核心提示
在上周五的央行记者会上，周小川行长表示“总体上来看，个人通过住房贷款购房后，资金就转到开发商。房地产开发产业链很长，会带动一系列产业，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当长的产业链上。”事实上随着房地产市场在中国经济体系中重要性不断上升，如果观测不到房地产对于各行各业的影响，反倒是不可思议的一件事情。本文将简单地对几个行业的销售数据与房地产行业的投资完成额进行对比，尝试找出消费行业中的“地产影子行业” 。
报告摘要
食品饮料行业中的白酒，啤酒，方便食品以及罐头食品销量都与房地产投资有较为密切的关系。我们认为这种影响主要是因为在房地产投资过程中衍生的需求。
家电与家具行业的销量增速与房地产投资完成额同比拥有非常密切的联系。我们认为这种影响主要是因为房地产行业配套设施销售所致。
严格来说，个人住房贷款对消费行业并没有直接的影响，但作为房地产需求端的影响指标，个人住房贷款的快速发展将给予房地产投资以支撑，而房地产投资完成额与许多消费行业的销量增速息息相关。
正如周小川行长所言“个人住房贷款可以传递到相当长的产业链上，在中国还会以相对比较快的速度发展，但确实要适当平滑，随着住房产业政策的调整，估计会适当放慢。”我们认为：上述提到的消费行业在短期内将继续受益于地产行业的持续繁荣，但从中长期来看，个人住房贷款增速何时会“适当放慢”，也许就会预示上述行业的增速拐点到来。
这些与消费和地产都相关的行业，在过往得益于房地产的繁荣而有了长足的发展，能否将过往的积累用来转型，将决定其能否在房地产增速放缓后乘上消费升级的东风继续前行。
相关性对比
白酒行业
图表 1：白酒行业主营业务收入与房地产开发投资完成额之间的相关性
来源：Wind，莫尼塔研究
白酒行业素来有“基建影子股”之称，从上表看来，自2005年之后，白酒行业增速与房地产开发关系似乎更大，可以住到，从2012年打击“三公消费”之后，白酒行业的发展与房地产开发出现了一个明显的背离。事实上，白酒行业与房地产开发和基建投资的“脱钩”，对应了白酒消费群体的迁徙，消费群体的改变对应的是合理定价和经销商团体的改变。如果说2005年-2012年白酒行业的繁荣与中国基建和地产投资密不可分。那么在未来，那些能够主动“脱钩”以规避未来可能发生的地产投资减速的白酒企业，将拥有更大的发展潜力。从这个角度来说，一线白酒品牌与二三线白酒品牌拥有本质的区别。
啤酒行业
图表二：啤酒行业主营业务收入与房地产开发投资完成额之间的相关性
来源：Wind，莫尼塔研究
啤酒行业与房地产投资的关联性较之白酒而言相对较低，这主要是因为我国啤酒行业起步远远晚于白酒行业，直到2010年之后，啤酒行业的产能增长才逐渐放缓，因此可以观察到，2011年之后，啤酒行业与房地产投资的关联性逐渐显现。房地产投资的回暖给了啤酒行业的转型争取了宝贵的时间，我们认为：虽然啤酒行业的吨酒利润提升是一个已经被谈论了太久的故事，但站在今天看来，房地产投资增速放缓给了啤酒行业以近在眼前的压力。预计啤酒行业吨酒利润的改善将加速进行。
方便面与方便食品
图表三：方便食品行业主营业务收入与房地产开发投资完成额之间的相关性
来源：Wind，莫尼塔研究
在2005-2010年之间，方便食品的主营业务收入增速与房地产投资有着较高的相关性，但随着劳动人群数量的减少和自动化设备的发展和运用，在之后的数年中，方便食品的销量下滑速度超过了房地产增速的放缓，我们认为：即便短期房地产投资增速企稳能够给方便食品行业以一定支撑，但长期来看其销售收入的萎缩难以遏制。
罐头食品
图表四：罐头食品行业主营业务收入与房地产开发投资完成额之间的相关性
来源：Wind，莫尼塔研究
与方便食品类似，罐头食品与房地产投资之间的联系也颇为明显。但需要区分的是，不同于方便食品的单一市场定位，罐头食品过往曾经多用于出口（事实上在2005年之前，罐头食品与房地产的关联性并不明显），因此其更容易与电商结合享受消费升级带来的利好，未来发展应当好于方便食品。
家具
图表五：家具行业主营业务收入与房地产开发投资完成额之间的相关性
来源：Wind，莫尼塔研究
家具行业与房地产之间的联系显而易见，与啤酒行业类似，房地产投资的持续繁荣给了家具行业以转型的时间。在房地产投资下滑之前，能够成功推广定制家具或者智能家具的企业将能够逐渐实现与地产增速的“脱钩”。
家电
图表六：家电行业主营业务收入与房地产开发投资完成额之间的相关性
来源：Wind，莫尼塔研究
同理可知，家电行业的增速也与房地产投资息息相关，2015年房地产投资增速下滑使得多家家电龙头企业在2016年开始了跨国甚至跨界并购，从目前来看，房地产投资增速的企稳可能给家电行业以更充足的转型时间。
结论
上述各行业销售收入增速与房地产投资完成额之间的相关系数如下
消费行业中的地产“产业链”无疑是幸运的，过去的地产投资和未来的消费升级让企业得以跨越常规的生命周期。但这种转型并不会自然发生，能否利用房地产投资增速下滑前最后的窗口期进行转型，将决定行业未来的发展走势。
注：以月为单位，计算行业主营业务收入增速累积同比与房地产投资完成额累计同比之间的相关性，不同行业按照其特性区别，时间序列取值区间不一，时间序列均值在10年左右。
