中期票据，上半年整体资金成本仅4.6%。
为了有效利用资金，提高资产收益同时控制投资风险，平衡规模与收益，招商蛇口在年报中提到，继去年实施员工持股计划和股权激励计划后，招商蛇口也在上半年正式实施了项目跟投制度。
今年5月31日，招商蛇口董事会会议审议通过《项目跟投管理制度》，其中明确跟投项目是由城市公司操盘开发，且通过市场化的方式获取土地的销售型项目。
跟投人员将按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度，分为强制跟投和自愿跟投，对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投，除强制跟投人员外，允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投；跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投；单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。
此外，在国家政策的引导下，除了投资传统的房地产开发业务，招商蛇口也开始探索养老地产、长租公寓以及健康地产、旅游地产等多元化业务，寻求新的规模及利润增长点。
观点地产新媒体从公告中了解到，招商蛇口位于广州金山谷的一个规划有活力长者公寓和专业护理院的养老项目不久就会面世，此外有数个养老项目正处于前期规划阶段。
长租公寓方面，招商蛇口也已在深圳拥有了约50万平方米、1.3万套的长租公寓产品，形成了人才公寓、精品公寓及高端服务式公寓三大产品线，另外在北京、天津、武汉、重庆等多个城市，亦有多个利用其自有物业改造的长租公寓项目在正在推进当中，并计划在三年内实现全国布局。
邮轮业务方面，招商蛇口提出“邮轮母港4.0”模式，计划打造新式邮轮母港项目，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的旅游服务生态圈。上半年，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳等邮轮码头共接待出入境邮轮763艘次，占全国的72%；累计客流量179.69万人次，占全国的85%。
至于今年下半年的计划，招商蛇口表示，将继续推进前海土地整备进展，同时推动深圳大空港、太子湾以及北京通州等重点产城项目的建设，争取参与到雄安新区的规划建设和开发中，并推动海外发展战略落地，积极布局海外园区建设。
数据显示，上半年招商蛇口海外业务的营业收入为3.83亿元，比去年同期减少了1.65亿元。
目前招商蛇口在境外的房地产存货占其公司净资产的比重为1.05%，资产规模约8.11亿元，投资性房地产的规模则为4.53亿元，占公司净资产比重为0.59%。
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