城市财富掠夺，本轮房价上涨的残酷真相！

关注最敢说真话的经济原创干货

人口之争，不同城市间你死我活。

流入人口的城市生龙活虎，

流出人口的城市死气沉沉。

中国楼市呈现一面火焰一面海水的怪相。

在这一过程中，

三四线城市向一二线城市财富大转移，

而这就是本轮房价上涨的真相！

当人口红利趋缓，中国人口的大迁移，变成一场此消彼长的城市战争。

目前，人口总量增速下行，人口自然增长率已经降至5%以下，老龄化问题日趋严重。同时，劳动力人口占比也出现拐点，抚养比正逐步抬升。虽然在2025年以前，25-44岁的主流购房人群总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

如何在接下来的10年里选对城市，掌握剩余的人口红利，将是房企面临的主要问题，也是大家把握城市房价涨跌的一个重要判断依据。

事实上，即便是在人口红利持续释放的21世纪初期，城市之间的人口争夺战也已经开始了。2000年全国乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这10年间有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。

也就是说，我国城镇化进程中一直伴随着集聚效应和极端分化的过程，其中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这一现象将在未来人口红利趋缓的过程中更加明显。

进入21世纪，我国流动人口呈现迸发增长的态势，2010年离开户口登记地半年以上的人口达到2.61亿，其中流动人口数达2.21亿，相对于改革开放初期增长了34倍。30年来全国人口流迁规模和速度都在持续强化。

我国农村人口数量越来越少，大量村庄合并消失，而大城市越来越多，2015年我国百万人口以上的大城市达到142个。从农村向城市迁移，从中小城市向大城市迁移，我国人口向大城市高度集中。其中，上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮的人口迁移中心。

人口的迁移与聚集，使得不同城市的购房需求出现分化，房价表现出巨大的差异。

核心一二线城市的房价暴涨，而且带动周边地区的房价水涨船高，让人感受到了中国房地产火爆的氛围。合肥、南京、苏州与厦门被称为楼市“四小龙”，多番调控下高烧依旧难退。

一、二线楼市的繁荣抢占舆论，而大多数不在媒体关注之列的三、四线城市，房价非但没有上涨，反倒已经处在下行的边缘。在过去一年，100个大中城市中，房价下跌的城市31个，超过总数的30%。

房价下跌的城市，有着一些共同特性：经济衰退，人口外流严重，东北城市就是典型。

在这样的大背景下，东北房价失去上涨的基础动力。无论地方政府如何在土地供给上做文章，也无论如何拿着财政到处补贴，都无法挽回这一颓势。因为房价不可能建立在空中楼阁上，即便是资本炒作，也不会随便拿黄金换泥土。

至于其他小型的三四线城市，甚至小县城，更不会有前途。以前人口红利尚在，城镇化红利还很高，小县城能分享经济增长的一杯羹，而如今经济转型，高端产业将成为未来经济的主导，县域经济已经没有太大的发展空间。

有人口才有刚需，而这也是炒房的基础。对于房产投资客来说，他们在购置房产之后，未来获利的可能无非两种：一是以高于购入价的价格出售获得套利，二是转租获得持续稳定的租金收入。而无论是转售还是出租，都必须存在一个“接盘者”。接盘者因何接盘？存在住房需求。

人口持续流出的三四线城市自然需求不足，导致如今库存高企，房价滞涨。而一二线城市则集万千恩宠于一身，待价而沽，房价节节攀升。

房地产的黄金十年已经过去了。

2004年到2013年，在这十年里，中国的大部分城市在大部分时间里，住房市场的价格呈现单边上扬趋势，轮番上涨，普涨之下一片和谐。

之后，从2015年年底开始，北京、上海、深圳等一线大城市房价又开始一轮新的轮番上涨，进而扩展到东部地区大部分二线城市。在伪砖家看来，这时候的上涨逻辑已经改变，分化行情下，实际上是一轮规模空前且残酷的财富大转移。

2015年可以被当做中国经济的一个节点。此时，中国工业化的中期已经完成。它的主要特征是大量的原来从事制造业、工矿业的企业，进入全面的过剩阶段。大量企业退出市场，这些企业在没有新的投资方向之前会积极寻求资产的保值手段。

而核心一二线城市的房地产市场被普遍认为是最佳的保值方式。于是大量从实业退出的资金就涌入到其中。在其他三四线城市里拥有多套住房的人也察觉到了这样的变化，于是迅速跟进，抛掉原来城市的房子，开始购买一二线城市的房产。所以我们也就很容易理解，为什么同样的经济背景下，一些城市的房价逐渐下降，而另外一些城市却出现了暴涨，原因就在这里。这是一次规模空前的财富的大转移。没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。

在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大。中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火。少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。

财富流动的方向，一是穷人的财富更多地向富人流动。在全球范围内都出现了这样的情况，也就是资本的马太效应越来越明显，有钱的人，能获得更多的社会资源，变得更加有钱。而第二种流动，是地区间的流动。财富从落后地区向发达地区流动、从农村向城市流动、从小城市向大城市流动。从银行的数据可以看到，越是落后地区、中西部地区的金融机构的存款余额，通过各种方式，流向大城市，流向发达地区，成为这些地方买房的资金。

大城市的有产者坐等房子涨价，中小城市的房子反而贬值，相当于国家把超发的货币送给有钱人，穷人口袋里的钱被稀释了。

财富大转移，这才是本轮一二线城市房价上涨的真相！