救救刚需

楼市大嘴巴 · 公众号 · · 2019-10-15 13:57

正文

我上周在看二手房时发现了一个很小但是很戳人的细节。

在我看的几十套总价约为80-100万套一房源中，有好些照片里都摆着婴儿车。

这意味着一个可能被很多人忽略的事实，成都还有很多带着宝宝住在四五十平米房子里的小家庭，如果再加上帮着带孩子的父母，人均居住面积也就10平米上下，现在由于家庭成员增加，他们必须换房，于是这些套一房源出现在我的手机上。

我想起一个朋友住在2003年左右的小区，他楼下就是一户成都本地人，男的高大，女的白皙，都有成都本地人的那种从容味道，有一个上小学的小女孩，天天晚上被她爸因为做作业的事大骂，再加上一个老婆婆。

朋友知道这个家里居然住着这么多人的时候吃了一惊，因为他那一栋全都是60平左右的套一户型，按照户型设计，老婆婆住的“房间”很可能就是餐厅那一块不大的地方。

……那他们在哪里吃饭……

更令他吃惊的是，有一天听见小女孩和妈妈说话，这个家庭的 男女主人甚至各有一辆车 。却住在这个60平米的套一里。

好在，据说他们终于很快就要搬到更大的房子里去了。

我想上面这些会是 成都刚需比较典型的模样之一 。

然后从一份报告，我们再来看看被改善洪流淹没的成都刚需更加真实的处境。

《四川大成·成都房地产市场季报·2019年第三季度》显示，受成都新房市场产品结构高端化影响，第三季度新房成交相较去年同期有 较大幅度下降 。

与此同时，真正的刚需们可能很多选择了二手房。

第三季度，成都主城区二手住宅新增客源量环比 猛增36.0% 。

四川大成分析认为，除了各大二手交易平台开展夏季活动吸引客户到访外，2019年通过人才落户的刚性需求购房者逐渐获得购房资格，而主城区本季度新房供应稀缺，尤其低总价实用型房源，二手房市场的新增客房比于是就在第三季度猛增到了 7.09:1 。

从主城区（一二圈层）成交量看，第三季度新房网签 27134套 ，二手房网签 20381套 ，可以说不相上下。

均价方面，一圈层新房 17376元 、二手 16779元 ，看起来仍然没有特别明显差距，但如果再加上面积段，就会打捞出大量真正的成都刚需。

成都2019年第三季度二手房套均成交面积在 88平米左右 ，主城区（一二圈层）二手住宅90平米以下房源成交占比达到 66% 。

具体到最受二手房购房者青睐的一圈层，从2017年第一季度至今，成交套均面积段则干脆一直保持在 90平米以下 。

而新房今年的成交面积段情况大家都知道，整个成都90平米以下户型已经下降到14% （数据来源：中成房业）， 120平米以下成交占比61% ——而这个面积段却在二手房市场占据绝对统治地位。

改善的买新房，刚需的买二手房。

本地人买改善新房，蓉漂买刚需二手房。

这是目前成都的大致图景。

2019年第三季度，成都二手住宅购房者年龄段依然集中在 30-40岁 ，但30岁以下购房者成交占比环比增加4.1个百分点。

主要因为人才落户政策下，蓉漂们逐渐拥有了购房资格，而较为贫穷的那一拨选择了 总价较低、面积较小 的二手房。

别以为买改善二手房的人有多么富裕，因为本季度主城区套三成交份额虽然进一步增加，但蹊跷的是，120平米以上大面积房源的成交占比却回落了，这意味着 想要改善的购房者在这个季度的首选是小套三，而不是舒适程度更高 （大多数情况下总价更高） 的大户型。

买二手房的人经济实力可能和大多数人想象的差不多，也可能和大多数人的情况差不多。

今年至今，成都主城区大部分成交二手房总价在 150万以下 ，第三季度具体占比达到 73.6% 。

如果你买的二手房总价超过150万，就已经是主城区二手房购房者中的top27了。

想要留在主城区太不容易了。

主城区新房巨贵，二手房也不便宜，但至少还有小户型可选。

正是在这种想法和实际情形下，今年至今，主城区的二手房成交面积大多都集中在90平米以下。

糟糕的是，二手房主们经历了近两年的市场起伏，心态居然平稳下来，挂牌均价已经逐渐逼近2017年至今的较高水平，即使二手房市场上将挂牌价格调低的人越来越多，但挂牌均价是无论如何不会下降的。

那么，谁来救救刚需呢。

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