贵州高院参考性案例3号：一方当事人在其违约程度远大于另一方当事人的情形下，无权依据合同法相关规定行使合同法定解除权

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-07-22 14:43

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来源：贵州高院

贵州省高级人民法院

参考性案例3号

成都某房地产经纪有限公司诉贵阳某建设有限公司商品房委托代理销售合同及买卖合同纠纷案

关键词

民事∕双方违约∕合同解除∕违约责任

裁判要点

一方当事人在其违约程度远大于另一方当事人的情形下，无权依据合同法相关规定行使合同法定解除权。但如继续履行合同将使违约程度较大的一方当事人受损以致双方利益严重失衡的，合同应予解除，但合同解除并不影响违约责任的承担。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条

基本案情

2019年贵阳某建设有限公司与成都某房地产经纪有限公司先后签订《整体购房协议》《廉洁协议》及五份《补充协议》。支付预付款后，贵阳某建设有限公司将案涉房源整体交给成都某房地产经纪有限公司销售。后，贵阳某建设有限公司、成都某房地产经纪有限公司互相发送函件，指出对方存在违约行为。成都某房地产经纪有限公司向贵阳某建设有限公司寄送《解约函》，贵阳某建设有限公司回函表示不同意。成都某房地产经纪有限公司遂向一审法院提起诉讼，请求解除合同，由贵阳某建设有限公司返还相应款项并承担违约责任。贵阳某建设有限公司提出反诉，请求继续履行合同并由成都某房地产经纪有限公司承担违约责任。

裁判结果

一审法院于2022年4月2日作出（2020）黔01民初2932 号民事判决：一、驳回成都某房地产经纪有限公司的本诉请求；二、成都某房地产经纪有限公司在判决生效后10日内向贵阳某建设有限公司支付未完成更名的69套房屋购房款37964560元；三、成都某房地产经纪有限公司在判决生效后10日内向贵阳某建设有限公司支付未完成更名的69套房屋的违约金113893.68元；四、成都某房地产经纪有限公司在判决生效后10日内向贵阳某建设有限公司支付违反《廉洁协议》违约金100万元；五、驳回贵阳某建设有限公司的其他诉讼请求。

宣判后，成都某房地产经纪有限公司提起上诉。贵州省高级人民法院于2023年3月9日作出（2022）黔民终817号民事判决，以一审认定事实不清为由作出改判：一、撤销（2020）黔01民初2932号民事判决；二、《整体购房协议书》《整体购房协议书》之补充协议、《整体购房协议书》之补充协议二、《整体购房协议书》之补充协议三、《整体购房协议书》之补充协议四、《整体购房协议书》之补充协议五于判决生效之日起解除；三、贵阳某建设有限公司于判决生效后十日内向成都某房地产经纪有限公司返还房屋预付款30516221元；四、成都某房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向贵阳某建设有限公司支付因合同解除产生的违约金6107419.44元；五、成都某房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向贵阳某建设有限公司支付因违反廉洁协议产生的违约金1000000元；六、驳回成都某房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；七、驳回贵阳某建设有限公司的其余反诉请求。

裁判理由

法院生效裁判认为，商品房包销关系兼具商品房代理销售合同和买卖合同两种法律关系。案涉《整体购房协议书》实质系包销关系，对房屋房号、面积、底价等作出约定，已具备商品房买卖合同成立和生效的法律要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,适用该条款解除合同的条件是一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现，故应当审查当事人双方在履行案涉合同过程中是否存在不能实现合同目的的根本违约行为。经查，本案中确有部分房源不能正常网签备案，贵阳某建设有限公司对此部分存在违约行为，但该违约行为并不导致合同目的不能实现。而成都某房地产经纪有限公司在案涉合同履行过程中存在两方面违约行为，一是未按照合同约定的付款时间节点支付购房款。二是有相关刑事判决能够证明，成都某房地产经纪有限公司为获得更有利的包销条件，通过私下与贵阳某建设有限公司工作人员接洽促成案涉合同的签订,违反了《廉洁协议》的约定。综上，贵阳某建设有限公司与成都某房地产经纪有限公司在合同履行过程中均存在违约行为，相较而言成都某房地产经纪有限公司的违约程度远大于贵阳某建设有限公司，故成都某房地产经纪有限公司无权依据合同法相关规定行使法定解除权，其发出的《解除函》不能发生合同解除的法律效力。但，贵阳某建设有限公司在二审中自述案涉未更名房源中部分楼栋至今未竣工验收，已远超其与其他购房人约定的交房期限，如果此时再要求成都某房地产经纪有限公司履行购买义务，将极大损害成都某房地产经纪有限公司的利益，给成都某房地产经纪有限公司造成损失，并引发双方利益严重失衡。故考虑到案涉《整体购房协议书》及相关补充协议已无法继续履行，应予解除，但合同解除并不影响违约责任的承担。

（审判人员:雷苑、徐彬、罗宁）

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